На главную Карта сайта Написать письмо
+7 (495) 517-87-65

E-mail: post@ingn.ru
Инвестиции, развитие, управление
Стратегические разработки
Девелопмент недвижимости
Инвестиционный консалтинг
Юридические услуги

Об Институте
ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ - коллектив профессиональных консультантов и практиков, оказывающий поддержку компаниям, руководителям и собственникам при принятии инвестиционных, управленческих, маркетинговых и стратегических решений в бизнесе, в государственном (муниципальном) управлении и общественной деятельности.

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ заинтересован в повышении эффективности и прибыльности принимаемых компаниями решений и реализуемых проектов, для чего по заказам собственников и руководителей организаций выполняет услуги, проводит собственные исследования, издает и распространяет их результаты.

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ размещает на своем сайте издания, опубликованные как в электронном, там и в типографском формате, по вопросам управления бизнесом и активами, стратегическому маркетингу, отраслевому и конкурентному анализу, привлечению финансирования и правовому сопровождению в сферах:

промышленность и электроэнергетика

банковские и страховые услуги

кредитование и прямые инвестиции

фондовый и валютный рынки

рынки инноваций и технологий

медиа-, теле- и IT-рынки

недвижимость и девелопмент

розничная торговля и ритейл

внешнеэкономическая деятельность

отраслевое управление

проекты гражданского общества

научные исследования и разработки

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ приглашает Вас к ознакомлению с ними и призывает к диалогу по освещенным в публикациях направлениям и вопросам. Вы можете напрямую обратиться к нам или изложить свое мнение на страницах журнала "Экономика. Управление. Право".
Издания и публикации
Теории рынка строительства жилья

Гаврилов Максим Владиславович Жилищный вопрос по-прежнему остается актуальным для Российской Федерации. Обеспеченность населения России жильем находится на самом низком уровне среди стран Европы. Низкие показатели обеспеченности населения жильем отягощаются его качественным состоянием. Существующие темпы ввода в действие новых жилых домов не обеспечивают полноценного удовлетворения потребности в жилье.

Особенности товарной группы рынка строительства жилья определяют специфику его функционирования и развития. Создание жилого объекта является долговременным и дорогостоящим процессом, требующим отвлечения значительных оборотных средств на период его производства. Приобретение жилой недвижимости является инвестиционным вложением.

Локализация рынка строительства жилья определяется территорией расположения объекта строительства. Соответственно, на развитие рынка жилья воздействие оказывают факторы местного значения. Данный факт подтверждается показателями объемов вводимого жилья и цен на новое жилье по регионам Российской Федерации (см. табл. 1).

Как видно из данных таблицы, развитие рынка строительства жилья отличается в различных федеральных округах. Еще больший разброс показателей строительства жилья проявляется по субъектам Российской Федерации внутри федеральных округов и по городам, городским и сельским поселениям внутри субъектов Федерации.

Это позволяет говорить о самостоятельных рынках строительства жилья городов, городских и сельских поселений. Показатели строительства жилья по более крупным территориальным образованиям являются лишь сводными и усредненными данными рынков поселений выделенной территории - региона. В настоящее время строительство жилья практически на 100 % осуществляется частными строительными компаниями и на три четверти финансируется за счет средств физических и юридических лиц. Поэтому решение проблемы обеспеченности населения жильем полностью перешло в рыночное русло.

Рынок строительства России жилья прошел все этапы становления, которые были присущи другим товарным рынкам российской экономики в период реформ 90-х годов. До 1998 г. рынок строительства жилья проходил этап формирования и первичной стабилизации. После кризиса 1998 г. рынок строительства жилья продолжил свое существование и, как видно из выше приведенных данных, увеличил свои обороты.

Показатели ввода жилых и домов и на первичном рынке жилья
По регионам Российской Федерации в 2000-2007 гг.


Регионы

Показатель

2000

2001

2002

2003

2004

2005

 

Ввод жилых домов, млн. кв

30,3

31,7

33,8

36,4

41,0

43,6

Российская федерация

Введено на 1000 чел. населения, кв

207,0

217,0

233,0

252,0

285,0

304,0

Средние цены 1 кв нового жилья, тыс.руб/кв.м

8,7

10,6

12,9

16,3

20,8

25,4

 

Ввод жилых домов, млн. кв

10,2

10,6

11,9

13,3

15,3

15,3

Центральный федеральный

Введено на 1000 чел. населения, кв

 

 

 

352,0

 

407,0

округ

Средние цены 1 кв нового жилья, тыс.руб/кв.м

11,1

13,2

15,9

21,4

28,4

34,8

Северо-западный федеральный округ

Ввод жилых домов, млн. кв

2,5

2,4

2,6

3,3

3,7

3,9

Введено на 1000 чел. населения, кв

 

 

 

234,0

 

291,0

Средние цены 1 кв нового жилья, тыс.руб/кв.м

8,7

10,1

12,8

17,4

21,2

24,4

 

Ввод жилых домов, млн. кв

4,8

5,0

5,3

5,3

5,8

6,2

Южный федеральный

Введено на 1000 чел. населения, кв

 

 

 

231,0

 

272,0

округ

Средние цены 1 кв нового жилья, тыс.руб/кв.м

6,2

7,8

10,0

11,9

14,7

17,7

 

Ввод жилых домов, млн. кв

6,9

7,5

7,5

7,6

8,3

9,2

Приволжский федеральный

Введено на 1000 чел. населения, кв

 

 

 

246,0

 

299,0

округ

Средние цены 1 кв нового жилья, тыс.руб/кв.м

7,2

9,2

10,8

12,2

14,7

17,9

 

Ввод жилых домов, млн. кв

2,3

2,6

2,9

2,8

3,2

3,6

Уральский федеральный

Введено на 1000 чел. населения, кв

 

 

 

229,0

 

290,0

округ

Средние цены 1 кв нового жилья, тыс.руб/кв.м

6,2

9,7

12,2

14,3

17,4

23,4

 

Ввод жилых домов, млн. кв

2,8

2,6

2,8

3,3

3,9

4,4

Сибирский федеральный

Введено на 1000 чел. населения, кв

 

 

 

164,0

 

223,0

округ

Средние цены 1 кв нового жилья, тыс.руб/кв.м

5,5

8,9

11,4

13,4

16,6

21,2

Дальне-восточный федеральный округ

Ввод жилых домов, млн. кв

0,8

0,9

0,8

0,8

0,8

0,9

Введено на 1000 чел. населения, кв

 

 

 

122,0

 

142,0

Средние цены 1 кв нового жилья, тыс.руб/кв.м

8,0

13,3

14,4

18,1

22,3

26,4

Переход строительства жилья в сферу рынка не снимает с государства обязанности по всемерному содействию в обеспечении жителей страны жильем. Строительство жилья непосредственно вплетено в стратегические социально-экономические планы развития страны, так как является инфраструктурным элементом системы расселения. Поэтому потребность в воздействии на строительство жилья со стороны государства порождает необходимость в понимания закономерностей данного сегмента экономики.

Строительство жилья находится на стыке двух систем планирования и развития: социально-экономической и градостроительной. Градостроительное прогнозирование и планирование развития территорий городов осуществляется как элемент реализации генеральной схемы расселения и консолидированной схемы градостроительного планирования, т.е. градостроительного прогноза федерального уровня. Генеральный план поселения разрабатывается на основании территориальных комплексных схем градостроительного планирования развития территории района.

Существенный недостаток такой системы – непомерно большая продолжительность полного цикла разработки и согласования проектов (10-15 дет и более). Из-за этого невозможно формировать исходные данные на основе предшествующих разработок. Поэтому в градостроительном планировании нередки случаи, когда существует противоречие между генеральными планами поселений и реальным их развитием, в том числе и из-за неверной методологической основы разработки социально-экономических планов и механизмов их реализации. Настоящая проблема унаследована еще от советских времен вместе с системой градостроительного планирования.

Подтверждением вышесказанному является прокатившаяся с начала 2000-х годов волна обновления генеральных планов поселений. Результаты данной работы могут быть сведены к нулю в связи с проводимой сейчас работой по реализации Концепции стратегии социально-экономического развития регионов Российской Федерации. Первоначальным результатом воплощения данной концепции является выработка новой Генеральной схемы пространственного развития. Данная работа уже проводится, в настоящее время подготовлены и рассмотрены стратегии социально-экономического развития 32 субъектов Российской Федерации.

Необходимость принятия градостроительных решений в реальном времени требует кардинальной перестройки всей технологии градостроительного прогноза, в том числе учета влияния различных вариантов социально-экономического развития на сегмент строительства жилья.

Возможные пути решения:

  • параллельное выполнение и совмещение во времени нескольких стадий;

  • одновременная разработка отраслевых и территориальных программ на региональном и локальном уровнях;

  • органическая увязка расчетных периодов и результатов градостроительного проектирования с расчетными периодами и показателями государственного социального и экономического планирования;

  • переход от дискретных технологий к гибким, непрерывным, способным обеспечить проектное решение в реальном времени, активно влиять на ход реализации стратегических, генеральных решений с учетом конкретного состояния градостроительной системы и проблем, возникающих в процессе ее функционирования и развития.

    Поскольку непременным условием реализации градостроительных проектов является включение градостроительных мероприятий в территориальные планы экономического и социального развития, процессы градостроительного проектирования и принятия решений должны быть включены в общий непрерывный процесс.

    Основой существующего в настоящее время социально-экономического и градостроительного планирования является программно-целевой подход, устанавливающий основные социально-экономические ориентиры. Однако программно-целевой подход развития должен опираться на реальный механизм реализации. По этому поводу Президент РФ Путин В.В., говоря о разработке и принятии долгосрочной концепции социально-экономического развития России до 2020 года, отдельно подчеркнул, «нужно не только заявить о наших приоритетах… Главное, концепция должна дать четкий ответ на то, какими способами, инструментами мы добьемся этих задач, будем двигаться к заявленным целям».

    Деятельность государства в рыночных условиях по достижению поставленных ориентиров требует учета законов рыночной экономики. Именно с учетом закономерностей функционирования рынка необходимо вырабатывать механизмы достижения поставленных ориентиров. В противном случае принимаемые индикаторы развития общества и экономики будут носить декларативный характер, а принимаемые меры для их достижения – безрезультатными или ухудшающими ситуацию.
    Разработка механизмов достижения поставленных целей в условиях рыночной экономики и места в ней государства может опираться на два подхода.

    Во-первых, прямое вмешательство государства, т.е. полное огосударствление сферы, по преобразованию которой государство ставит задачи, и принятию на себя ответственности по их достижению. Огосударствление может включать национализацию основных фондов, обеспечивающих функционирование данной сферы, прямое управление ими и сосредоточение в своих руках всех финансовых потоков данной сферы. Это так называемый государственный сектор экономики. Примером является сфера железнодорожных перевозок до ее акционирования в 2003 г. В настоящее время в Российской Федерации к таким сферам относятся образование, здравоохранение и социальная защита.

    Во-вторых, косвенное воздействие, т.е. выработка мероприятий по воздействию на рыночный организм с целью оказания на него влияния для решения государственных задач. Формы, методы и инструменты государственного воздействия на рынок могут быть самыми разнообразными: экономическими, правовыми, административные, денежно-кредитными, налоговыми и т.д.

    Существует две основных концепции государственного влияния на рыночную экономику: классическая и кейнсианская. Однако они связаны с воздействием на макроэкономические условия рыночного механизма национальной экономики и вырабатываются с определенными обобщениями и агрегированием: дают «представление как о количестве материальных благ в обществе, так и о средней цене (уровне цен) этих благ, что в конечном итоге позволяет строить кривые спроса и предложения применительно к национальной экономике в целом».

    При разработке мер государственного воздействия на определенные сегменты экономики необходимо учитывать закономерности функционирования конкретных рынков, действующих на уровне микроэкономики. В рамках данных рынков, как и на уровне макроэкономики, также действуют законы спроса, предложения и равновесной цены. Однако данные показатели отражают конкретную, а не обобщенную или усредненную ситуацию на рынке. Поэтому государственное воздействие должно опираться на закономерности конкретных рынков с учетом сложившейся ситуации.

    При выработке социально-экономических ориентиров в сфере строительства жилья и градостроительного прогнозирования и планирования необходимо учитывать закономерности функционирования рынка строительства жилья. В том числе его зависимость от развития социально-экономической ситуации с стране, регионе и городе. Учет закономерностей и факторов, влияющих на рынок строительства жилья, позволит сформировать четкий прогноз развития данного сектора экономики и обеспечить его необходимыми градостроительными планами.

    Обратиться к теориям, раскрывающим и объясняющим закономерности рынка строительства жилья. Необходимо отметить, что закономерности рынка строительства жилья не всегда выделяется отдельно. Рынок строительства жилья включается в рассмотрение рынка жилья как один из его элементов. Существует несколько групп таких теорий.

    Первая группа теорий предлагает объяснять развитие рынка строительства жилья на основании инвестиционной функции рыночного равновесия и зависимости инвестиций в жилищное строительство от уровня цен и уровня процентной ставки. Кратко охарактеризуем основные выводы авторов данной позиции.

    По их мнению, на рынке существующего жилья предложение представляет собой существующий жилой фонд. Спрос на жилье зависит от цены жилья. Функция спроса на жилье является убывающей, как и функция спроса на любой другой товар. Равновесная относительная цена жилья устанавливается на уровне, обеспечивающем равенство спроса и предложения на рынке существующего жилья.

    В свою очередь инвестиции в строительство жилья, т.е. предложение новых домов, является возрастающей функцией от цены жилья. Равновесная цена, сложившаяся на рынке существующего жилья, будет определять объем инвестиций в строительство жилья. Изменение спроса на жилье ведет к изменению цены жилья и к изменению объема инвестиций в жилищное строительство.

    При изменении реальной ставки процента меняются альтернативные издержки вложения денег в жилье. Поэтому с ростом ставки процента спрос на жилье падает, следовательно, падают цены на жилье и инвестиции в жилищное строительство. С падением ставки процента относительная цена и инвестиции в строительство жилья будут расти.

    Данная концепция закономерностей рынка строительства жилья имеет ряд критикуемых моментов.

    Во-первых, отнесение строительства жилья к сфере инвестиций является верным с точки зрения макроэкономического подхода. В макроэкономическом плане объектами инвестиций являются материальные ценности, которые составляют основу национального богатства. Из данной посылки и сходил автор: «в системе национальных счетов выделяют три типа инвестиций: инвестиции в основные производственные фонды, в жилищное строительство и в запасы».

    В микроэкономическом плане объектами инвестиций являются: финансовые (портфельные) инвестиции; реальные инвестиции (приобретение основных производственных фондов, в том числе коммерческой недвижимости); нематериальные активы (инновационные разработки, интеллектуальная собственность). В микроэкономическом плане инвестиции представляют собой «все виды активов (средств), вкладываемых в хозяйственную деятельность в целях получения доходов. Это их финансовое определение. По экономическому содержанию – это расходы на создание, расширение и техническое перевооружение основного капитала, а также на связанные с этим изменения оборотного капитала».

    Объекты инвестиций в микроэкономическом понимании составляют лишь часть объектов инвестиций в макроэкономическом смысле. Оставшиеся виды макроэкономических объектов инвестирования не являются объектами, способными приносить доход. Они обеспечивают существование общества и их увеличение имеет социальный эффект. Поэтому нельзя признать осуществление инвестиций в строительство жилья со стороны предложения, т.е. строительной компании. Строительная компания осуществляет производство строительной продукции, в данном случае жилья. Нельзя также рассматривать в качестве инвестора застройщика – владельца земельного участка и прав по строительству на нем. Он не планирует использовать будущий объект в производственных целях, он его просто продаст, значит – он обычный производитель.

    Инвесторами при строительстве жилья являются потребители, т.е. покупатели нового жилья. Потребители продукции строительства жилья могут, во-первых, получать доход от их эксплуатации в форме сдачи в аренду, и тогда они являются инвесторами с микроэкономической точки зрения, и во-вторых, осуществлять их бытовое потребление без цели извлечения прибыли, и тогда они являются инвесторами с макроэкономической позиции. Инвесторами в макроэкономическом плане также являются государственные органы и органы местного самоуправления, приобретающие жилье для последующего предоставления по социальному найму.

    В свою очередь лица, приобретающие доли в строящемся доме для последующей их реализации по мере роста стоимости доли, также не могут рассматриваться в качестве инвесторов. Они являются обычными перепродавцами прав на будущий объект недвижимости и по своей экономической сути являются кредиторами или займодателями застройщика и обеспечивают финансирование оборотных средств на период строительства объекта.

    Интересным в этом плане будет обратиться к практике российского законодательства, на основании которого осуществляется участие физических и юридических лиц в строительстве многоквартирных домов. Первоначально лица, участвующие в финансировании и приобретении новых квартир, в соответствии с Федеральным законом № 39-ФЗ от 25.02.99 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» определялись как инвесторы.

    В настоящее время принят и действует Федеральный закон № 214-ФЗ от 3012.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В нем исключено понятие инвестор, а введено два вида участников: застройщик и участники долевого строительства. В результате законодатель уклонился от конкретизации экономической функции участников долевого строительства многоквартирных домов. В то же время в законе четко указано, что данные отношения возможны только при создании непроизводственных объектов недвижимости. В связи с этим становится лишенным обоснованного содержания категория «инвестиционно-строительный комплекс». Логика обоснования данной категории построена от обратного. По мнению ее авторов12 в настоящее время не актуально существование категории советской экономической системы «строительный комплекс», под которым понималась совокупность отраслей, производств и организаций, характеризующихся тесными устойчивыми экономическими и технологическими связями в получении конечного результата – обеспечение производства основных фондов народного хозяйства. Основным аргументом является изменения в системе управления экономикой, в составе и структуре источников капитальных вложений.

    В результате инвестиционно-строительную сферу определяют как «структурную составляющую общественного производства, представляющую собой взаимосвязанную совокупность отраслей и организаций, включая управление, осуществляющих аккумуляцию инвестиционных ресурсов и долгосрочные вложения в экономику с целью получения прибыли, социально-экономического и другого полезного эффекта». Выделение инвестиционно-строительного комплекса связывается авторами с регионализацией экономики. Инвестиционно-строительным комплексом региона, по их мнению, является «совокупность отраслей, производств, финансово-банковских структур и управления, осуществляющих реализацию долгосрочных вложений в регионе по созданию готовой строительной продукции в виде зданий сооружений и объектов различного назначения».

    Выделение понятия инвестиционно-строительного комплекса путем увязки экономических категорий производства и инвестиций рассматривается некорректным. Строительный комплекс советской экономики никогда не рассматривался в качестве инвестиционного комплекса или наделенным инвестиционными функциями. Инвесторами всегда были отраслевые ведомства того или иного сектора народного хозяйства. По счетам этих ведомств числились средства, направляемые на капитальные вложения. С этих счетов они перечислялись на счета строительных организаций для производства строительной продукции – основных фондов, которые передавались в последующем отраслевым владельцам.

    В сфере жилищного строительства такими ведомствами являлись исполкомы различных уровней, в которых существовали управления капитального строительства, контролирующие финансирование и процесс строительства. В итоге они получали строительную продукцию от строительных организаций и ставили ее на баланс эксплуатационных организаций. Управления капитального строительства никогда не входили в строительный комплекс, а являлись элементом государственной (ведомственной) системы управления, т.е. по сути были представителями инвесторов строительства жилья.

    Строительная продукция является результатом строительного производства. Для производства необходима аккумуляция оборотных средств, которые не являются для строительного предприятия инвестиционными. Об инвестициях можно говорить только при расширении своих собственных производственных мощностей. Оборотными средствами строительных компаний являются могут быть:

    А) привлеченные средства для восполнения кассового разрыва при производстве строительной продукции для последующей продажи;

    Б) инвестиционные средства лиц, заказавшие у них выполнение строительных работ и получения строительной продукции.

    Вовлечение строительных компаний в процесс вложения ценностей в создание основных фондов не делает их инвесторами. Не образуют комплекса между собой и тем более со строительными компаниями различные предприятия и граждане, которые решили вложить собственные и привлеченные средства в развитие основных фондов. В соответствии с выше сказанным можно определить следующее:

    1) есть понятие строительного комплекса, которое отражает совокупность отраслей, производств и организаций, характеризующихся тесными устойчивыми экономическими и технологическими связями в получении конечного результата – строительной продукции (жилья);

    2) есть понятие совокупности инвесторов новых основных фондов (в том числе жилья) – непосредственных потребителей строительной продукции, которые не представляют из себя никакого комплекса, а являются группой разрозненных экономических субъектов;

    3) есть финансовые агенты процесса производства строительной продукции, когда они предоставляют кредиты и займы строительным предприятиям на период строительства в той или иной форме, либо процесса инвестирования, когда они предоставляют кредиты и займы потребителям-инвесторам на осуществление инвестиционных вложений.

    Выше сказанное не позволяет говорить о формировании новой экономической категории – инвестиционно-строительной функции и выделения инвестиционно-строительных компаний (комплекса).

    Подобное понимание помогает раскрыть истинное содержание экономических отношений, складывающихся на рынке строительства жилья:

    А) при строительстве жилья инвестиционная функция следует за покупателями и приобретателями нового жилья, планирующими использовать его для собственных или социальных нужд и для извлечения прибыли;

    Б) если новое жилье лицо приобретает на этапе строительства с целью последующей перепродажи, оно является кредитором или займодателем застройщика вне зависимости от гражданско-правовой формы закрепления их отношений;

    В) застройщик является производителем товара – нового жилья, основной особенностью которого является длительный цикл производства и продолжительный период его потребления.

    В вязи с выше сказанным рассматривается неверным закрепление инвестиционной функции на рынке строительства жилья за застройщиком, т.е. производителем жилья. Функция инвестиций следует за спросом на новое жилье как в макроэкономическом, так и в микроэкономическом планах.

    Во-вторых, в соответствии с данной теорией «при изменении реальной ставки процента меняются альтернативные издержки вложения денег в жилье. Поэтому с ростом ставки процента спрос на жилье падает, следовательно, падают относительная цена жилья и инвестиции в жилищное строительство. С падением ставки процента цены на жилье и инвестиции в жилищное строительство (предложение) будут расти».

    Для застройщика период получения и возврата кредита длится только во время строительства и распродажи объекта. Для инвестора период получения и возврата кредита может длиться не один десяток лет. Зависимость спроса от кредитных ресурсов напрямую указывает подверженность величины спроса от величины процентной ставки. Отсюда логично вытекает зависимость спроса на новое жилье от процентной ставки. Однако рассматривать расходы по процентам в качестве альтернативных издержек спроса является необоснованным. Экономическое понимание альтернативных издержек – это «количество другого (или других) благ, от производства которых нужно отказаться», т.е. «альтернативная стоимость (ценность) ресурсов при наилучшем варианте их применения». Категория альтернативных издержек применяется в анализе упущенных возможностей при производственном использовании ресурсов. Применение категории альтернативных издержек при характеристике потребительского поведения является необоснованным переносом закономерностей по аналогии.

    При рассмотрении реальной процентной ставки в качестве альтернативы для вложения инвестиционных ресурсов в качестве потребителя выступает не инвестор, а финансовый агент. Присутствие финансовых агентов возможно только со стороны предложения в привязке к застройщику. Поэтому рост реальной процентной ставки приведет также к росту цен на жилье, что также вызовет снижение спроса. Данный фактор в рассматриваемой теории не учтен.

    Таким образом, существующие теории, объясняющие закономерности рынка строительства жилья путем построения функции рыночного равновесия содержат неверные основания. Во-первых, придание инвестиционной составляющей производителю жилья не корректно с точки зрения логики экономической теории и российской экономической практики. Во-вторых, придание реальной процентной ставке свойств альтернативных издержек спроса некорректно с точки зрения экономической теории, а также исключает влияние процентной ставки на цену предложения. Вторая группа теорий предлагает объяснять закономерности рынка строительства жилья, используя статистические методы. Среди данных теорий прежде всего выделяется работы Стерника Г.М.

    Стерником Г.М. разработан и используется в прогнозировании метод негармонического разложения ценового тренда. «Сущность предлагаемого метода сводится к переходу от изучения динамики исследуемой величины (собственно цен) к исследованию первой (приросты, или скорость роста), затем второй (скорость роста приростов, или ускорение роста цен) и т.д. производной – динамических рядов темпов прироста величин относительно аппроксимирующей функции предыдущего уровня». Уравнение аппроксимация Тренда 1 («длинного» цикла), отражающего динамику средних удельных цен на жилье, не имеет прогностической функции. Это уравнение отражает начало периода «длинного» цикла колебаний, ответственность за который несет совокупность макроэкономических показателей страны и города.

    В то же время на рынке недвижимости действуют и другие, внутренние факторы, которые накладывают на базовый тренд другие, более быстро протекающие колебания. Например, связанные со строительно-инвестиционным циклом, развитием инфраструктуры рынка строительства жилья, с потребительским поведением граждан и т.д. Эти циклы на рынке жилья реализовались не в колебаниях цен, а в колебаниях первой производной темпов прироста, которые отражаются на Тренде 2 («среднего» цикла). «Такие параметры колебаний можно принять в качестве ориентировочных при прогнозировании тенденций изменения темпов роста цен относительно базового тренда (параболы второй степени)».

    При переходе к Тренду 3 («короткие» циклы) определяется динамика второй производной (ускорение темпов роста) относительно тренда 2. Обнаруживаются быстропротекающие колебания: «Возможные причины сверхкоротких циклов также нами исследованы (например, сезонные и календарные колебания, и/или колебания цен на энергоносители, и/или резкое повышение-понижение сальдо оттока частного капитала, и т.п.)».

    Метод негармонического разложения является статистическим инструментом анализа рынка недвижимости или рынка строительства жилья. Посредством данного метода нельзя объяснить причины (факторы) того или иного поведения рынка недвижимости. Без определения самих факторов, влияющих на развитие конкретного рынка недвижимости невозможно определить тренд (цикл) данного рынка. Данный факт признается и самим автором: «Исследование циклов необходимо проводить путем последовательного выделения «старших», медленно протекающих циклов, затем трендов «младших», средне- и быстропротекающих циклов, выявления причин (факторов), приведших рынок к данному состоянию. Для этого необходимо последовательно, снизу вверх, дать прогноз изменения выявленных факторов, ориентировочно (по данным предистории) оценить ожидаемую периодичность и амплитуду вызываемых ими колебаний соответствующего уровня разложения, а затем произвести суперпозицию прогнозных трендов путем их последовательного интегрирования». Практическая применимость данного метода ровно такая же, как и любых статистических исследований и обобщений. Статистика всегда опирается на опыт наблюдения прошлого периода. Этим метод негармонического разложения ценовой динамики очень близок с техническим анализом, используемым для прогнозирования курсов на фондовых и валютных рынках.

    Технический анализ рынка – метод прогнозирования курсов валют и акций исключительно за счет данных истории рынка – цен, объема и открытого интереса. Большинство методов технического анализа рынка используют именно цену.

    Технический анализ является своего рода философией, базирующейся на трех постулатах:

  • движения рынка учитывают все – это означает, что любой внешний фактор, который может влиять на цену (экономический, политический, психологический или какой-либо другой, а также взаимосвязь всех факторов) уже учтен в цене заранее и присутствует в ценовом графике;

  • цены двигаются направленно – одним из главных понятий в техническом анализе является понятие тренда (тенденции) или направленного движения цен. Основное следствие из положения «цены двигаются направлено» состоит в том, что действующая тенденция, по всей вероятности, будет развиваться далее, а не обращаться в собственную противоположность. Основная задача технического аналитика – распознавать новые тенденции на графике цен на ранних стадиях развития, использовать их в торговле и вовремя выходить из рынка, когда тенденции заканчиваются;

  • история повторяется – считается, что человеческая психология в своей основе неизменна или почти неизменна, во всяком случае, рыночная толпа в схожих случаях ведет себя по схожим сценариям, поэтому если какие-либо модели работали (давали возможность получать прибыль) раньше, то есть все основания полагать, что и в будущем они будут работать. Получается, что технический анализ является средством статистической оценки массовой человеческой психологии. Считается, что в идеале, технические методы должны одинаково работать на всех рынках.

    Как видно из основных посылок технического анализа – он является формальным статистическим способом выявления закономерностей развития рынка. Технический анализ не объясняет причин (факторов) поведения цены во времени, а полагается только на закономерности ее колебаний и амплитуды.

    Полагаться только на показатели прошлого поведения цен не всегда обосновано. Наряду с техническим анализом при работе на фондовых и валютных рынках используют фундаментальный анализ, являющийся одним из инструментов анализа и прогнозирования рынка валюты или ценных бумаг. Фундаментальный анализ занимается оценкой ситуации с точки зрения политической, экономической и финансово-кредитной политики.

    Фундаментального аналитика мало интересует график акции. Фундаментальный аналитик оценивает положение дел в компаниях, делает прогноз на будущее, сравнивает компании с конкурентами и только после этого делает вывод. Это позволяет оценить финансовое состояние компании и рассчитать будущую стоимость ее акции. Если акция резко упала, то тому была фундаментальная причина, скажет фундаментальный аналитик и постарается ее найти. Если событие не учтено в его расчетах, то он внесет коррективы и может поменять свой прогноз и рекомендацию.

    Проводить фундаментальный анализ гораздо сложнее, чем какой-либо иной, поскольку одни и те же факторы оказывают в различных условиях неодинаковое значение на рынок, или могут из решающих стать абсолютно незначительными. Кроме каких-то изначальных и наиболее формальных правил, здесь в наибольшей степени требуется опыт работы на рынке. Фундаментальный анализ фондового рынка или рынка валют обычно используется в сочетании с элементами технического анализа и математического моделирования, дополняя их своими преимуществами в плане репрезентативности и информационной насыщенности.

    Как указывалось выше, Стерник Г.М. признает необходимость выстраивания тренда с учетом внешних и внутренних по отношению к рынку факторов. Однако если влияние внутренних (сезонность, уровень насыщения и т.д.) факторов, по его мнению, достаточно изучено, то в отношении внешних (макроэкономических, социально-экономических, политических, правовых и т.д.) факторов «короткая история развития рынка недвижимости в городах России еще не позволила накопить статистические данные, необходимые для получения количественной взаимосвязи между изменением цен и внешними факторами». Только после определения таких взаимосвязей можно будет для каждого сценария развития социально-экономической ситуации определять тенденции изменения параметров рынка строительства жилья.

    Поэтому статистическое объяснение закономерностей развития рынка строительства жилья, предложенное Стерником Г.М. не может быть принято полностью без определения характера и степени влияния на него различных факторов. Необходимо теоретическое отображение воздействия различных факторов на рынок строительства жилья. В рамках группы теорий, использующих статистические методы, можно выделить работы, использующие корреляционный анализ. Например, в работе Андреева А.А. при помощи корреляционного анализа проведена попытка определения взаимосвязи между изменениями цен недвижимости на рынке г. Ульяновска с такими факторами, как инфляция, курс доллара и строительный индекс.

    Для анализа был взят период в два календарных года (с апреля 1999 г. по апрель 2001 г.), изменения факторов отслеживались ежемесячно. В результате были получены коэффициенты корреляции цен на недвижимость соответственно с курсом доллара, с индексом потребительских цен и со строительным индексом.

    В результате на основании коэффициентов корреляции были получены следующие выводы о закономерностях и факторах рынка строительства жилья: неповоротливость, зависимость от курса доллара и малая зависимость от уровня потребительских цен, однако «связь с индексом потребительских цен все-таки больше, чем связь с курсом доллара. Взаимосвязь со строительным индексом также понятна, - его изменение значительно влияет на уровень цен на первичном рынке. В целом рынок недвижимости г. Ульяновска можно охарактеризовать как слабо реагирующий на изменение политических факторов». Оценка влияния политических факторов на рынок недвижимости осуществлялась посредством установления динамики цен в период двух политических событий: выборов Президента РФ и выборов Губернатора Ульяновской области.

    Приведенная работа Андреева А.А. пытается решить проблему, поставленную в работах Стерника Г.М.: определение влияния различных факторов на рынок строительства жилья. Однако в ней не приводится обоснования выбора факторов, оказывающих влияние на цены первичного жилья. Поэтому полученные количественные показатели корреляции можно рассматривать как случайные. Для анализа и прогнозирования рынка недвижимости и рынка строительства жилья широко используют регрессионные модели, позволяющие выяснять, какие факторы и какое влияние оказывают на формирование цены на недвижимость. Для оценки параметров регрессионной модели наибольшее распространение получил метод наименьших квадрантов. Это объясняется хорошей разработанностью аппарата, удобством в использовании и вполне понятными для неподготовленного исследователя свойствами оценок.

    Однако метод наименьших квадратов не может давать лучшие оценки параметров регрессии в некоторых случаях. Одной из причин этого является наличие гетероскедастичности в исследуемой модели. «Воздействие гетероскедастичности на оценку интервала прогнозирования и проверку гипотезы заключается в том, что хотя коэффициенты не смещены, дисперсии и стандартные ошибки будут смещены, что приведет к тому, что исследователь может сделать вывод, что коэффициент значим, когда он таковым не является».

    Проблема заключается в том, что неопределенность, возникающая при анализе данных, связана с нечеткостью и неполнотой исходной информации о системе, а не с вариативностью поведения элементов и показателей системы. Коррекция на гетероскедастичность позволяет во многих случаях получить эффективные оценки параметров регрессии. Сложность состоит в правильной классификации типа гетероскедастичности.

    Чтобы избежать данных проблем некоторые авторы предлагают использовать модели нечеткого регрессного анализа, суть которой состоит в нахождении оптимальных в некотором смысле коэффициентов регрессии с учетом нечеткой информации об объекте и субъективных вероятностных оценках эксперта.

    Множество регрессионных откликов в данном случае рассматривается как нечеткое множество и задача прогноза решается как задача построения возможного интервала прогнозных значений. По существу эта модель представляет объединение традиционной корреляционно-регрессионной модели с методами теории нечетких множеств.

    Соответственно можно выделить два этапа:

    1) построение регрессионной модели;

    2) построение нечеткой модели прогнозирования с учетом субъективных оценок эксперта.

    В результате прогнозные данные, полученные путем регрессионных исследований, корректируются на основании экспертных оценок, что в сводит к нулю применение статистических методов, так как экспертные оценки становятся приоритетными в построении прогноза. Таким образом, применение статистических методов не является самодостаточным при попытке объяснить закономерности рынка строительства жилья. Прежде всего в силу невозможности четкого выявления статистическими методами факторов, влияющих на развитие рынка строительства жилья да и любого рынка. Статистические методы являются хорошим дополнительным инструментарием при определении влияния фундаментальных факторов на развитие рынка, но никак не самостоятельным средством его объяснения и прогнозирования.

    Теории третьей группы объясняют закономерности рынка строительства жилья на основании влияния различных факторов, в том числе и фундаментальных, но выводы строят на экспертных оценках. Многие работы по рынкам недвижимости носят обзорнопрогнозный характер без углубленной эмпирической проработки. Это, пожалуй, самая многочисленная группа теоретического осмысления и отображения закономерностей и факторов, действующих на рынок строительства жилья и недвижимости.

    К данной группе можно отнести и различные маркетинговые исследования на рынке строительстве жилья. В результате маркетингового исследования собираются данные о конкурентах, о потребительских предпочтениях и т.д. На основании полученных материалов с использованием дополнительной информации, в том числе опыта прошлых лет, формируются выводы о возможном развитии рынка и о необходимых действиях на нем. Обоснованием полученных выводов являются сами полученные данные, толкование смысла которых и приводится.

    Уязвимость маркетинговых исследований состоит в том, что маркетинговые исследования являются одним из источников информации, но никак не ее объяснением. Для объяснения данных необходимо также определять факторы, влияющие на развитие рынка. В результате получаемые выводы на основании маркетинговых исследований являются видом экспертных оценок хотя и с большей презентативностью. Другим ограничением маркетинговых исследований является то, что они, как правило, направлены на выявление закономерностей отношений двух-трех элементов рынка строительства жилья. Например, частыми являются исследования рынка строительства жилья с целью определения емкости рынка ипотечных продуктов. Исследования сводятся к определению (оценке) доступности жилья, платежеспособности и готовности населения распорядиться собственными средствами для приобретения жилья с помощью ипотеки и т.д. В данных исследованиях и выводах постоянным является условие того, что данные вывод достоверны «при сохранении неизменной (или не увеличивающейся) цены 1 кв.м.», т.е. являются одномоментными срезами, не прогнозирующими реакции рынка на возможные изменения ряда условий его функционирования.

    Данное обстоятельство особенно важно в силу возможности различного поведения потребителей рынка строительства жилья и цен на него в меняющихся условиях. Наиболее ярко это проявилось в период так называемого финансово-экономического кризиса в августе и первой половине сентября 1998 г.: «осенью 1998 года наблюдался явный парадокс – подавляющее большинство населения страны катастрофически беднело, а цены на недвижимость в рублях очень быстро росли». Данное обстоятельство приводит исследователей к выводу, что потенциальный спрос на жилье и ипотечные жилищные кредиты имеют скорее политическое значение и существенно превышают реальный спрос, так как не учитывают факторы, влияющие на принятие домохозяйством окончательного решения об улучшении жилищных условий.

    Таким образом, метод экспертных оценок при объяснении закономерностей рынка строительства жилья и прогнозировании его развития не может восприниматься обоснованным суждением. Доверие к тому или иному высказыванию зависит прежде всего от авторитета и опыта его автора. В свою очередь данные маркетинговых исследований отражают узкий аспект системы рынка строительства жилья и не отражают его закономерностей или будущего развития. Выводы, получаемые на основании маркетинговых исследований, являются экспертными. По своей сути маркетинговые исследования и полученные на их основании выводы обладают всеми достоинствами и недостатками, присущими для метода экспертных оценок.

    В четвертую группу можно выделить теории, которые пытаются объяснить функционирование рынка строительства жилья на основании методов системных исследований путем построения моделей.

    В зарубежной практике и экономической литературе в последние полтора десятилетие распространенным является применение равновесных моделей финансовой экономики в исследованиях рынка недвижимости. Подобные модели базируются прежде всего на теореме эквивалентности, согласно которой в равновесии все активы должны приносить одинаковую с учетом поправки на риск норму дохода.

    Данный подход лежит в основе известной модели ценообразования на капитальные активы, имеющей многочисленные применения при исследовании финансовых рынков. Этот подход позволяет оценивать премию за риск по различным типам недвижимости, объяснять повышение реальных цен на недвижимость, осуществлять прогноз будущих величин ренты и анализ реакции рынка недвижимости на экзогенные шоки. Если подойти с фундаментальной точки зрения, данный подход объясняет ценообразование на рынке недвижимости на основании оценки систематического риска.

    В рамках данного подхода ряд экономистов (Smith, Shilman, Titman, Warga, Chan) использовали пятифакторную модель для анализа месячной рентабельности для портфеля равновзвешенных акций фондов по инвестированию в недвижимость за период 1973-1987 гг. Премия за риск определялась ими как функция от пяти макроэкономических факторов:

    1) промышленное производство;

    2) ожидаемая инфляция;

    3) неожидаемая инфляция;

    4) риск процентных ставок;

    5) временная структура процентных ставок.

    Изучения динамики цен на недвижимость при помощи равновесного подхода отражено в работах Capozza и Seguin. Они применили данный подход для объяснения десятилетних темпов роста цен на недвижимость в 64 регионах США между 1960 и 1990 гг. Ключевой вывод состоит в том, что чем выше первоначальное отношение ренты к цене, тем ниже будет реальный темп изменения стоимости в ближайшее десятилетие. Равновесный подход используется также для оценивания реальной ренты. Для учета приспособления с долгосрочными равновесными признаками Hendershott специфицировал реальную валовую эффективную ренту как корректирующуюся (приспособляющуюся) к разрыву между «естественной» и реальной ставкой вакантности и между равновесной и актуальной реальной эффективной рентной ставкой.

    Использование равновесных моделей финансовой экономики в анализе рынка жилья связано прежде всего с оценкой объектов недвижимости как инструмента инвестиционных вложений. Здесь исследуется зависимость доходности от различных факторов, в том числе фундаментальных. Определение цены недвижимости в зависимости от дохода, который можно будет получить в результате ее использования, является оптимальным с экономической точки зрения в рамках рыночной системы. Очень ценным является определение механизма формирования размера ренты, выделения в ней составляющей премии за риск и ее зависимости от фундаментальных факторов. Применение равновесных моделей возможно только при сформированном и достигшем определенного уровня развития рынка сдачи жилья в аренду. В настоящее время этот сегмент экономики в России является полностью лишен хоть какой-то организованности и по экспертным оценкам в г. Москве на 97 % является нелегальным. Поэтому применение данных моделей для выявления закономерностей рынка строительства жилья в России является преждевременным и некорректным.

    В отечественной практике в настоящее время распространено построение различных моделей, позволяющих оценить доступность приобретения жилья и различных ипотечных продуктов для разных типов домохозяйств.

    Фондом «Институт экономики города» разработана имитационная модель «Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных жилищных кредитов (на примере Москвы)». Анализ результатов проводился по следующей схеме:

    1) оценка максимальной емкости рынка ипотечных кредитов и анализ структуры домохозяйств, которым доступно получение ипотечного кредита;

    2) оценка потенциального спроса на жилье и ипотечные кредиты в г. Москве при применении рассматриваемого ипотечного продукта, анализ домохозяйств, которым доступно приобретение жилья и улучшение жилищных условий;

    3) оценка потенциального спроса на жилье и ипотечные кредиты для различных сегментов жилья;

    4) оценка эффективности предоставления субсидий в рамках рассматриваемой программы субсидий;

    5) сравнение влияния рассмотренных ипотечных программ на доступность приобретения жилья и улучшение жилищных условий.

    Основным ограничением модели является то, что она является статической, т.е рассматривается только один временной период. Это ограничение признают сами авторы, подчеркивая, что с помощью модели нельзя определить зависимость и последствия изменения цен на жилье под влиянием изменения какого-либо фактора: «Модель статична по природе, и поэтому она не может учитывать последствия роста цен. Кроме того модель не способна показать размер спроса на жилье в конкретный период времени – она просто отражает совокупный размер спроса на жилье без учета временного фактора. Основная сложность при учете времени в модели состоит в правильном прогнозировании динамики изменения доходов отдельного домохозяйства. Решение этой проблемы выходит за рамки данной работы и может являться предметом дальнейших исследований».

    Таким образом, имитационная модель Фонда «Институт экономики города» позволяет определить контуры доступности и спроса на приобретение жилья и ипотечные жилищные кредиты. По характеру решения задачи данная модель схожа с результатами маркетинговых исследований, однако использует более проработанный математический аппарат. Модель не определяет факторов и закономерностей развития рынка жилья, вынося их за пределы своей работы.

    Построение эконометрической модели рынка жилья и строительства жилья осуществлено в статьях и работах Бондаренко М.В. С помощью эконометрических методов ею произведено исследование механизмов функционирования региональных жилищных рынков по двум направлениям: анализ формирования предложения нового жилья на рынке и анализ механизмов ценообразования. В результате получены эконометрические зависимости объемов ввода и цены квадратного метра нового жилья от жилищной обеспеченности и уровня доступности жилья в регионе и среднегодовой экспортной цены 1 тонны нефти.

    На основании эконометрических закономерностей Бондаренко М.В. определены коэффициенты эластичности цены квадратного метра нового жилья по факторам жилищной обеспеченности и доступности жилья. Показатели эластичности положены автором в основание типологии региональных жилищных рынков по 4 видам: развивающийся рынок, развитый рынок, рецессирующий рынок и «ценовой пузырь». Разработанная Бондаренко М.В. эконометрическая модель рынка строительства жилья имеет практическое значение. В работе приведены рекомендации по мерам государственного воздействия в рамках того или иного типа рынка жилья в регионе. Однако необходимо обратить внимание на два момента.

    Во-первых, в работе Бондаренко М.В. в качестве объектов исследования выступают региональные рынки жилья: «Субъекты РФ представляют крупные региональные жилищные рынки, находящиеся в числе лидеров по уровню строительной активности и ценам на жилье. Динамика их развития является во многом определяющей для жилищных рынков других территорий».

    Приведенный подход и обоснование выделения региональных рынков жилья не может быть принят в качестве корректного:

    1) не понятно, относительно кого субъекты РФ как региональные жилищные рынки являются лидерами по уровню строительной активности и ценам на жилье;

    2) не понятно, для жилищных рынков каких территорий динамика региональных рынков жилья является определяющей.

    В обоих случаях противостоящими агентами могут быть либо федеральный рынок жилья, либо рынок жилья поселений. Однако и в том и в другом случае они представляют собой включение одного в другое: рынки поселений объединяются в рамках регионального рынка жилья, а региональные рынки жилья, в свою очередь, - в рамках федерального рынка жилья. При этом необходимо помнить, что кроме рынков жилья поселений каждый последующий уровень является лишь совокупность суммарных и усредненных показателей объединяемых рынков. Основные закономерности рынков жилья и строительства жилья проявляются на уровне поселений. Поэтому в поселениях одного региона уровень цен на жилье и характер их зависимости от различных факторов могут меняться очень существенно. В результате использование региональных показателей может привести к неверным выводам, так как будут отражать изначально искаженную картину о сфере жилья и строительства жилья.

    Во-вторых, в рамках проведенной работы исследовались зависимости ограниченного количества показателей. В рамках предложенной модели и теории не определены все факторы, влияющие на рынок строительства жилья, и последствия развития рынков строительства жилья в зависимости от изменения других факторов. Поэтому полученные автором выводы являются верными частично и лишь при условии сохранения прочих равных условий.

    Основные выводы:

    1. Обеспеченность населения России жильем находится на качественно и количественно низком уровне. Строительство жилья перешло в русло рыночной экономики, однако это не снимает обязанности с государства всемерно содействовать обеспечению жильем граждан.

    2. Воздействие государства на рынок строительства жилья возможно только косвенными методами. Способами влияния государства на рынок строительства жилья является индикативное планирования и механизм воздействия на рынок строительства жилья в целях достижения поставленных ориентиров. Создание механизма воздействия должно основываться на разработанную теорию рынка строительства жилья.

    3. В настоящее время можно выделить четыре группы теорий рынка строительства жилья.
    Первая группа объясняет рынок строительства жилья на основании развитие рынка строительства жилья на основании инвестиционной функции рыночного равновесия исходя из зависимости инвестиций в жилищное строительство от уровня цен и уровня процентной ставки.
    Вторая группа теорий предлагает объяснять закономерности рынка строительства жилья, используя статистические методы.
    Третья группа объясняют закономерности рынка строительства жилья на основании влияния различных факторов, в том числе и фундаментальных, на основании экспертных оценок, т.е. без эмпирической проработки.
    Четвертая группа теорий основано на методах системных исследований и построения моделей функционирование рынка строительства жилья.

    4. Теории первой группы вызывают следующие критические замечания.
    Во-первых, придание производителю жилья инвестиционной функции не корректно с точки зрения логики экономической теории и российской экономической практики.
    Данное утверждение основывается на содержании экономических отношений, складывающихся на рынке строительства жилья:

    А) при строительстве жилья инвестиционная функция следует за покупателями и приобретателями нового жилья, планирующими использовать его для собственных или социальных нужд и для извлечения прибыли;

    Б) если новое жилье лицо приобретает на этапе строительства с целью последующей перепродажи, оно является кредитором или займодателем застройщика вне зависимости от гражданско-правовой формы закрепления их отношений;

    В) застройщик является производителем товара – нового жилья, основной особенностью которого является длительный цикл производства и продолжительный период его потребления.

    Во-вторых, придание реальной процентной ставке свойств альтернативных издержек спроса некорректно с точки зрения экономической теории, а также исключает влияние процентной ставки на цену предложения.

    5. Применение теорий второй группы ограничено тем, что статистические методы не является самодостаточным при объяснении закономерности рынка строительства жилья. Прежде всего в силу невозможности четкого выявления статистическими методами факторов, влияющих на развитие рынка строительства жилья да и любого рынка. Статистические методы являются хорошим дополнительным инструментарием при определении влияния фундаментальных факторов на развитие рынка, но никак не самостоятельным средством его объяснения и прогнозирования. Данный факт признают сами авторы данных теорий.

    6. Теории третьей группы, основанных на методах экспертных оценок, не может восприниматься обоснованным объяснением закономерностей рынка строительства жилья и прогнозирования его развития. Доверие к тому или иному высказыванию зависит прежде всего от авторитета и опыта его автора. В эту же группу теорий можно отнести маркетинговые исследования. Выводы, получаемые на основании маркетинговых исследований, являются экспертными и обладают всеми достоинствами и недостатками, присущими для метода экспертных оценок. Данные маркетинговых исследований отражают узкий аспект системы рынка строительства жилья и не отражают его закономерностей или будущего развития. Данный факт признают сами авторы данных теорий.

    7. Теории четвертой группы, содержащих различные модели рынка строительства жилья, не излагают системно всей совокупности факторов и закономерностей развития рынков строительства жилья и отражают состояние объекта исследования на текущий момент. Данный факт признают сами авторы этих теорий. Хотя необходимо признать, что в них содержится много необходимого материала для дальнейшего развития и построения полноценной теории рынка строительства жилья.

    8. Требуется дальнейшая работа над формированием теории рынка строительства жилья. Ее разработка должна происходить с учетом и использованием имеющегося опыта и исследований. Построение теории рынка строительства жилья должно опираться на использовании методов, учитывающих его функционирование именно как рынка.


    Обратите Ваше внимание. Настоящая статья является субъективной позицией автора. ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ вправе не разделять точку зрения, изложенную в данной статье. В то же время автор и сотрудники ИНСТИТУТА ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ будут очень признательны Вам, если вы напишите свое мнение, комментарии или предложения по поводу изложенного в статье материала..



    « назад




  • Контакты

    17098 Москва
    ул. Орджоникидзе, д.11
    E-mail: post@ingn.ru

    +7 (495) 517-87-65