На главную Карта сайта Написать письмо
+7 (495) 517-87-65

E-mail: post@ingn.ru
Инвестиции, развитие, управление
Стратегические разработки
Девелопмент недвижимости
Инвестиционный консалтинг
Юридические услуги

Об Институте
ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ - коллектив профессиональных консультантов и практиков, оказывающий поддержку компаниям, руководителям и собственникам при принятии инвестиционных, управленческих, маркетинговых и стратегических решений в бизнесе, в государственном (муниципальном) управлении и общественной деятельности.

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ заинтересован в повышении эффективности и прибыльности принимаемых компаниями решений и реализуемых проектов, для чего по заказам собственников и руководителей организаций выполняет услуги, проводит собственные исследования, издает и распространяет их результаты.

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ размещает на своем сайте издания, опубликованные как в электронном, там и в типографском формате, по вопросам управления бизнесом и активами, стратегическому маркетингу, отраслевому и конкурентному анализу, привлечению финансирования и правовому сопровождению в сферах:

промышленность и электроэнергетика

банковские и страховые услуги

кредитование и прямые инвестиции

фондовый и валютный рынки

рынки инноваций и технологий

медиа-, теле- и IT-рынки

недвижимость и девелопмент

розничная торговля и ритейл

внешнеэкономическая деятельность

отраслевое управление

проекты гражданского общества

научные исследования и разработки

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ приглашает Вас к ознакомлению с ними и призывает к диалогу по освещенным в публикациях направлениям и вопросам. Вы можете напрямую обратиться к нам или изложить свое мнение на страницах журнала "Экономика. Управление. Право".
Издания и публикации
Обзор складского сегмента рынка недвижимости Московского региона по состоянию на 01.01.2008

На рынке складской недвижимости Московского региона проявляется особая активность, вызванная начальной стадией развития рынка, огромным неудовлетворенным спросом, а также относительно высокой доходностью проектов в связи со сравнительно низким уровнем затрат по реализации проектов. Несмотря на большое количество ежеквартально вводимых новых площадей, спрос по-прежнему превышает предложение. Острый дефицит качественных складских площадей обусловлен растущим уровнем потребления и развитием торговой недвижимости.

Увеличилось количество заявленных девелоперами масштабных многофазовых проектов общей площадью 200-600 тыс. кв.м. Возрос интерес к строительству индустриальных парков, предполагающих комплексное развитие территории. Инициаторами выступают как российские, так и иностранные девелоперы.

Основными тенденциями в складском сегменте рынки недвижимости Московского региона эксперты называют следующие:

  • высокая инвестиционная активность
  • увеличение масштабов строящихся и заявленных складских проектов
  • увеличение числа крупных складских проектов, соответствующих международным стандартам
  • крайне недостаточный объем предложения складских объектов за пределами МКАД несмотря на высокий уровень спроса на такие объекты
  • неравномерное распределение объема предложения в зависимости о площади складских помещений
  • стабилизация уровня арендных ставок
  • избирательный подход девелоперов к выбору арендаторов с учетом последующей продажи объекта
  • аренда складских помещений крупными логистическими компаниями, а также формирование практики сделок sale & leaseback
  • использование арендных ставок triple net, операционные расходы начисляются на базе open book
  • заключение долгосрочных предварительных договоров аренды на ранней стадии строительства объектов
  • усиление активности крупных сетевых девелоперов

    Объем качественных складских площадей на начало 2007 года оценивался на уровне 2,1 млн кв.м. За год ввод в эксплуатацию составил порядка 600-700 тыс. кв.м, что значительно ниже запланированного - 1,5 млн.кв.м. По-прежнему большинство крупных объектов сдается в эксплуатацию с задержкой заявленных сроков. Традиционным препятствием для ввода запланированного объема площадей являются сложности с оформлением прав на землю и получением необходимых согласований, подключением коммуникаций и т.д.

    Основной объем предложения как в аренду, так и на продажу сосредоточен между ТТК и МКАД. В 2007 г. этот объем несколько увеличился по сравнению с 2006 г. Объем предложения за пределами МКАД в условиях растущего спроса на склады не изменился (5-8%), и на рынке продолжает ощущаться дефицит таких помещений. Независимо от направления, основное строительство объектов складской недвижимости сосредоточено на расстоянии до 40 км от МКАД, однако, все большее число новых проектов выходит за указанные пределы.

    В сегменте качественных складов арендаторов спрос зависит не столько от близости объекта к МКАД, сколько от транспортной доступности. Наименее загруженными магистралями считаются трассы "Дон", "Крым". Это объясняет популярность южного направления, что сказывается на девелоперской активности. Сегодня объем нового строительства на юге Московской области превышает общий объем предложений по остальным направлениям. Наименее развитым остается восточное направление, что связано в первую очередь с недостатком широких удобных трасс и высокой транспортной загруженностью существующих.

    В 2007 г. основной объем нового предложения, более 70%, приходится на южное, юго-восточное, а также на северное и северо-западное направления. Северо-запад пользуется популярностью в связи с большим объемом грузопотоков, идущих из Европы, а также близостью международного аэропорта Шереметьево. Южное и юго-восточное направления - из-за большого регионального грузопотока, а также меньшей загруженности магистралей (трассы "Дон", "Крым").

    Структура предложения складских помещений в зависимости от площади полностью зависит от типа сделки и не меняется уже более двух лет. Среди складских площадей площадью до 500 кв.м преобладают помещения, сдаваемые в аренду, а в объеме предложений площадью более 1000 кв.м основную долю составляют предложения на продажу. В структуре предложения складской недвижимости в аренду 22% составляют площади от 100 до 200 кв.м, наименьшая доля предложений приходится на объекты площадью свыше 3000 кв.м (2% от суммарного объема).

    В 2007 г. увеличилась доля наименьших (до 100 кв. м) помещений - до 17%. В структуре предложения на продажу основную массу составляют объекты площадью свыше 3000 кв.м (28%), от 500 до 1000 кв.м (26%) и от 1000 до 3000 (20%), доля небольших площадей минимальна (2%). Подобная диспропорция объясняет существование неудовлетворенного спроса на аренду значительных по площади складских помещений.

    Сохраняется высокий спрос на качественные складские площади. В 2007 г. спрос увеличился на 30 % и составил порядка 3,0 млн. кв.м. Введенные в эксплуатацию в 2007 г. складские комплексы сократили разрыв между спросом и предложением, но оставляют неудовлетворенным на текущий момент спрос в пределах 300-500 тыс. кв.м.

    Наиболее высокий спрос наблюдается на склады класса А. В этом сегменте 1,5% вакантных площадей. Как отмечают эксперты, дефицит будет ощущаться еще на протяжении двух лет.

    В 2007 г. основной спрос приходился на складские помещения в диапазоне от 5 до 10 тыс. кв.м (26%), более 10 тыс.кв.м (21%) и от 1 до 3 тыс. кв.м (21%). По сравнению с началом года структура спроса несколько выровнялась. Большим спросом стали пользоваться значительные по площади помещения (свыше 10 тыс.кв.м).

    Наибольшим спросом пользуется складская недвижимость по Новорязанскому, Каширскому, Киевскому, Минскому и Ленинградскому направлениям. Традиционно потенциальную привлекательность направлений обеспечивают наличие международных аэропортов, качество трассы, перспективы строительства новых транспортных развязок.

    По-прежнему более трети спроса приходится на складские объекты, расположенные на расстоянии от 30 до 100 км от МКАД. В целом, в Московском регионе порядка 90% от общего объема спроса приходится на Подмосковье и лишь 10% - на Москву, где выше арендные ставки и значительно ниже пропускная способность дорог.

    Так как объем предложения складов большой площади в аренду остается на крайне низком уровне, на рынке продолжается ситуация дисбаланса спроса и предложения. В 2008 г., как полагают специалисты, сохранится рост объемов строительства качественных складских площадей, что стимулируется высоким спросом, а также резким увеличением объема инвестиций.

    Прогнозируется, что в ближайшие 2-3 года сохранится дефицит качественных складов и сохранится высокая инвестиционная активность как в Москве, так и в Московской области. Однако предложение будет постепенно приближаться к уровню и территории спроса, что повысит конкуренцию между объектами. Уровень вакантных площадей увеличится и составит 2-3% на складские помещения класса А и примерно 3-5% на складские помещения класса В.

    Арендные ставки на складскую недвижимость в Москве и Московской области продолжают оставаться одними из самых высоких в Европе, что обусловлено отсутствием свободных высококлассных площадей и дисбалансом спроса и предложения. В то же время в 2007 г. средний уровень арендных ставок вырос незначительно по сравнению с показателями 2006 г. - на 5%: до 190 долл. за кв.м в год для складов класса А и порядка 155 долл. за кв.м в год на помещения класса В (без НДС, включая операционные расходы). Незначительный рост уровня арендных ставок можно объяснить невысокой активностью рынка аренды в данный период.

    Максимальный уровень арендных ставок был зафиксирован в ЮАО и составил 1100 долл. за кв.м в год, минимальный - в СВАО на уровне 45 долл. за кв.м в год. Уровень эксплуатационных расходов в течение 2007 г. также не претерпел изменений и составил 30-40 долл. за кв.м для складов класса А и 20-30 долл. за кв. м для класса В.

    Цены продажи складских помещений выросли на 9% по сравнению с 2006 г. Цены класса А были зафиксированы в пределах 1350-1800 долл. за кв.м, класса В - 1000-1450 долл. за кв.м. В настоящее время прослеживается наметившаяся ещё в 2006 г. тенденция роста спроса на покупку складской недвижимости в общем объеме спроса.

    На рынке аренды складов наблюдается снижение удельных ставок пропорционально увеличению сдаваемой площади. Исключением стали площади 1000-3000 кв.м и свыше 3000 кв.м, что связано с увеличившимся дефицитом таких площадей. Рынок продажи складских помещений не обладает такой четкой взаимозависимостью этих показателей. Самая большая стоимость продажи в 2090 долл. за кв.м наблюдается для складских помещений 100-200 кв.м. В 2008 г. будут вводиться заявленные к вводу в 2007 г. объекты, а также новые объекты. В структуре предложения сохранится преобладание предложения по южному и юго-восточному направлению, поскольку именно там будут строиться наиболее масштабные проекты. Параллельно будет терять лидирующие позиции в территориальной структуре предложения северное направление, а девелоперы продолжат развитие складской недвижимости все дальше от МКАД. В условиях возрастающей конкуренции успех проектов будет определяться не удаленностью от МКАД, а прежде всего транспортной доступностью и качественными характеристиками.

    В ближайшие годы продолжится углубление основных тенденций 2007 г. В частности, рынок складской недвижимости Московского региона будет становиться все более прозрачным и цивилизованным. Несмотря на ежегодный рост арендных ставок на складскую недвижимость доходность в данном сегменте рынка недвижимости снизится (до 15%) как вследствие усиления конкуренции между девелоперами, так и повышения стоимости строительства. Тем не менее этот сегмент останется интересен девелоперам и инвесторам, особенно крупным игрокам.



    « назад



  • Контакты

    17098 Москва
    ул. Орджоникидзе, д.11
    E-mail: post@ingn.ru

    +7 (495) 517-87-65