На главную Карта сайта Написать письмо
+7 (495) 517-87-65

E-mail: post@ingn.ru
Инвестиции, развитие, управление
Стратегические разработки
Девелопмент недвижимости
Инвестиционный консалтинг
Юридические услуги

Об Институте
ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ - коллектив профессиональных консультантов и практиков, оказывающий поддержку компаниям, руководителям и собственникам при принятии инвестиционных, управленческих, маркетинговых и стратегических решений в бизнесе, в государственном (муниципальном) управлении и общественной деятельности.

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ заинтересован в повышении эффективности и прибыльности принимаемых компаниями решений и реализуемых проектов, для чего по заказам собственников и руководителей организаций выполняет услуги, проводит собственные исследования, издает и распространяет их результаты.

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ размещает на своем сайте издания, опубликованные как в электронном, там и в типографском формате, по вопросам управления бизнесом и активами, стратегическому маркетингу, отраслевому и конкурентному анализу, привлечению финансирования и правовому сопровождению в сферах:

промышленность и электроэнергетика

банковские и страховые услуги

кредитование и прямые инвестиции

фондовый и валютный рынки

рынки инноваций и технологий

медиа-, теле- и IT-рынки

недвижимость и девелопмент

розничная торговля и ритейл

внешнеэкономическая деятельность

отраслевое управление

проекты гражданского общества

научные исследования и разработки

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ приглашает Вас к ознакомлению с ними и призывает к диалогу по освещенным в публикациях направлениям и вопросам. Вы можете напрямую обратиться к нам или изложить свое мнение на страницах журнала "Экономика. Управление. Право".
Издания и публикации
Управление стоимостью и финансированием в проекте

Управление стоимостью и финансированием инвестиционного проекта – раздел управления проектами, включающим процессы, необходимые для формирования и контроля утвержденного бюджета проекта. Для достижения стоимостных целей инвестиционного проекта необходимо, чтобы проект был выполнен в рамках установленного бюджета. Целями системы управления стоимостью инвестиционного проекта является разработка политики, процедур и методов, позволяющих осуществлять планирование и своевременный контроль затрат.

Управление стоимость инвестиционного проекта включает следующие процессы:

  • оценку стоимости проекта;

  • бюджетирование проекта;

  • контроль стоимости проекта, постоянную оценку фактических затрат, сравнение их с запланированными в бюджете и выработку мероприятий корректирующего и предупреждающего воздействия.

    Оценка стоимости – это предсказание наиболее вероятной стоимости ресурсов, требующихся для реализации всех работ по проекту. Оценка стоимости выполняется в течение всего проекта. В начале проверки концепции инвестиционного проекта необходимо выполнить оценки, дающие возможность продвигаться проекту. На этом этапе проекта делается оценка порядка величины, которая может иметь точность от – 50 до + 100 %. По мере продвижения проекта требуются более точные оценки. Конкретный диапазон значений для данных оценок может варьироваться вместе с названием, используемым для его описания, в том числе и приведенным в таблице 1.

    Обычно используется несколько типов оценок. В зависимости от необходимой степени точности оценки и возможных расходов трудозатрат используется несколько вариантов.

    1. Оценки «сверху вниз» используются для определения стоимости на ранних стадиях разработки проекта, когда информация о проекте очень ограничена. Оценка выполняется на самом верхнем уровне проекта, т.е. производится одна оценка для всего проекта. Преимущество данного метода заключается в том, что для его применения не требуется много усилий и времени. Недостаток – не достигается та точность оценки, которая возможна при более детальном рассмотрении. В качестве примера такой оценки может быть использование усредненной стоимости 1 кв.м.

    2. Оценки «Снизу вверх» используются в тех случаях, когда требуется подготовить базовые планы проекта или когда необходима оценка контрольного типа. Данные оценки начинаются с оценки деталей проекта с последующим суммированием деталей на итоговых уровнях. Преимущество данного метода заключается в достаточно высокой точности результатов. Недостатки метода – стоимость выполнения более подробных расчетов выше, а также требует больше времени. В группу данных методов входят сметные расчеты стоимости строительства.

    3. Оценки по аналогам представляют собой вид оценок «сверху вниз». В этом процессе используется фактическая стоимость ранее выполненных проектов для предсказания стоимости оцениваемого проекта. Между проектами должна быть существенная аналогия, прежде всего строительной технологии, объемно-планировочных решений и функционального назначения объектов.

    Разработка проекта бюджета – это процесс назначения оценок стоимости всем операциям в проекте. Исполнение инвестиционного проекта будет определяться на основании бюджета, выделенного на различные части проекта. На различных фазах и стадиях проекта разрабатываются бюджеты, различающиеся точность в зависимости от степени точности определения стоимости проекта. На стадии разработки рабочей документации и формирования смет строительства объекта получается базовый бюджет проекта.

    Базовый бюджет проекта представляет собой ожидаемую фактическую стоимость инвестиционного проекта при данном составе работ. В большинстве случаев в базовый бюджет инвестиционного проекта закладываются ожидаемые значения воздействия на риски при реализации проекта. Учет этих денег может быть довольно запутанным и неочевидным. Один из способов этого избежать – отделить резервы на непредвиденные расходы отдельной строкой.

    Необходимо разделять резервы на непредвиденные обстоятельства, которые идентифицированы, и управленческие резервы, которые запланированы для еще неидентифицированных рисков. В том и другом случае обычно данные резервы выделяют строкой «прочие», и они составляют порядка 10 % от стоимости работ, на которые они запланированы.

    Контроль стоимости инвестиционного проекта включает:

  • отслеживание стоимостных показателей реализации проекта с целью обнаружения отклонений от бюджета;

  • управление изменениями в бюджете с целью обеспечения выполнения бюджета;

  • предотвращение ранее запланированных ошибочных решений;

  • информирование всех заинтересованных участников проекта о ходе выполнения проекта с точки зрения соблюдения бюджета.

    Контроль стоимости инвестиционного проекта имеет две составляющих:

    1) учетную, т.е. оценку фактической стоимости выполненных работ и затраченных ресурсов (пример построения учета в девелоперской компании представлен в приложении 10);

    2) прогнозную, т.е. оценку будущей стоимости.

    При финансировании инвестиционных проектов объектом финансирования и источником возврата вложенных ресурсов является сам проект. Финансирующие субъекты оценивают объект инвестиций с точки зрения его доходов, смогут ли они обеспечить возврат займов и кредитов и выплату процентов по ним.

    Финансирование инвестиционного проекта должно осуществляться при выполнении следующих условий:

  • динамика вложений должна обеспечить реализацию проекта в соответствии с временными и финансовыми ограничениями;

  • снижение затрат финансовых средств и рисков проекта должно обеспечиваться за счет соответствующей структуры и источников финансирования и определенных организационных мер, в том числе налоговых льгот, гарантий, разнообразных форм участия.

    Финансирование проектов может осуществляться за счет следующих источников:

  • путем самофинансирования, т.е. использования в качестве источника финансирования собственных средств компании;

  • путем использования заемных и кредитных средств;

  • путем консолидации различных источников и форм участия в финансировании.

    Привлечение заемных и кредитных средств возможно в одной из трех форм:

    1) с полным регрессом на заемщика, т.е. при наличии дополнительных гарантий возврата заемных (кредитных) средств, привлекаемых для проекта (например, залог уже имеющихся активов);

    2) без регресса на заемщика, т.е. кредитор не имеет никаких гарантий и обязательств со стороны заемщика и принимает на себя все риски, связанные с реализацией инвестиционного проекта;

    3) с ограниченным правом регресса, т.е. распределение всех рисков проекта между его участниками так, чтобы каждый участник брал на себя все зависящие от него риски.

    Консолидация различных источников может осуществляться путем комплексного использования различных форм софинансирования инвестиционного проекта с пропорциональным распределением связанных с его реализацией рисков и последующих доходов или получаемых активов. Одним из показательных примеров является долевое участие в строительстве многоквартирных домов.

    Подсистема управления стоимостью и финансированием инвестиционного проекта включает следующие блоки вопросов:

    1. Разработка концепции управления стоимостью и финансированием проекта:

  • выработка стратегии управления стоимостью и финансами проекта (определение целей и задач, критериев успеха и неудач, ограничений и допущений);

  • проведение экономического анализа и обоснования проекта (проведение маркетинга, оценка стоимости и источников финансирования, прогноз выполнения);

  • общая экономическая оценка проекта;

  • разработка укрупненного графика финансирования;

  • определение требований к системе управления стоимостью и финансированием в проекте;

  • утверждение концепции.

    2. Планирование стоимости и финансирования проекта:

  • планирование ресурсов и определение их количества, необходимого для успешного выполнения проекта;

  • оценка стоимости проекта (на основе разрабатываемой сметной документации, экспертных оценок и др.);

  • формирование бюджета проекта;

  • разработка плана финансирования, который должен соответствовать сформированному бюджету проекта;

  • разработка плана управления стоимостью и финансированием проекта.

    3. Организация и контроль выполнения проекта по стоимости:

  • распределение функциональных обязанностей и ответственности в соответствии с планом управления стоимостью и финансированием проекта;

  • введение в действие системы управления стоимостью и финансированием проекта;

  • учет фактических затрат в проекте;

  • формирование отчетности о состоянии стоимости и финансирования проекта.

    4. Анализ состояния и регулирования стоимости и финансирования проекта:

  • текущий аудит состояния проекта по стоимости и финансированию;

  • определение степени выполнения проекта по стоимостным показателям (осуществляется на основе анализа фактических затрат и сметной стоимости выполненных работ);

  • анализ отклонений стоимости выполненных работ от сметы и бюджета;

  • анализ различных факторов, влияющих на позитивные и негативные отклонения;

  • подготовка и анализ корректирующих воздействий;

  • прогнозирование состояния выполнения работ проекта по стоимости;

  • принятие решений о регулирующих воздействиях для приведения выполнения работ проекта по стоимости в соответствие с бюджетом.

    5. Завершение управления проектами по стоимости и финансированию:

  • экономический анализ и оценка результатов;

  • разрешение претензий и конфликтов;

  • подготовка исполнительной сметы и финансового отчета;

  • окончательные расчеты и закрытие финансирования;

  • формирование архива.



    Список использованной литературы

    1. Алехин М.Ю. Управление инвестиционными проектами: Учебное пособие. - Спб: Издательский центр Морского технического университета, 1997.
    2. Бэгьюли Ф. Управление проектами. - М.: Гранд: Фаир Пресс, 2002.
    3. Гриффит А. Системы управления в строительстве. - Самара: Олимп-Бизнес, 2006.
    4. Карпов В.Г. Управление инвестиционными проектами. - Уфа: Изд. УГНТУ, 2004.
    5. Латкин А.А., Давиденко В.П. Управление проектами. - Самара: Самарская государственная архитектурно-строительная акдемия, 1998.
    6. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. - М.: Экономика, 2004.
    7. Моисеенко Н.А. Разработка строительной части инвестиционного проекта. - М.: ГУУ, 2005.
    8. Ньюэлл Майкл В. Управление проектами для профессионалов. Руководство по подготовке к сдаче сертификационного экзамена. - М.: КУДИЦ-ОБРАЗ, 2006.
    9. Управление инвестиционно-строительными проектами. Международный подход/ по ред. И.И. Мазур, В.Д. Шапиро. - М.: Авваллон, 2004.
    10. Управление проектами. Национальные требования. Основы знаний. - М.: Консалтинговое агентство «КУБС Групп-кооперация, Бизнес-сервис», 2001.
    11. Управление проектами в строительстве. - Спб: СпбГАСУ, 2004.
    12. Цогоев А.Как инвестировать в недвижимость. - М.: Альпина БизнесБукс, 2005.
    13. Черняк В.З. Управление инвестиционным проектом в строительстве. - М.: Русская деловая литература, 1998.
    14. Черняк В.З. Управление инвестиционными проектами. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004.

    Гаврилов М.В.
    Директор по маркетингу и инвестициям

    « назад



  • Контакты

    17098 Москва
    ул. Орджоникидзе, д.11
    E-mail: post@ingn.ru

    +7 (495) 517-87-65