На главную Карта сайта Написать письмо
+7 (495) 517-87-65

E-mail: post@ingn.ru
Инвестиции, развитие, управление
Стратегические разработки
Девелопмент недвижимости
Инвестиционный консалтинг
Юридические услуги

Об Институте
ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ - коллектив профессиональных консультантов и практиков, оказывающий поддержку компаниям, руководителям и собственникам при принятии инвестиционных, управленческих, маркетинговых и стратегических решений в бизнесе, в государственном (муниципальном) управлении и общественной деятельности.

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ заинтересован в повышении эффективности и прибыльности принимаемых компаниями решений и реализуемых проектов, для чего по заказам собственников и руководителей организаций выполняет услуги, проводит собственные исследования, издает и распространяет их результаты.

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ размещает на своем сайте издания, опубликованные как в электронном, там и в типографском формате, по вопросам управления бизнесом и активами, стратегическому маркетингу, отраслевому и конкурентному анализу, привлечению финансирования и правовому сопровождению в сферах:

промышленность и электроэнергетика

банковские и страховые услуги

кредитование и прямые инвестиции

фондовый и валютный рынки

рынки инноваций и технологий

медиа-, теле- и IT-рынки

недвижимость и девелопмент

розничная торговля и ритейл

внешнеэкономическая деятельность

отраслевое управление

проекты гражданского общества

научные исследования и разработки

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ приглашает Вас к ознакомлению с ними и призывает к диалогу по освещенным в публикациях направлениям и вопросам. Вы можете напрямую обратиться к нам или изложить свое мнение на страницах журнала "Экономика. Управление. Право".
Издания и публикации
Применение методов стратегического маркетинга в государственном планировании жилищного строительства

Гаврилов Максим Владиславович Государственное управление базируется на системе индикативного социально-экономического планирования. Решение индикативного планирования содержит две группы характеристик:

  • характеристики желаемых состояний объекта управления в опорных точках (индикаторах);
  • характеристики способов достижения этих состояний (регуляторов).

    Индикатор - интегральный показатель, количественно определяющий качественные характеристики процесса (объекта управления). Индикаторы определяются как параметры границ, в пределах которых система, включающая организационные механизмы, технологические связи, материальные и финансовые потоки, может устойчиво функционировать и развиваться 1.

    Воздействие на объект управления происходит при помощи регуляторов - механизмов поддержания оптимального функционирования процессов. Регулятор является механизмом реакции на значение индикатора. Для этого необходимо определить, от каких факторов или их совокупности зависят показатели индикаторов, установленных государством. В соответствие к каждому из факторов приводится регулятор. Важно решение вопроса о величине удельного веса каждого из отдельных факторов при их агрегировании. Для этих целей необходим множественный анализ всей совокупности заданных показателей.

    Получение целевого индикатора осуществляется на основании видения желаемого состояния объекта управления. Для достижения заданного показателя индикатора необходимо распределить воздействующие регуляторы в соответствии с прогнозом будущего развития объекта управления и окружающей его среды.

    Классификация прогнозов различается:

  • по способу описания тенденций изменения объекта или процесса;
  • по способу формирования параметров, характеризующих объект или процесс.

    В рамках первого из подходов принято выделять трендовый и факторный подходы. Трендовый подход в прогнозировании предполагает экстраполяцию выровненных значений динамического временного ряда прогнозируемого показателя. Факторный подход в прогнозировании предусматривает определение круга воздействующих на прогнозируемый показатель (индикатор), процесс факторов (регуляторов) и формы их взаимосвязи.

    По второму подходу принято выделять генетический (ресурсный) и нормативный (целевой) подходы. Генетический подход основывается на прогнозировании устойчивых тенденций и сводится к перенесению зависимостей, характерных для прошлого и настоящего, на будущее. Нормативный подход состоит в определении параметров воспроизводства для достижения заданных целей экономического роста 2.

    Перечисленные методы прогнозирования объединяются в две группы, дифференцирующиеся по признаку признания сохранения (экстраполяции) тенденций развития объекта (системы) либо признания зависимости развития объекта (системы) от определенных условий (факторов, параметров).

    В первую группу можно отнести трендовый и генетический подходы, во вторую - факторный и нормативный подходы. Эти группы подходов в прогнозировании выступают альтернативными способами выявления параметров, характеризующих прогнозируемый объект или процесс. Главной задачей прогнозирования становится согласование результатов прогнозных расчетов, получаемых на их основе.

    В ФЦП "Жилище" определена система индикаторов оценки социально-экономической эффективности Программы. Индикаторы Программы представляют собой не только количественные показатели, но и качественные характеристики. Система индикаторов должна обеспечить мониторинг динамики изменений в жилищной сфере за отчетный период с целью уточнения или корректировки поставленных задач и проводимых мероприятий.

    Система индикаторов оценки социально-экономической эффективности Программы приведена в приложении № 7. Значения целевых индикаторов Программы приведены в приложении № 8. Методика оценки эффективности Программы приведена в приложении № 9.

    Для оценки эффективности Программы используются 17 целевых индикаторов, включающих в себя как комплексные индикаторы, так и индикаторы по следующим направлениям:

  • развитие ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья;
  • развитие жилищного строительства;
  • совершенствование работы жилищно-коммунального комплекса;
  • исполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством, и нормативное правовое обеспечение организации предоставления жилых помещений социального использования.

    Непосредственное отношение к развитию рынка строительства жилья имеют направления а) развитие ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья и б) развитие жилищного строительства. Предметы и индикаторы оценки по данным направлениям представлены в табл. 1.

    Система индикаторов выстроена вокруг системы предметов оценки. Предметы оценки отражают объекты управления, определенные в соответствии с концепцией ФЦП "Жилище" как проблемные и целевые. Их обоснованию посвящены первые главы и разделы Программы.

    Таблица 1

    Система индикаторов оценки социально-экономической эффективности ФЦП "Жилище" на 2002 - 2010 годы


    Предмет оценки Индикаторы оценки
    1. Развитие ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья
    Доступность приобретения жилья отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общая площадь 54 кв. м) к среднему годовому совокупному денежному доходу семьи, состоящей из 3 человек
    Динамика цен на рынке жилья средние цены на первичном и вторичном рынках жилья
    Степень развития первичного и вторичного рынков жилья количество сделок купли-продажи на первичном и вторичном рынках жилья
    Эффективность функционирования рынка жилья доля жилья, вовлеченного в сделки на рынке жилья в течение года, в общем объеме частного жилищного фонда
    Развитие частного арендного сектора, а также найма и аренды жилья в государственном и муниципальном жилищных фондах доля частного арендного фонда в общем объеме жилищного фонда;
    доля жилья, предоставляемого по договорам найма или аренды, в общем объеме государственного и муниципального жилищных фондов
    Развитие ипотечного жилищного кредитования количество ипотечных кредитов и займов, выданных за год;
    объем задолженности по ипотечным кредитам (займам);
    общее количество выданных ипотечных кредитов на 10 000 человек
    Развитие системы субсидий на приобретение жилья, в том числе на погашение первоначального взноса при получении ипотечных кредитов количество выделенных субсидий на приобретение жилья на 1000 семей, принятых на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий
    2. Развитие жилищного строительства
    Объем ввода жилья и реконструкции жилищного фонда динамика ввода жилья и реконструкции жилищного фонда
    Инвестиции в жилищное строительство объем инвестиций в жилищное строительство на 1000 жителей;
    общий объем кредитов, выданных застройщикам;
    доля жилья, построенного за счет кредитных ресурсов, в общем объеме жилья, введенного в эксплуатацию
    Финансирование обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства объем предоставленных кредитов для обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства;
    уровень тарифов на подключение к системам коммунальной инфраструктуры
    Открытые аукционы на получение прав на земельные участки для жилищного строительства количество проведенных аукционов;
    площадь жилья, которое планируется построить и/или построено на земельных участках, права на которые предоставлены на аукционах
    Демонополизация в жилищном строительстве доля жилья, введенного в текущем году 5 крупнейшими застройщиками, в общем объеме жилищного фонда, введенного в эксплуатацию;
    общее количество профессиональных застройщиков, осуществляющих жилищное строительство
    Снижение административных барьеров в жилищном строительстве средняя продолжительность сроков согласования документации по планировке территории, на основании которой подготавливаются земельные участки для проведения аукционов;
    средняя продолжительность сроков получения разрешений на строительство с даты предоставления проектной документации на государственную экспертизу (экспертизы) до даты получения таких разрешений;
    средние общие расходы застройщиков на проведение государственной экспертизы (экспертиз) и согласование проектной документации
    Прозрачность системы градорегулирования для застройщиков число поселений и городских округов, принявших правила землепользования и застройки
    Открытость системы градорегулирования для населения количество публичных слушаний по проектам документов градостроительного проектирования (генеральные планы, правила землепользования и застройки, документация по планировке территории)


    Утвержденная в ФЦП "Жилище" система регуляторов и факторов, влияющих на итоговый индикатор развития жилищного строительства, не является исчерпывающей. Деятельность государства в рыночных условиях по достижению экономикой и обществом поставленных ориентиров требует учета закономерностей её функционирования. В государственном прогнозировании и индикативном планировании развития жилищного строительства необходимо учитывать факторы и закономерности развития рынка строительства жилья. Жилищное строительство не существует вне рынка строительства жилья, который подвержен воздействию факторами, влияющими на развитие любого потребительского рынка. Государственное регулирование рынка строительства жилья требует понимания его закономерностей.

    Для этого необходимо в рамках индикативного планирования и прогнозирования опираться на знания закономерностей рынка строительства жилья. Необходимо изучить механизм и структуру рынка строительства жилья, выявить факторы, влияющие на его функционирование, с тем чтобы разработать и реализовать более эффективные меры государственного регулирования.

    Решение указанной задачи возможно с применением теорий рынка строительства жилья. Необходимо использовать теорию, которая бы отражала совокупность факторов, воздействующих на рынок и влияющих на достижение им определенных показателей.

    В настоящее время существуют различные теории рынка строительства жилья. Среди авторов теорий рынка строительства жилья Шагас Н.А. 3, Стерник Г.М. 4, Андреев А.А. 5, Паниковская Ю.В., Вапота А.Р. 6. Агапкин В.М., Назметдинова Л.Г., Зрюнин А.М. 7, Smith, Shilman, Titman, Warga, Chan 8, Capozza и Seguin 9. Hendershott 10, Бондаренко М.В. 11, Генералов Б.В. 12, Асаул А.Н. 13.

    Существующие теории не отражают системно всей совокупности факторов и закономерностей развития рынков жилья и строительства жилья. Для реализации программно-целевых планов необходимо учитывать влияние различных факторов. Требуется разработка теории рынка строительства жилья, основанной на выявлении системы факторов.

    Изучение социальных объектов управления возможно с применением системного анализа. Наибольшую полезность методы и модели системного анализа оказывают в реализации идей и подходов стратегического и инновационного менеджмента 14.

    Социально-экономические системы являются частью более широкой системы. Поэтому на первых этапах системного анализа необходимо отделить систему от среды, с которой взаимодействует система. В этой связи важно прогнозировать не только состояние системы, но и состояние среды 15.

    Рынок строительства жилья - это сложная социально-экономическая система, обладающая свойствами самонастройки и саморегулирования 16. Отображение объектов в виде самоорганизующейся (развивающейся) системы позволяет исследовать наименее изученные объекты и процессы с большой неопределенностью на начальном этапе постановки задачи. Основная особенность таких систем - принципиальная ограниченность формализованного описания. Поэтому при построении моделей самоорганизующихся систем необходимо сочетать формальные методы и методы качественного анализа 17.

    Разработка системы рынка строительства жилья возможна на основании методологии, позволяющей раскрывать механизмы и закономерности развития рынков. Данной методологией обладает теория маркетинга.

    Рынок строительства жилья как система товарно-денежного обмена по своим сущностным признакам не отличается от других рынков. Поэтому к нему применимы определения, выработанные экономической наукой:

  • совокупность покупателей (Ф. Котлер);
  • совокупность всякой группы людей, вступающих в тесные деловые отношения и заключающие сделки по поводу любого товара (А. Маршал);
  • как стихийный порядок и способ взаимодействия производителей и потребителей, основанный на децентрализованном, безличностном механизме ценовых сигналов (Ф.А. фон Хайек);
  • элемент воспроизводства совокупного общественного продукта;
  • форма реализации, движения основных составных частей этого продукта;
  • совокупность экономических отношений, с помощью которых осуществляется обращение общественного продукта в товарно-денежной форме;
  • общественная форма организации и функционирования экономики, при которой обеспечивается взаимодействие производства и потребления без посреднических институтов, регулирующих деятельность производителей и потребителей, прямое и обратное воздействие на производство и потребление;
  • сложная социально-экономическая система, обладающая свойствами самонастройки и саморегулирования, т.е. типичными свойствами кибернетической системы.

    В государственном планировании и прогнозировании возможно использование методов маркетинга, применяемых при анализе различных рынков: методы мониторинга внешнего окружения, границ рынка и целевых сегментов, определения свойств товара, ситуационного анализа и разработки стратегии. Возможность и необходимость применения маркетинговых методов в государственном управлении подчеркивается в работах Ф. Котлера и Н. Ли, которые отмечают, что избегание маркетингового мышления ограничивает деятельность государства 18. О необходимости использования в государственном управлении маркетинговых методов в отечественной науке обосновывали Панкурхин А.П., изложивший теорию маркетинга территорий 19, а также Феодосов Л.С., раскрывший принципы градостроительного маркетинга как эффективного средства управления развитием региона 20.

    Функция маркетинга предполагает проведение анализа, разработки маркетинговой стратегии посредством:

       1) всестороннего изучения рынка и разработки стратегий действий по различным направлениям маркетинга;

       2) постановка тактических задач, реализация стратегий, а также управление этими стратегиями 21.

    Перечисленные задачи относятся к функциям стратегического маркетинга. По мнению Д. Кревенса, "стратегический маркетинг - это процесс разработки стратегии, учитывающий изменчивость факторов внешней среды. Стратегический маркетинг служит звеном, соединяющим компанию с ее внешним окружением, является процессом разработки стратегии, учитывающий изменчивость факторов внешней среды" 22.

    Стратегический маркетинг - это выделенная в рамках системы маркетинга деятельность по анализу рынка и его внешней среды в целях определения стратегических возможностей развития организации и выработки стратегий деятельности в данных условиях. Для целей и задач государственного управления и разработки теории рынка жилья и строительства жилья практический интерес представляют методы анализа рынка и его внешней среды. На основе полученного понимания о состоянии рынка и прогноза его развития субъект анализа может вырабатывать стратегию своего поведения в соответствии с его целями.

    Методы стратегического маркетинга соответствуют уровню государственного стратегического управления, которое включает индикативное планирование. Стратегическое управление предполагает не столько долговременный аспект, сколько способность субъекта управления к корректировке организационных форм и ключевых направлений деятельности в условиях быстро меняющейся внешней среды в соответствии с поставленными задачами.

    В учебнике А.П. Панкурхина "Маркетинг" отмечается, стратегический маркетинг базируется на результатах анализа и прогноза существенных условий окружающей среды, а также сильных и слабых сторон собственной деятельности организации и нацелен на обретение определенного видения перспективной картины рыночного мира и фирмы в этом мире, выработку и реализацию гибкой, динамичной, многомерной маркетинговой стратегии, адекватной сложности и изменчивости рынка 23.

    Разработанная в рамках стратегического маркетинга методология анализа рынка и внешней среды приемлема для исследования государством сегментов рыночной экономики в целях прогнозирования и индикативного планирования. Применение методов стратегического маркетинга позволит определить причинно-следственные связи и соподчиненность факторов развития рынка строительства жилья.



         1. См.: Петрова М.Н. Индикативное планирование: вопросы теории и методологии. Казань, 2000. С. 73-82
         2. Индикативное планирование: теория и пути совершенствования. СПб., 2000. С. 142-148.
         3. См.: Шагас Н.А. Долгосрочный аспект. М.: ТЕИС, 2003. С. 45-51.
         4. Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Негармоническое разложение ценовой динамики рынка жилья Москвы// http://realtymarket.ru/stat.html
         5. Андреев А.А. Анализ рынка недвижимости Ульяновска// Экономические науки: Ученые записки Ульяновского государственного университета. Ульяновск: УлГУ, 2001. Выпуск 2 (8). С. 3-8.
         6. Паниковская Ю.В. Некоторые аспекты регрессионного анализа, применяемого для анализа и прогнозирования экономической конъюнктуры на рынке недвижимости// Сборник научных трудов по материалам Первой Международной научно-практической конференция "Инвестиции в недвижимость как фактор финансовой стабильности" (Ульяновск, 14-15 мая 1999). Часть 2. Ульяновск: УлГУ, 1999. С. 26-27. Вапота А.Р., Чернов В.Г., Аракелян С.М. Модель нечеткого регрессионного прогнозирования// Сборник научных трудов по материалам Первой Международной научно-практической конференция "Инвестиции в недвижимость как фактор финансовой стабильности" (Ульяновск, 14-15 мая 1999). Часть 2. Ульяновск: УлГУ, 1999. С. 3-4.
         7. См.: Жилье: комплексный взгляд/ Под общ. ред. В.М. Агапкина. - М.: А.В.Ч., 2001. С. 61-78. Назметдинова Л.Г. Механизм управления инвестиционным процессом на рынке жилья: Дис. … канд. экон. наук: 08.00.05. - Уфа, 2006 г. Уфимский государственный политехнический университет. Зрюнин А.М. Маркетинг жилищного строительства: Дис. … канд. экон. наук: 08.00.05. - Нижний Новгород, 1999 г. Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет.
         8. См.: Grinblatt, Mark, and Sheridan Titman. Financial Markets and Corporate Strategy. Irwin McGraw-Hill, Boston, MA. 1998.
         9. См.: Capozza, D.R. and Li, Y. Real Investment, Capital Intensity and Interest Rates. Working paper, University of Michigan. 1996.
         10. См.: Green, Richard and Patric Hendershott. Age, Housing Demand, and Real House Price// Regional Science and Urban Economics. - 1996, 26, 465-480.
         11. Бондаренко М.В. Социальные аспекты формирования рынка доступного жилья: Автореферат диссертации … канд. экон. наук: 08.00.05/ Московский государственный университет сервиса, 2007 г.




    « назад



  • Контакты

    17098 Москва
    ул. Орджоникидзе, д.11
    E-mail: post@ingn.ru

    +7 (495) 517-87-65