На главную Карта сайта Написать письмо
+7 (495) 517-87-65

E-mail: post@ingn.ru
Инвестиции, развитие, управление
Стратегические разработки
Девелопмент недвижимости
Инвестиционный консалтинг
Юридические услуги

Об Институте
ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ - коллектив профессиональных консультантов и практиков, оказывающий поддержку компаниям, руководителям и собственникам при принятии инвестиционных, управленческих, маркетинговых и стратегических решений в бизнесе, в государственном (муниципальном) управлении и общественной деятельности.

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ заинтересован в повышении эффективности и прибыльности принимаемых компаниями решений и реализуемых проектов, для чего по заказам собственников и руководителей организаций выполняет услуги, проводит собственные исследования, издает и распространяет их результаты.

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ размещает на своем сайте издания, опубликованные как в электронном, там и в типографском формате, по вопросам управления бизнесом и активами, стратегическому маркетингу, отраслевому и конкурентному анализу, привлечению финансирования и правовому сопровождению в сферах:

промышленность и электроэнергетика

банковские и страховые услуги

кредитование и прямые инвестиции

фондовый и валютный рынки

рынки инноваций и технологий

медиа-, теле- и IT-рынки

недвижимость и девелопмент

розничная торговля и ритейл

внешнеэкономическая деятельность

отраслевое управление

проекты гражданского общества

научные исследования и разработки

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ приглашает Вас к ознакомлению с ними и призывает к диалогу по освещенным в публикациях направлениям и вопросам. Вы можете напрямую обратиться к нам или изложить свое мнение на страницах журнала "Экономика. Управление. Право".
Издания и публикации
Поисковый маркетинговый отчет по рынку загородной недвижимости Подмосковья за 1 полугодие 2008 г.

Территориальное распределение загородной недвижимости

В 2007 - 1 половине 2008 гг. наиболее активно развивалось строительство загородного жилья в срединной зоне Московской области (20-50 км от МКАД) по Новорижскому, Дмитровскому, Калужскому, Киевскому и Минскому шоссе. Между Дмитровским и Калужским шоссе сконцентрировано около 80% строящихся поселков. На этих направлениях в пределах 45 км от МКАД находятся 70% домовладений для постоянного проживания.

На Калужском, Дмитровском и Киевском направлениях предлагается на продажу более 10 поселков. Такой же характеристикой обладают еще 2 шоссе: Ярославское и Симферопольское. Но объекты, расположенные на этих шоссе значительно удалены от Москвы: 16 из 29 расположенных там поселков находятся за 65 километром от МКАД. Поэтому дома, расположенные рядом с этими шоссе, скорее соответствуют понятию "дача" нежели "коттедж". Симферопольское и Ярославское шоссе являются классическим примером буферной зоны. Они уже не являются сами по себе очень привлекательными, но и непривлекательными для бизнес-класса их назвать нельзя. В итоге они взяли на себя роль "дачного" сегмента.

Три года назад был преодолен барьер 50-км расстояния. Сейчас пользуются спросом самые отдаленные, но наиболее доступные по бюджету предложения. Активная застройка среднего и дальнего Подмосковья связана с тем, что более половины потенциальных покупателей хотели бы дом в 20-40 км от МКАД, однако те, кому хватает денег только на эконом-класс, рассматривают объекты уже за 50-70 км от Москвы. Для таких покупателей главным является цена. Дальность от МКАД на расстоянии 50-70 км значительной роли не играет. Осваиваются как дальние рубежи Подмосковья, так и соседние области: Тверская, Калужская, Тульская, Смоленская.

В целом по рынку наблюдается некоторое сокращение осваиваемых направлений. Сокращение коснулось подавляющего большинства трасс. Больше всех пострадала Новая Рига - застройка рядом с ней сократилась на 15 поселков. На западе появилась одна новая трасса - Ильинское шоссе. Произошло сокращение направлений на востоке: новое строительство пока не ведется на Егорьевском и Носовихинском шоссе, им на смену пришло только Новорязанское шоссе.

От сокращения веса западного направления больше всего выиграл юг, где число новых строек увеличилось в 2,25 раза, а общий вес этого направления вырос на 10% от общего объема новых объектов. Здесь весь прирост пришелся на отдаленные объекты (за 36 км от МКАД). Север все больше тяготеет к "дачному" строительству, и поэтому там происходит постепенное перетекание объектов на дальние расстояния.

Вместо былой однородности на рынке коттеджных поселков наблюдается активное расслоение при формальном сокращении числа новых объектов. Формируется тенденция на дифференциацию и структуризацию предложения. Загородные коттеджи все отчетливее разделяются на дорогие дома для постоянного проживания и относительно дешевые "дачи" для круглогодичного отдыха. Причем если первые держатся за близость к МКАД, то вторая категория поселков отходит дальше от Москвы, в основном по Симферопольскому, Каширское и Ярославскому шоссе.

Характеристика загородных домов

Коттедж эконом-класса обычно расположен на участке в 6-12 соток. Общая площадь дома от 150 до 250 кв. м, число этажей - не более двух, верхний этаж часто является мансардным, а цоколь или подвал отсутствует. В состав помещений коттеджа эконом-класса входит гараж на одну машину. Удаленность - не менее 50 км от МКАД. Направления в основном Северное, Северо-восточное, Восточное, Юго-Восточное. Стоимость - $250-450 тыс., т.е. это тот объект, который можно купить на деньги, вырученные от продажи столичной 3-комн. квартиры с хорошим местоположением. В архитектурном решении такие поселки не отличаются оригинальностью и разнообразием - представляют собой типовые проекты домов. Используемые строительные материалы - пеноблоки, сэндвич-панели, дерево. Инфраструктура минимальная - охрана, КПП, управляющая компания, которая занимается "коммуналкой", уборкой мусора и поддерживает дороги и коммуникации в рабочем состоянии. Расходы на эксплуатацию: 200-300 долларов в месяц.

Коттеджи бизнес-класса возводят на участках в 10-25 соток. Их. Общая площадь дома не превышает 200-400 кв. м, которые отличаются разнообразием планировок, строительных материалов и архитектурных стилей. Помимо двух "стандартных" этажей имеются мансарда и цоколь. Предусмотрен один или несколько открытых балконов. В цоколе оборудуют сауну, тренажерный зал, кладовую, котельную. В подобных жилищах нередко устраивают и бильярдные, и домашние кинотеатры, и даже небольшие бассейны-купальни. По количеству помещений и планировке коттедж бизнес-класса иногда приближен к аналогичным строениям эконом-класса.

Общая площадь коттеджей элит-класса, как правило, не менее 400 кв. м. Покупатель вправе выбрать проект из нескольких предоставленных застройщиком вариантов или потребовать внести изменения в схему согласно личным пристрастиям. В коттеджах элит-класса количество спален колеблется от четырех до десяти, к каждой прилагаются собственный санузел и гардеробная. Кухня всегда отделена от столовой и двусветной гостиной. Предусмотрены комната прислуги и множество дополнительных "развлекательных" зон вроде бильярдной, зимнего сада или домашней библиотеки. Для дорогих объектов характерны такие помещения, наличие которых не является прямой необходимостью. Это, например, сигарные комнаты или помещения для хранения вина, предметов искусства и т.д.

В выборе застройщиков материалов для строительства домов произошли изменения. Кирпич остается в лидерах по востребованности - 27% от общего количества поселков. Доля домов из пенобетонных блоков снизилась с 18% до 8%. За счет сокращения доли пенобетона выиграли дерево и монолит. Дерево поднялось с 4 на 2 место, его доля выросла с 18% до 25%. Доля монолита выросла весьма существенно, с 8% до 14%. Доля газобетона изменилась не на много - с 8% до 7%.

Домами из кирпича и монолита преимущественно застраиваются элитные поселки и поселки бизнес-класса. Домами из пенобетонных блоков, дерева и сэндвича преимущественно застраиваются недорогие поселки эконом-класса. В итоге совокупная доля поселков, построенных из более дешевых материалов, к середине 2008 г. уменьшилась с 36,6% до 33%. Увеличение с 36,5% до 41% доли сегмента, в котором преобладают дорогие материалы говорит о том, что рынок коттеджей становится более дорогим.

Архитектурная концепция загородного жилья напрямую связана с функциональным предназначением, классом и расположением дома. Например, дачные поселки, ориентированные на активный отдых и сезонное проживание, застраиваются в стиле "кантри". В элитных поселках преобладает "современная классика". Уходит в прошлое вычурная архитектура, нарочитая "лепнина" фасадов, башенки, замки и т.д. Вкусы покупателей становятся более сдержанными и утилитарными.

Характеристика коттеджных поселков

Наблюдается тенденция увеличения плотности застройки коттеджных поселков. В 1 половине 2008 г. средняя площадь коттеджного поселка в Подмосковье составляет около 19,1 Га. Среднее количество домов в поселке во 2 квартале 2008 г. составило 88 домов. В новых поселках участки под дома формируют меньшей площади, что позволяет разместить больше домов в поселке. Уплотнения достигают также за счет уменьшения общественной территории поселка.
Все чаще земли загородного строительства используются для реализации крупных проектов. Реализовывать масштабные проекты стало выгоднее, чем мелкие. В то же время масштабные коттеджные поселки утрачивают идею загородной жизни, которая предполагает закрытое сообщество домовладельцев, когда каждый знает своего соседа и доверяет ему. При реализации масштабного проекта качество постройки ухудшается из-за привлечения нескольких подрядных организаций. Бывают случаи, когда кто-то хочет огородить свой дом двухметровым забором, а кто-то хочет построить просторную баню в русском стиле. Такие случаи плохо влияют на инвестиционную привлекательность всего поселка.

Входит в моду новый формат проектов, в которых таунхаусы сочетаются с квартирными домами. Последние в такого рода проектах бывают, как правило, достаточно невысокими.

Современные коттеджные поселки в обязательном порядке обеспечиваются всеми необходимыми коммуникациями для домов и объектов инфраструктуры, расположенных в поселке. Не редко застройщик берет на себя заботы не только по прокладке коммуникаций, но и по их последующему обслуживанию. Однако развитая инфраструктура в коттеджных поселках нужна далеко не всегда.

Из-за развитой инфраструктуры поселка дома в нем оказываются заметно дороже. В среднем стоимость квадратного метра домов в поселках с развитой инфраструктурой оказывается на 200$ выше, чем в поселках с минимальной инфрастуктурой, примерно на 30% возрастает стоимость последующей эксплуатации. Продать объекты инфраструктуры профильным компаниям или сдать их в аренду получается не всегда.

К базовым элементам инфраструктуры поселка, которые необходимы в любом случае, относится только здание администрации, включающее службы эксплуатации, охраны и уборки территории. Наличие остальных элементов инфрастуктуры зависит от конкретного поселка, его местоположения, класса и локальных особенностей.

В поселках эконом-класса инфраструктура, как правило, ограничивается охраной, уборкой территории и вывозом мусора, должен присутствовать небольшой магазинчик или минимаркет, а также аптека или аптечный киоск, желательны детская и спортивные площадки.

В поселках бизнес-класса должны быть централизованные электро-, газо-, водо снабжение, развитая инженерия и нормально функционирующая ЖКС, охранная инфраструктура, прогулочная зона, требуется более развитая спортивная и рекреационная инфраструктура, детская и медицинская инфрастуктура.
Инфраструктура элитного поселка близка к инфраструктуре бизнес-класса, только выше уровень, выше сервис, выше качество. Основной принцип инфраструктуры элитного поселка - все только для своих.

Одной из перспективных тенденций является вынесение объектов общественного пользования - магазинов, ресторанов, образовательных и медицинских учреждений - за пределы коттеджного поселка и создание единой развитой инфраструктуры для целого комплекса поселков.
Элементы инфраструктуры, которые оказываются нецелесообразными для коттеджных поселков: это в первую очередь школа и детский сад - подобные объекты наиболее проблематичны с точки зрения профессионального управления, а также заполняемости. Объекты типа бассейна, боулинга или мини гостиницы, многие также воспринимают как ненужные, эксплуатацию которых придется оплачивать из собственного кармана. Эти объекты инфраструктуры оказываются нецелесообразными чаще остальных. Их наличие может быть оправдано в очень больших поселках (группах поселков) или в эксклюзивных элитных поселках.

Получил дальнейшее развитие формат поселков "дальних дач", расположенных более чем в 80 км от МКАД. Верхняя граница удаленности "дальних дач" определяется 200 км от МКАД. Всего год назад на рынке было три-четыре подобных предложения, не отличавшихся особой привлекательностью, но даже они были моментально раскуплены. Количество доступных предложений в ближнем Подмосковье не увеличивается, поэтому спрос на "дальние дачи" продолжает расти. Смещение дальних дач еще на 100 км можно обосновать только доступными ценами. Сегодня московские дачники размещаются преимущественно в Тульской, Рязанской, Владимирской, Калужской, Ярославской и Тверской областях.

Существенное отличие современных дач в том, что есть все центральные коммуникации, охрана плюс необходимая инфраструктура. Покупателей "дальних дач" привлекают инфраструктурой совмещенной с природными и экологическими достоинствами местности. По сути предлагают не просто дачу, а определенный стиль отдыха. При этом инфраструктура дачных поселков, как правило, минимальна: спортивные сооружения, магазин, бар, а внешняя может быть и вовсе не представлена. В основном ближайшая "цивилизация" привязана к соседнему областному центру или городу.

"Дальние дачи" обычно строят из оцилиндрованного бревна или клееного бруса. Примерно в трети поселков право выбора материала принадлежит покупателю. Срок реализации таких проектов обычно составляет от полутора до двух лет. Нижний ценовой предел на подобные дома - 120 тыс. долл., при этом максимальные цены могут достигать 500 тыс. долл. и более. Дома в дачном поселке бизнес-класса, удаленном от МКАД более чем на 65 км, - 350-690 тыс. долл.

Предложение и спрос загородной недвижимости

В 1 половине 2008 г. вместе с увеличением числа объектов на 9,3% выросло и количество операторов загородного сегмента рынка недвижимости. По итогам 2 квартала 2008 года на рынке работало 199 операторов.
В сегментах де люкс и бизнес-класс спрос удовлетворен на 80%. Доля эконом-класса в общем объеме предложения увеличилась почти в два раза, однако спрос по-прежнему превышает предложение более чем в два раза.

В бизнес-классе соблюдается практически полное равновесие. Тут представлено большое количество вариантов и довольно высокий спрос, однако соотношение "цена-качество" оставляет желать лучшего. Как результат - дефицит ликвидного предложения при кажущемся, на первый взгляд, повышенном предложении. Аналогичная ситуация в элитном сегменте. Объем предложения и спроса примерно соответствует друг другу, но при этом наблюдается дефицит качественных объектов.

Отставание предложения от спроса эконом-класса обусловлено, во-первых, потому, что такие дома и поселки не сильно привлекают покупателей из-за отсутствия инфраструктуры, а во-вторых, застройщики пока удовлетворяют спрос в среднем и высоком ценовом сегменте. Все потому, что земля слишком дорогая. Хороших поселков с отдельно стоящими коттеджами в сегменте эконом-класса практически нет. Качественное предложение эконом-класса вместе с хорошей транспортной доступностью редкость на подмосковном рынке. Купить коттедж с участком и коммуникациями менее чем за $250 000 в организованном поселке крайне сложно.

В массиве предложения небольшой рост организованных коттеджных поселков эконом-класса происходит за счет освоения дальнего Подмосковья (от 70 км от МКАД) и на границах с сопредельными Тульской, Ярославской, Тверской областями. Но спрос на эти объекты пока ниже ожиданий девелоперов и инвесторов. Сказывается отрицательное влияние фактора транспортной доступности и недостаточности инфраструктуры.
Необходимо отметить увеличение неликвидных предложений на рынке. Объекты, которые находятся в продаже уже 2-3 года, перестают быть интересными покупателям. Особенно это заметно на фоне новых проектов, которые отличаются свежими дизайнерскими решениями, продуманным генеральным планом и так далее.

Если говорить о спросе в целом, то покупателей можно разделить на несколько групп:

  • растет число желающих купить квартиру в таунхаусе. Это самый популярный и модный сегмент в загородной недвижимости. Им интересуются не только желающие сэкономить, но и состоятельные покупатели;
  • увеличение спроса на многоквартирные комплексы в Подмосковье. Покупателей привлекает возможность жить на престижных загородных направлениях, но в городской квартире, а также транспортная доступность и развитая инфраструктура этих районов;
  • появление интереса к родовым усадьбам. Цены на такую недвижимость могут достигать $10 млн. и более;
  • востребованность нового формата - "дальние дачи".

    Покупатели загородной недвижимости - это либо семьи с маленькими детьми, либо семьи, ожидающие пополнения. Цель покупки - для постоянного проживания или для отдыха. Многие покупают загородное жилье для своих родителей. Около 60% потенциальных владельцев загородного жилья являются руководителями, каждый четвертый - специалист. Коттеджи чаще приобретают более состоятельные клиенты, покупателями жилья в таунхаусах в основном являются управленцы среднего и верхнего звена. Подавляющее большинство из них характеризуются средним и высоким уровнем доходов от $2-2,5 тыс. в месяц на человека.
    Спрос на загородную недвижимость обусловлен множеством факторов: это и усталость от шумного, суетного мегаполиса, и желание жить на природе и дышать чистым воздухом, стремление обладать собственным домом, быть "ближе к земле". Российский средний класс и люди с высоким уровнем доходов постепенно перенимают американо-европейскую систему ценностей: престижным считается жить в благоустроенном пригороде, среди равных по социальному статусу соседей.

    Покупатели загородного жилья еще не исчерпали свои возможности. Платежеспособный спрос в московском регионе и в России в целом держится на высоком уровне. Этому способствуют и высокие цены на нефть, и общий рост благосостояния, и ежегодные бонусы менеджеров крупных российских и зарубежных компаний.
    Платежеспособный спрос продолжает толкать вверх цены на дома в организованных коттеджных поселках вокруг Москвы. Менее денежные покупатели либо расширяют географию поиска дома до границ Московской области с соседними областями, либо рассматривают предложение квартир в малоэтажных жилых комплексах, вписанных в природную среду. Наиболее высокий спрос наблюдается в сегменте загородной недвижимости эконом-класса, дефицит предложения в этом сегменте еще не удовлетворен.

    В поселках эконом класса наибольшим интересом у покупателей пользуются дома свободной планировки, выполненные под "черновую" отделку" (с заведенными коммуникациями, без разводки). Это позволяет значительно сэкономить на отделочных работах, проводя их либо своими силами, либо растягивая этот процесс во времени.
    В поселках бизнес и элит класса востребованы дома, выполненные застройщиком "под ключ" либо под "чистовую отделку" со свободной планировкой. Это обусловлено тем, что для покупателей данного потребительского сегмента покупка дома совершается, как правило, уже не впервые. Люди хотят получить качественный готовый дом в организованном поселке с развитой инфраструктурой, предназначенный для круглогодичного проживания.
    Отмечаются изменения в подходе к покупке загородного жилья. Требования покупателей загородной недвижимости к условиям проживания постоянно растут. Налицо желание покупателя проживать в поселке с единой концепцией застройки, отвечающей критериям современной эстетики и функциональности. Предпочтения потребителей, сформировавшиеся в последние годы, вряд ли в ближайшее время изменятся.

    Характеристика цен на загородную недвижимость

    Ценовая политика складывается из следующих основных факторов:
  • престижность направления и месторасположение поселка;
  • качество дорожного покрытия и пропускной способности трассы направления;
  • качественное изменение состава предложения;
  • рост цен на рынке земли Подмосковья;
  • стоимость строительных материалов;
  • рост цен на рынке жилья Москвы;
  • качества строительства домов;
  • коммуникации и инфраструктура.

    За последние три года прирост стоимости коттеджей составлял порядка 20%-40% годовых. Рост цен в 2007 г. в поселках элит- и бизнес-класса составил порядка 30-50% за кв.м в зависимости от направления и прочих показателей. В сегменте эконом-класса рост цен менее значителен и составил около 20-30%. Рост цен на участки за 2007 г. оценили в среднем в 35%.

    Стоимость предложения фиксируется относительно стадии готовности, поэтому изменение цен происходит в основном на первичном рынке, и его нельзя принимать за рыночную тенденцию. На вторичном рынке стоимость предложения остается устойчивой. Соответственно активный рост цен наблюдается по направлениям, где представлен значительный объём новых посёлков.

    Зону до 27 км от МКАД занимают в основном элитные поселки, где цены начинаются от $1,3 млн., стоимость домовладений в организованных коттеджных поселках колеблется от $3 млн. до $7,5 млн. В поселках бизнес-класса до 50 км от МКАД цена коттеджа - от $500 000 до $1,3 млн. Коттеджи с участком земли эконом-класса предлагались по $250-320 тысяч.

    В 2007 г. происходило выравнивание цен. Затянувшейся отложенный спрос провоцировал активизацию маркетинговых мероприятий (акции, скидки, подарки, дополнительные услуги) для привлечения покупателей. Цены реальных сделок были ниже цен предложений минимум на 7-10%.
    В I полугодии 2008 г. наметилась тенденция к переводу цен на объекты в коттеджных поселках на рублевый эквивалент или в евро. Средняя стоимость квадратного метра домов в коттеджных поселках (включая стоимость земли) во II квартале 2008 г. достигла 96,624 тыс. руб., что на 1% больше, чем в предыдущем квартале. При этом средняя стоимость объектов, присутствовавших на рынке с начала 2008 г., поднялась больше - на 4,5% - и превысила 100 тыс. рублей. Основная масса объектов, которые продаются с начала 2008 г., находится на завершающих стадиях строительства, а также расположена ближе к Москве, чем вновь выходящие на рынок поселки, именно поэтому они дорожают быстрее.

    Основные показатели рынка загородной недвижимости

    Показатели Ед.изм. 2006 2007 1 пол.2008
    Объем предложения тыс.кв.м. 3 500 5 400 7 250
    Количество девелоперов рынка шт. 110 151 199
    Количество продаваемых поселков шт. 160 195 271
    в т.ч. по направлениям:
    Северо-Запад % 42 37 35
    Юго-Запад % 15 17 16
    Север % 22 16 14
    Восток % 2 3 3
    Запад % 9 14 14
    Юг % 3 5 9
    Северо-Восток % 4 6 6
    Юго-Восток % 3 2 3
    Вход новых поселков шт. 105 100 41
    Выход распроданных поселков шт. 70 56 25
    Количество продаваемых коттеджей шт. 7 400 8 300 11 000
    Структура предложения по классам:
    элит-класс % н/д 25 15
    бизнес-класс % н/д 60 68
    эконом-класс % 11 15 17
    Структура предложения по материалам:
    кирпич % 29 36 27
    монолит % 8 6 14
    несколько материалов % 19 24 18
    дерево % 18 18 25
    пенобетон % 18 12 8
    газобетон % 8 4 7
    сендвич % 1
    Динамика средней цены $/кв.м. 2 433 3 326 3 905
    в т.ч. по направлениям:
    Северо-Запад $/кв.м. 2 500 3 400 4 400
    Юго-Запад $/кв.м. 2 200 3 300 3 400
    Север $/кв.м. 2 600 3 500 4 450
    Восток $/кв.м. 1 600 2 000 1 600
    Запад $/кв.м. 3 100 4 200 6 400
    Юг $/кв.м. 1 100 1 600 1 700
    Северо-Восток $/кв.м. 1 000 1 700 2 200
    Юго-Восток $/кв.м. 1 500 2 500 2 400
    Средняя стоимость эксплуатации $/мес. 330 350 360
    Средняя площадь придомового участка сот. 21,4 21 20
    Средняя площадь коттеджей кв.м. 363 358 348,9
    Структура спроса по классам:
    элит-класс % 14 12 10
    бизнес-класс % 16 19 30
    эконом-класс % 70 67 70




    « назад



  • Контакты

    17098 Москва
    ул. Орджоникидзе, д.11
    E-mail: post@ingn.ru

    +7 (495) 517-87-65