На главную Карта сайта Написать письмо
+7 (495) 517-87-65

E-mail: post@ingn.ru
Инвестиции, развитие, управление
Стратегические разработки
Девелопмент недвижимости
Инвестиционный консалтинг
Юридические услуги

Об Институте
ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ - коллектив профессиональных консультантов и практиков, оказывающий поддержку компаниям, руководителям и собственникам при принятии инвестиционных, управленческих, маркетинговых и стратегических решений в бизнесе, в государственном (муниципальном) управлении и общественной деятельности.

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ заинтересован в повышении эффективности и прибыльности принимаемых компаниями решений и реализуемых проектов, для чего по заказам собственников и руководителей организаций выполняет услуги, проводит собственные исследования, издает и распространяет их результаты.

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ размещает на своем сайте издания, опубликованные как в электронном, там и в типографском формате, по вопросам управления бизнесом и активами, стратегическому маркетингу, отраслевому и конкурентному анализу, привлечению финансирования и правовому сопровождению в сферах:

промышленность и электроэнергетика

банковские и страховые услуги

кредитование и прямые инвестиции

фондовый и валютный рынки

рынки инноваций и технологий

медиа-, теле- и IT-рынки

недвижимость и девелопмент

розничная торговля и ритейл

внешнеэкономическая деятельность

отраслевое управление

проекты гражданского общества

научные исследования и разработки

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ приглашает Вас к ознакомлению с ними и призывает к диалогу по освещенным в публикациях направлениям и вопросам. Вы можете напрямую обратиться к нам или изложить свое мнение на страницах журнала "Экономика. Управление. Право".
Издания и публикации
взаимоотношения субъектов рынка долевого строительства жилья

взаимоотношения субъектов рынка долевого строительства жилья Фрагмент диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук "Разработка механизма повышения доступности жилья на основе жилищно-строительной кооперации"

Оборот материальных ценностей образует рынки по товарному принципу. Товар является системообразующей категорией рынка. Согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ, к жилью относятся дома, квартиры и комнаты как части домов и квартир. В соответствии с Федеральным законом РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон 214-AP) объектами долевого строительства являются жилые или нежилые помещения, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Соответственно, товаром рынка ДСЖ являются строящиеся квартиры и комнаты в многоквартирных домах, реализуемые как на этапе строительства, так и после его завершения до оформления первичного права собственности на них. Таким образом, товаром рынка ДСЖ являются объекты незавершенного и завершенного строительства жилья, в отношении которых не установлено право собственности. До принятия Федерального закона РФ от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объекты незавершенного строительства не рассматривались в качестве объекта недвижимости. Несмотря на изменения правового режима недвижимости ни объект незавершенного строительства ни объект завершенного строительства, в отношении которого не зарегистрировано право собственности, не являются вещами, использование которой возможно по целевому назначению готовой новой вещи . Исходя из особенностей товара рынка ДСЖ, сделки заключаются не в форме договора купли-продажи, а в виде договоров, включающих в себя элементы простого товарищества, совместной деятельности, инвестирования, участия в долевом строительстве и т.п.

Жилье имеет высокую стоимость и медленнее теряет свои полезные свойства в процессе эксплуатации по сравнению с другими товарами, что определяет возможность разделения рынка жилья на первичный и вторичный рынок жилья. Рынок ДСЖ является сферой оборота первичного жилья и направлен на расширение возможностей удовлетворения потребности в месте проживания. На вторичном рынке жилья путем купли-продажи и обмена осуществляется перераспределение имеющегося жилого фонда. Потребителями рынка ДСЖ являются носители спроса, который остался неудовлетворен за счет объектов вторичного рынка. Его товаром является вновь строящееся жилье в многоквартирных домах. К нему не относится жилье, построенное индивидуальными застройщиками для собственного проживания. Таким образом, рынок ДСЖ является общественной формой организации и функционирования воспроизводства жилого фонда, в т.ч. расширенного посредством создания и ввода в оборот первичного жилья.



Сторонами рынка ДСЖ являются застройщики и участники долевого строительства, участниками – фирмы инфраструктуры рынка: риелторы, брокеры, аналитики и т.д., услуги которых образуют самостоятельные рынки . Соответственно, застройщики являются носителями функции предложения, а дольщики – функции спроса. Социально-экономическая характеристика отношений сторон заключается в том, что продавец (застройщик) является собственником либо владельцем земельного участка, строительных материалов и результатов их преобразований своими силами или силами привлеченных лиц путем приложения труда и средств труда, а покупатель (дольщик) на стадии строительства оплачивает объект долевого строительства жилья, не обеспеченного статусом правового режима недвижимости, с правом его получения после ввода в эксплуатацию. Жилье является недвижимым имуществом и по определению относится к основным фондам национального богатства. Его создание является долговременным и дорогостоящим процессом, требующим отвлечения значительных оборотных средств на период его производства. Соответственно приобретение жилой недвижимости путем самостоятельного строительства, участия в долевом строительстве или покупки готового строительства является инвестиционным вложением со стороны его будущего собственника. Однако в настоящее время в российской деловой практике и теории распространенным является применение понятия инвестора к застройщикам и их финансовым партнерам. Для этого в работе производится уточнение инвестиционного характера создания и приобретение объектов жилой недвижимости. Объектами инвестиций в макроэкономическом плане являются материальные ценности, которые составляют основу национального богатства. В микроэкономическом плане объектами инвестиций являются финансовые инвестиции, реальные инвестиции, нематериальные активы, т.е. представляют собой все виды активов, вкладываемых в хозяйственную деятельность в целях получения доходов. Это их финансовое определение, по экономическому содержанию – это расходы на создание, расширение и техническое перевооружение основного капитала, а также на связанные с этим изменения оборотного капитала . Таким образом, объекты инвестиций в микроэкономическом аспекте составляют лишь часть объектов инвестиций в макроэкономическом определении. Оставшиеся виды макроэкономических объектов инвестирования не являются объектами, способными приносить доход. Они обеспечивают существование общества и их увеличение имеет социальный эффект. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. В Законе 214-ФЗ застройщик определяется как юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на нем многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. В приведенных определениях есть общий признак: владение земельным участком, и отличные признаки понятия застройщик: во-первых, обеспечение проектных и строительных работ, во-вторых, привлечение денежных средств участников долевого строительства. Возведение жилого объекта ими осуществляется с целью продажи квартир в нем. Они не планирует использовать будущий объект в производственных целях, являются только его производителями. Застройщики являются производителями на рынке ДСЖ, они обеспечивают производство жилья, их продукцией являются многоквартирные дома. Для производства необходима аккумуляция оборотных средств, которые не являются для застройщика инвестиционными: • собственные средства, сформировавшиеся в результате хозяйственно-финансовой деятельности; • привлеченные кредитные средства для покрытия кассового разрыва; • инвестиционные средства лиц, приобретающие у них строящуюся будущую жилую недвижимость. Соответственно, в определении компании-застройщика нужно выделять три составляющие: 1) владение земельным участком и правами строительства на нем; 2) деятельность по концептуальному планированию, обеспечению проектирования и строительства; 3) деятельность по изысканию денежных средств для финансирования оборотных средств на проектирование и строительство, в том числе путем привлечения финансовых партнеров и участников долевого строительства. Понятие застройщика в российской практике стали заменять термином «девелопер», а осуществляемую ими деятельность – «девелоперская деятельность». В настоящее время их определение только получает свое развитие в российской теории. По мнению Мазура И.И., Шапиро В.Д. и Ольдерогге Н.Г., девелопер – участник рынка профессиональных услуг, обеспечивающий создание, управление и продажу объектов недвижимости . Цогоев А. определяет девелопера как предпринимателя, получающего прибыль от строительства, реконструкции объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве автора идеи проекта, приобретателя земельного участка под застройку, организации проектирования объекта, нанимателя заказчика, генподрядчика, риелторов для реализации вновь созданного объекта и управляющих недвижимостью; девелопер привлекает инвестиции либо сам финансирует строительство . В проекте Закона города Москвы «О защите прав и законных интересов физических и юридических лиц при осуществлении риэлтерской, сервейинговой и девелоперской деятельности в городе Москве», под девелоперской деятельностью понимается «предпринимательская деятельность по оказанию услуг по подготовке и реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости и по контролю и надзору за ходом строительства объектов недвижимости» . В проекте «Долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан в Российской Федерации» (далее – Долгосрочная стратегия) девелоперские компании определяются как специализированные финансовые компании, привлекающие финансовые ресурсы в строительство, действующие как профессиональный участник строительного рынка и выступающие в качестве организатора инвестиционно-строительного процесса . В соответствии с приведенными определениями можно выделить две функции девелоперской деятельности: 1) организация и управление деятельностью по созданию объекта недвижимости (управление прединвестиционными исследованиями, проектированием и строительством); 2) привлечение денежных средств кредитных организаций для финансирования деятельности по созданию объекта недвижимости и продажа создаваемого и созданного объекта недвижимости. В зависимости от сочетания этих функций у компании в рамках проекта, в зарубежной практике выделяют умеренный девелопмент (fee-development – выполнение первой функции девелопмента на правах подрядчика без обладания правами на землю и финансовых рисков за успех проекта в целом) и рискованный девелопмент (speculative development – выполнение обеих функций девелопмента на правах земельного участка и несением финансовых рисков по проекту в размере затрат; созданный объект продается непосредственно инвестору); иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости для себя (build-to-suit) . В российском законодательстве понятие застройщик построено так, что позволяет выполнять speculative development и build-to-suit, так как предусматривает обязательное владение земельным участком застройки. С другой стороны, выполнение функций девелопмента может осуществляться компаниями, не являющимися владельцами земельного участка и прав строительства на нем. Придание функциям девелопмента профессиональных характеристик и отделение от правового статуса в отношении земельного участка застройки является основанием выделения девелоперской деятельности в самостоятельный вид экономической деятельности. Выполнение функций застройщика может быть разделено не только в организационно-структурном плане, но по целям деятельности в рамках системы рынка ДСЖ. Правовой основой приобретения новых объектов недвижимости у застройщика являются положения Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон 39-ФЗ). В соответствии с ним, инвестициями являются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской. Застройщики в рамках данных отношений выполняют функции заказчиков - уполномоченных инвесторами физические и юридические лица, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством. Поэтому бухгалтерский учет расходов на объект у застройщика ведется по счету «Капитальные вложения», что приемлемо для целей государственного статистического учета, строящего свою методологию на основании макроэкономического понимания и задач. В целях государственного статистического учета в рамках бухгалтерского учета компания-застройщик отражает свои расходы на объекты по счету «Капитальные вложения». В соответствии с положением по бухгалтерскому учету, под долгосрочными инвестициями понимаются затраты на создание, увеличение размеров, а также приобретение внеоборотных активов длительного пользования (свыше одного года), не предназначенных для продажи. Приведенные нормы показывают, что с правовой точки зрения, как и с экономической, ни застройщики, ни их финансовые партнеры не являются инвесторами создания жилья. Интересным в этом плане будет обратиться к практике российского законодательства, на основании которого осуществляется участие физических и юридических лиц в строительстве многоквартирных домов. В Законе 214-ФЗ не используется понятие инвестор, а введено два вида участников: застройщик и участники долевого строительства. Законодатель уклонился от конкретизации экономической функции участников долевого строительства многоквартирных домов. В то же время в законе четко указано, что данные отношения возможны только при создании непроизводственных объектов недвижимости. Основой создания жилья является строительная продукция, которая является результатом строительного производства, осуществляемого застройщиком или привлекаемыми им строительными компаниями. Для производства необходимы оборотные средства, которые не являются для строительного предприятия инвестиционными. Оборотные средства строительных компаний являются инвестиционными средствами физических и юридических лиц, обратившихся к застройщику для приобретения результатов строительного производства – нового жилья. Это не делает строительные компании инвесторами, они остаются производителями, хотя и вовлечены в процесс вложения ценностей в создание основных фондов. Лица, приобретающие доли в строящемся доме для последующей их реализации по мере роста стоимости доли, не являются инвесторами. Они являются перепродавцами прав на будущий объект недвижимости и тем самым обеспечивают финансирование оборотных средств на период строительства объекта, поэтому являются финансовыми партнерами застройщика. В то же время в соответствии с ФЦП «Жилище» они рассматриваются в качестве инвесторов строительства жилья, что, как показано выше, противоречит положениям экономической теории и законодательства. В результате сделок с ними застройщики обеспечивают финансирование оборотных средств на период проектирования и строительства объекта, получая пропорционально предоставленным средствам право распоряжения объектом долевого строительства, который они не намереваются использовать в собственной деятельности, поэтому их нужно рассматривать как финансовых партнеров проекта или финансовых спекулянтов. К данной группе покупателей можно отнести подрядные компании и поставщиков, с которыми застройщики расплачиваются переуступками долей строящихся объектов. Инвесторами при строительстве жилья являются потребители, т.е. покупатели нового жилья. Потребители продукции строительства жилья могут, во-первых, получать доход от их эксплуатации в форме сдачи в аренду, тогда они являются инвесторами с микроэкономической точки зрения, и, во-вторых, осуществлять их бытовое потребление без цели извлечения прибыли, тогда они являются инвесторами с макроэкономической позиции. Инвесторами в макроэкономическом плане также являются государственные органы и органы местного самоуправления, приобретающие жилье для последующего предоставления по социальному найму. Перечисленные положения позволяют уточнить взаимоотношения участников инвестиционного процесса в строительстве жилья в рамках рынка ДСЖ: 1) потребители нового жилья являются инвесторами и используют его для собственных нужд или извлечения прибыли (функция спроса); 2) застройщики – владельцы земельного участка застройки и производители нового жилья (функция предложения); 3) строительный комплекс – совокупность отраслей и производств с устойчивыми связями в получении строительной продукции; 4) финансовые партнеры – перепродают права на новое жилье и зарабатывают на особенностях его производства, финансирования и формирования цены: длительный период создания, значительный объем оборотных средств и рост цены по мере готовности объекта (функция спроса и функция предложения); 5) кредитные организации – обеспечивают деньгами спрос (потребителей), перепродавцов (финансовых спекулянтов) и предложение (застройщиков); 6) участники рынка – брокеры, риелторы, оценщики, консультанты (функции инфраструктуры). Приведенные теоретические положения позволяют определить целевые сценарии субъектов инвестиционного процесса строительства жилья в рамках рынка ДСЖ и на этой основе выделить внутренние и внешние факторы их поведения, что позволит сформировать факторную модель целевых показателей рынка.



« назад



Контакты

17098 Москва
ул. Орджоникидзе, д.11
E-mail: post@ingn.ru

+7 (495) 517-87-65