На главную Карта сайта Написать письмо
+7 (495) 517-87-65

E-mail: post@ingn.ru
Инвестиции, развитие, управление
Стратегические разработки
Девелопмент недвижимости
Инвестиционный консалтинг
Юридические услуги

Об Институте
ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ - коллектив профессиональных консультантов и практиков, оказывающий поддержку компаниям, руководителям и собственникам при принятии инвестиционных, управленческих, маркетинговых и стратегических решений в бизнесе, в государственном (муниципальном) управлении и общественной деятельности.

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ заинтересован в повышении эффективности и прибыльности принимаемых компаниями решений и реализуемых проектов, для чего по заказам собственников и руководителей организаций выполняет услуги, проводит собственные исследования, издает и распространяет их результаты.

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ размещает на своем сайте издания, опубликованные как в электронном, там и в типографском формате, по вопросам управления бизнесом и активами, стратегическому маркетингу, отраслевому и конкурентному анализу, привлечению финансирования и правовому сопровождению в сферах:

промышленность и электроэнергетика

банковские и страховые услуги

кредитование и прямые инвестиции

фондовый и валютный рынки

рынки инноваций и технологий

медиа-, теле- и IT-рынки

недвижимость и девелопмент

розничная торговля и ритейл

внешнеэкономическая деятельность

отраслевое управление

проекты гражданского общества

научные исследования и разработки

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ приглашает Вас к ознакомлению с ними и призывает к диалогу по освещенным в публикациях направлениям и вопросам. Вы можете напрямую обратиться к нам или изложить свое мнение на страницах журнала "Экономика. Управление. Право".
Издания и публикации
Определение, состав и нормативные основы межевания земельных участков под многоквартирными домами

Гаврилов Максим Владиславович Законодательство на содержит определение понятия "межевание". Поэтому нередко возникают разночтения в понимании категории "межевание". Содержание этого понятия можно получить только путем толкования статьи 17 Федерального закона от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ "О землеустройстве".

"Межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат.

Межевание объектов землеустройства осуществляется на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации.

Межевание объекта землеустройства включает в себя следующие работы:

  • определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование;
  • закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства;
  • изготовление карты (плана) объекта землеустройства".

    В отношении приведенного определения необходимо обратить внимание на следующее. Во-первых, в процитированной статье обозначается некий этап, предшествующий межеванию ("межевание объектов землеустройства осуществляется на основе <…> документации"), но не определяется состав и содержание "документации". Во-вторых, в соответствии с той же статьей собственно межевание представляется как сугубо технические работы на местности.

    В этой связи можно рассуждать следующим образом. Межевание как технические работы на местности не могут быть выполнены без подготовки некой документации как основания для выполнения технических работ. Действия на этапе подготовки документации регламентируются градостроительным законодательством. В Градостроительном кодексе РФ 2004 г. определен порядок подготовки проектов межевания, а также порядок подготовки градостроительных планов земельных участков в составе проектов межевания.

    Тем не менее продолжает действовать положение, по которому межеванием считается техническая работа, вместо определения этого комплексного процесса, включающего подготовку необходимой документации и выполнение на ее основе технических работ.

    Для проекта межевания Градостроительным кодексом РФ устанавливается следующее:

  • проект межевания подготавливается в границах элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов), то есть в границах красных линий, установленных проектами планировки (ч. 1 ст. 43);
  • проектом межевания устанавливаются границы земельных участков, расположенных в пределах элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов) как застроенных, так и подлежащих застройке территорий (ч.ч. 1 и 2 ст. 43);
  • проект межевания содержит в своем составе градостроительные планы земельных участков (ч. 6 ст. 43);
  • проект межевания может подготавливаться в составе проекта планировки территории или в виде отдельного документа - в случае, когда проекты межевания подготавливаются применительно к элементам планировочной структуры (кварталам, микрорайонам), имеющим красные линии, ранее утвержденные в составе проектов планировки (ч.ч. 1 и 3 ст. 43).

    Состав проекта межевания определяется ч. 5 ст. 43. В отличие от проекта планировки, проект межевания содержит не две, а одну часть, подлежащую утверждению. Эта часть включает чертежи межевания территории. Это возможно в связи с тем, проект межевания подготавливается на основании или в составе проекта планировки, которые уже содержат все необходимые материалы по обоснованию решений по планировке территории.

    Градостроительный кодекс РФ содержит требование, по которому при подготовке проектов межевания застроенных территорий необходимо учитывать градостроительные нормативы и правила, действовавшие в период застройки указанных территорий (ч. 4 ст. 43) .

    Считается неправомерной практика выделения земельных участков по контуру здания ("под отмостку"). Она является крайним случаем определения минимальной площади земельного участка. Имеются другие подходы, каждый из которых представляет свое видение минимальной площади земельных участков, требующейся под многоквартирные дома и определяющейся на основе нормативов, действовавших в период застройки.

    Нормативная правовая база по вопросу определения размеров земельных участков включает Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утверждённые приказом Минземстроя России от 26 августа 1998 года № 59. В них содержится таблица с удельными показателями земельной доли, приходящейся на 1 кв.м общей площади жилых помещений для зданий разной этажности разных периодов застройки, а также нормативных документов, с использованием данных которых была подготовлена такая таблица:

  • Правила и нормы застройки населенных мест, проектирования и возведения зданий и сооружений (ПиН 1929), утв. 20.07.29.
  • Правила и нормы планировки и застройки городов (СН 41-58), утв. 01.12.1958., введены в действие 01.11.59.
  • Строительные нормы и правила. Планировка и застройка (СНиП П-К.2-62), утверждены 07.05.1966, введены в действие 01.01.67 (взамен СН 41-58).
  • Нормы проектирования. Планировка и застройка городов, поселков и сельских населенных пунктов (СНиП 11-60-75), утв. 11.09.75, введены в действие 01.01.1976 (взамен СНиП 11-К. 2-62).
  • Нормы проектирования. Планировка и застройка городов, поселков и сельских населенных пунктов (СНиП 11-60-75**), утв. 11.09.75, введен в действие 01.01.76 (взамен СНиП 11-к.2-62, издан в 1985 г.).

    Сегодня утвердилось два взаимоисключающих принципа, одного утверждающего и второго отрицающего обязательность соблюдения ранее действовавших нормативов застройки при определении минимальной площади земельных участков. Первый принцип, закрепленный в действующем федеральном законодательстве, отражает следующее:

  • все правообладатели квартир в многоквартирных домах имеют право на соответствующий земельный участок, размеры которого не могут быть меньше соответствующей минимальной величины (за исключением случаев, когда сложившееся землепользование не позволяет выдержать эту минимальную величину);
  • указанное право в части выделения земельного участка не меньше минимальной величины: а) не ограничивается по срокам реализации, б) не может быть ущемлено администрацией или третьими лицами, например, в случае уплотнения застройки.

    Другими словами, федеральный закон определяет минимальный размер пространства вокруг домов, в которых проживают собственники и наниматели квартир, как еще не реализованное право. Это право может быть реализовано только одним способом - путем межевания. При проведении межевания (независимо от того, по чьей инициативе и с какими целями оно проводится) должны соблюдаться указанные минимальные стандарты, которые определяются не возникшими в данный момент намерениями (например, намерениями уплотнить существующую застройку путем дополнительного нового строительства), а ранее сложившейся ситуацией.

    Обеспечение данного права предполагает следующую последовательность действий: 1) фиксация и правовое закрепление факта землепользования, 2) учет закрепленного правовым образом факта выделения земельных участков в размерах не меньше минимальных при публичном решении вопроса о возможности изменения сложившегося землепользования.

    На практике часто реализуется прямо противоположный принцип, противоречащий федеральному законодательству. Причины такого положения в следующем:

  • по причине отсутствия прямого упоминания в Конституции РФ градостроительного законодательства делается вывод о возможности причисления этого законодательства к предмету исключительного ведения субъектов Российской Федерации (что сделано, например, в Уставе г. Москвы);
  • опираясь на данный вывод, считается необязательным следовать указанной выше норме федерального закона о градостроительной деятельности и, соответственно, о возможности при проведении межевания застроенных территорий выделять земельные участки многоквартирных домов меньше минимальной площади, определенной ранее действовавшими нормативами, которые ныне уже не действуют, то есть о возможности утверждения "уплотняющих нормативов".

    "Уплотняющие нормативы" реализуются путем применения соответствующих нормативно-технических документов. В Москве, например, это "Нормы проектирования планировки и застройки города Москвы, МГСН 1.01.-99", которые были утверждены постановлением Правительства Москвы от 25.01.2000 №49, и которые периодически корректируются в сторону еще большего "уплотнения".

    При этом при проведении межевания не используются ни общегосударственные нормативы на соответствующие периоды застройки (перечень которых представлен выше), ни аналогичные документы, действовавшие ранее в городе Москве на соответствующие периоды застройки - 1964, 1974, 1981, 1985 годы (ВСН-2-64, ВСН-2-74, ВСН-2-81, ВСН-2-85).

    Вопреки этой практике рассмотренная норма ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ защищает интересы правообладателей квартир в существующих многоквартирных домах.



    « назад



  • Контакты

    17098 Москва
    ул. Орджоникидзе, д.11
    E-mail: post@ingn.ru

    +7 (495) 517-87-65