На главную Карта сайта Написать письмо
+7 (495) 517-87-65

E-mail: post@ingn.ru
Инвестиции, развитие, управление
Стратегические разработки
Девелопмент недвижимости
Инвестиционный консалтинг
Юридические услуги

Об Институте
ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ - коллектив профессиональных консультантов и практиков, оказывающий поддержку компаниям, руководителям и собственникам при принятии инвестиционных, управленческих, маркетинговых и стратегических решений в бизнесе, в государственном (муниципальном) управлении и общественной деятельности.

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ заинтересован в повышении эффективности и прибыльности принимаемых компаниями решений и реализуемых проектов, для чего по заказам собственников и руководителей организаций выполняет услуги, проводит собственные исследования, издает и распространяет их результаты.

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ размещает на своем сайте издания, опубликованные как в электронном, там и в типографском формате, по вопросам управления бизнесом и активами, стратегическому маркетингу, отраслевому и конкурентному анализу, привлечению финансирования и правовому сопровождению в сферах:

промышленность и электроэнергетика

банковские и страховые услуги

кредитование и прямые инвестиции

фондовый и валютный рынки

рынки инноваций и технологий

медиа-, теле- и IT-рынки

недвижимость и девелопмент

розничная торговля и ритейл

внешнеэкономическая деятельность

отраслевое управление

проекты гражданского общества

научные исследования и разработки

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ приглашает Вас к ознакомлению с ними и призывает к диалогу по освещенным в публикациях направлениям и вопросам. Вы можете напрямую обратиться к нам или изложить свое мнение на страницах журнала "Экономика. Управление. Право".
Издания и публикации
Обзор промышленного сегмента рынка недвижимости Московского региона по состоянию на 01.01.2008

В настоящее время рынок промышленной недвижимости представлен низкокачественными помещениями, выжидающими собственниками, большим количеством мелких арендаторов и непроизводственным использованием промышленных зон. На сегодняшний момент нет четких определений, характеристик и классификации промышленной недвижимости.

На многих заводах сегодня по назначению не используется довольно большое количество помещений. По-прежнему остается нерешенным земельный вопрос. При наличии существенного количества свободных производственных площадей потенциальные покупатели по-прежнему страдают от дефицита помещений, т.к. качество предлагаемых объектов оставляет желать лучшего. Достаточно много промышленной недвижимости до сих пор сосредоточено в руках государства и оборонного комплекса. Это обстоятельство также является причиной дефицита производственных помещений.

Собственники недействующих предприятий, не имея четкого плана мероприятий по эффективному управлению имущественным комплексом, в основном занимают выжидательную позицию, стараясь как можно больше площадей сдать в аренду. Хотя арендные отношения менее востребованы на рынке промышленной недвижимости. Любой минимально состоятельный производитель стремится оформить право собственности на помещения.

Большинство представленных на рынке объектов представляют собой объекты низкого класса С и D. Строительство техно-парков ведут в основном крупные строительные и пищевые компании, но чаще всего это осуществляется для их собственных нужд либо для последующей сдачи в аренду.

Одной из причин отсутствия строительства индустриальных объектов является многочисленное дешевое предложение низкокачественных промышленных помещений. Многие производственники занимают помещения неработающих заводов банкротов, которые не всегда соответствуют их профилю, зато очень дешевы. Цена покупки в собственность таких помещений сопоставима с ценой аренды в современном высококачественном комплексе.

Чаще всего эти производственные площади давно не эксплуатируются: в одних случаях они законсервированы и охраняются при этом их состояние находится в более-менее приемлемом уровне и при наличии действующих коммуникации производство может быть восстановлено, в других случаях состояние таких помещений плачевно. Ситуация в данном сегменте рынка может изменится в случае появления предложений индустриальных парков, но их реализация связана с трудностями в поиске инвестора.

Есть и обратные тенденции. Многие потребители готовы к сотрудничеству промышленных предприятий но количество сделок с участием крупных производств невелико. Заводы или комбинаты наращивают мощности и самостоятельно используют свои площади а не выставляют их на рынок, как это было буквально 1-1,5 года назад. Обычно это касается объектов с полноценной инфраструктурой, не разрушенной в течение полутора десятков лет. Современный сегмент рынка производственной недвижимости Москвы включает в себя около 70 производственных зон, территория которых равна 17 тыс. га. В настоящее время в Москве насчитывается около 900 крупных и средних промышленных предприятий, а также около 15 тыс. промышленных предприятий малого бизнеса.

Большая часть производственных площадей Московской области представляют собой низкокачественные помещения с изношенными коммуникациями и не оформленными земельными отношениями, но даже они находят себе арендаторов и покупателей, так как спрос на такие объекты намного превышает предложение.

В настоящее время на территории Подмосковья реализуется более 350 инвестиционных проектов. Самым крупным из них является строительство завода по производству бытовой техники одной из западных компаний. В основном производственное строительство располагается на восточном направлении Московской области, так как цены на земельные участки там на 30 % ниже, чем на других направлениях. Из-за высокой стоимости земельных участков в пределах 50-километровой зоны, повышается спрос на земли промышленности в районах, удаленных от Москвы до 100 и более километров.

Спрос на промышленную недвижимость выдвигают немногочисленные западные предприятия и отдельные российские проекты. Спрос на промышленные объекты можно разделить на 3 вида:

  • спрос на помещения и землю под производство с сохранением профиля или его изменением на другой производственный.
  • спрос на помещения и землю под промышленными предприятиями с целью их использования в непроизводственных целях.
  • спрос на площадки промышленного назначения с инфраструктурой и назначением земли, позволяющим строить новый производственный объект.

    В настоящий момент спрос на приобретение промышленной недвижимости существенно превышает предложение в 2-3 раза. Наблюдается интерес западных инвесторов, что обусловлено их стратегией выхода на российский рынок сбыта. Кроме этого огромный запас мощностей, оставшийся от бывших советских предприятий, созданная инфраструктура и дешевая рабочая сила привлекают внимание крупных российских компаний.

    В Московском регионе часть участников рынка промышленной недвижимости отодвинули границы удаленности рассматриваемых объектов до 30-50 км от МКАД. Наиболее популярными направлениями и районами являются Северо-Западное и Западное направления, являющиеся основными путями, по которым импортируются грузы из Европы. Определенная доля спроса приходится на направление Москва - Нижний Новгород. Главное требование покупателей и арендаторов промышленных объектов - наличие необходимой инфраструктуры: дорог и сетей.

    Потенциальные покупатели, желающие приобрести в собственность производственное объекты рассматривают площади от 500 до 15000 кв.м. Отмечен существенный спрос на производственные комплексы класса А и В. Наибольший спрос приходится на помещения от 1000 до 5000 кв.м. Количество предложений таких объектов невелико. Площади менее 500 кв.м (от 200 кв.м) наиболее актуальны в аренде, так как мелкие производственники не могут позволить себе купить помещение.

    Наблюдается основная тенденция в потребности объектов высокого уровня, отвечающих требованиям институциональных инвесторов, а именно на объекты класса А и В. Инвестиционная активность в этом секторе рынка коммерческой недвижимости увеличивается, благодаря стабильной экономической ситуации в стране. Однако в настоящее время такие объекты на рынке недвижимости Московского региона отсутствуют.

    Наблюдается достаточно большой разброс цен на промышленную недвижимость. Средняя цена предложения на помещений советской постройки при аренде составляет 100-300 долл. за кв.м в год. Цены продаж колеблются в пределах 400-2500 долл. за кв.м. Цены на промышленную недвижимость зависят от множества различных факторов, прежде всего от удаленности от МКАД, наличия инфраструктуры.

    В силу отсутствия четкой классификации сложно определить, от каких факторов непосредственно зависит цена на промышленные объекты. Каждый объект оценивается отдельно. Нередко в стоимость объекта промышленной недвижимости включена также стоимость размещенного в нем оборудования. Важное значение имеет также уровень местного (локального) спроса на промышленные объекты.

    С весны 2007 г. цены на промышленную недвижимость выросли в среднем на 15-20%. Представители агентств недвижимости считают, стоимость промышленных помещений будет увеличиваться и дальше в таком же темпе еще в течение 3-х лет. В дальнейшем рост цен на промышленную недвижимость сократится до уровня инфляционной корректировки.



    « назад



  • Контакты

    17098 Москва
    ул. Орджоникидзе, д.11
    E-mail: post@ingn.ru

    +7 (495) 517-87-65