На главную Карта сайта Написать письмо
+7 (495) 517-87-65

E-mail: post@ingn.ru
Инвестиции, развитие, управление
Стратегические разработки
Девелопмент недвижимости
Инвестиционный консалтинг
Юридические услуги

Об Институте
ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ - коллектив профессиональных консультантов и практиков, ориентирующийся на поддержку деятельности компаний, их руководителей и собственников при принятии инвестиционных, управленческих, маркетинговых и стратегических решений в бизнесе, в государственном (муниципальном) управлении и общественной деятельности.


ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ заинтересован в повышении эффективности и прибыльности принимаемых компаниями решений и реализуемых проектов

по вложению инвестиций и привлечению капитала в недвижимость, производство, услуги, торговлю, ценные бумаги

по разработке и реализации программ стратегического развития, конкурентоспособности, позиционирования и продвижения

по выбору и освоению продуктовых и региональных рынков Российской Федерации и зарубежных стран

по формированию благоприятного расположения со стороны бизнеса, государственных, муниципальных и общественных структур и организаций

по модернизации, реструктуризации, совершенствованию и оптимизации структуры бизнеса и системы управления

по обеспечению правового сопровождения и экспертизы принимаемых решений и реализуемых проектов


ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ имеет значительный опыт специализации консультационной и практической работы в качестве консультантов и руководителей проектов по управлению бизнесом и активами, стратегическому маркетингу, отраслевому и конкурентному анализу, привлечению финансирования и кредитов и правовому сопровождению в сферах:

промышленность и электроэнергетика

банковские и страховые услуги

кредитование и прямые инвестиции

фондовый и валютный рынки

рынки инноваций и технологий

медиа-, теле- и IT-рынки

недвижимость и девелопмент

розничная торговля и ритейл

внешнеэкономическая деятельность

отраслевое управление

проекты гражданского общества

научные исследования и разработки

Статьи и публикации
Факторы влияния на функциональный износ недвижимости.

Факторы влияния на функциональный износ недвижимости.

При проведении оценки недвижимости наиболее трудоемкими в расчетах являются величины функционального износа и внешнего износов, прибыли предпринимателя.

Различают виды износа:

  • Физический: определяет снижение стоимости имущества по причине утраты первоначальных свойств.
  • Функциональный: определяет снижение стоимости имущества по причине утраты способности эффективно применяться по прямому назначению.
  • Внешний: определяет снижение стоимости имущества по причине негативного влияния окружающей среды.

Функциональный износ (ФуИ) возникает по причине несоответствия требованиям к имуществу в настоящее время.

ФуИ в строительстве - потеря стоимости, вследствие появления новых строительных технологий, ведущая к вытеснению из строительства группы объектов, возникает при проектировании объекта, что означает его устаревание уже на стадии проектирования, характеризует уровень несоответствия требованиям потребителя эксплуатационных качеств. Выражение ФуИ может быть денежным и в относительных величинах.

Виды функционального износа:

  • устранимый (в случае превышения дополнительной стоимости затрат на восстановление);
  • неустранимый (в случае, если дополнительная стоимость не превышает затраты на восстановление).

Устранимый функциональный износ равен затратам на реконструкцию для повышения эффективности эксплуатации объекта. Количественно ФуИ равен разности стоимостей добавлений на дату оценки и добавлений при их выполнении при строительстве.

Неустранимый функциональный износ обусловлен устаревшими планировочными, конструктивными характеристиками зданий, несоответствиями стандартам строительства, нецелесообразностью выполнения затрат на строительство в соответствии с современным уровнем. При оценке зданий необходимо принимать во внимание рыночные условия на дату оценки.

Два способа расчета неустранимого ФуИ:

  • капитализацией потерь в оплате за аренду;
  • капитализацией затрат на эксплуатацию здания.

Стоимость земельных участков в городской среде определяется факторами:

  • доступности к центру города;
  • развитость инженерных сетей;
  • историческая ценность территории;
  • состояние экологии;
  • геологические условия территории.

Стоимость земельных участков в сельской местности определяется факторами:

  • климатические условия;
  • тип пользования землей;
  • структура угодий и посевных площадей;
  • качества почвы: плодородие, рельеф, свойства, урожайность;
  • наличие рынков сбыта;
  • дренажные условия, условия полива;
  • инфраструктура (дороги и т.п.);
  • система налогов.

К улучшениям участков земли относятся:

  1. Здания (жилые, офисные, торговые, производственные, складские, сервисные). К общим признакам ФуИ относятся:
    • отсутствие коммуникаций, инфраструктуры;
    • несоответствующее назначение помещений, элементы, сокращающие рабочую площадь;
    • парковки, устаревшие строительные материалы, подъездных путей;
  2. Земельные участки.

    К общим признакам ФуИ относятся: Недостаточность функциональной территории, отсутствие транспортной инфраструктуры, перепады высот.

Величину ФуИ определяют методами затратного, доходного, рыночного, комбинированного подходов. Величина функционального износа является важным фактором влияния на стоимость при оценке коттеджа, дома, прочей недвижимости.





Список статей



Контакты

17098 Москва
ул. Орджоникидзе, д.11
E-mail: post@ingn.ru

+7 (495) 517-87-65