На главную Карта сайта Написать письмо
+7 (495) 517-87-65

E-mail: post@ingn.ru
Инвестиции, развитие, управление
Стратегические разработки
Девелопмент недвижимости
Инвестиционный консалтинг
Юридические услуги

Об Институте
ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ - коллектив профессиональных консультантов и практиков, оказывающий поддержку компаниям, руководителям и собственникам при принятии инвестиционных, управленческих, маркетинговых и стратегических решений в бизнесе, в государственном (муниципальном) управлении и общественной деятельности.

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ заинтересован в повышении эффективности и прибыльности принимаемых компаниями решений и реализуемых проектов, для чего по заказам собственников и руководителей организаций выполняет услуги, проводит собственные исследования, издает и распространяет их результаты.

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ размещает на своем сайте издания, опубликованные как в электронном, там и в типографском формате, по вопросам управления бизнесом и активами, стратегическому маркетингу, отраслевому и конкурентному анализу, привлечению финансирования и правовому сопровождению в сферах:

промышленность и электроэнергетика

банковские и страховые услуги

кредитование и прямые инвестиции

фондовый и валютный рынки

рынки инноваций и технологий

медиа-, теле- и IT-рынки

недвижимость и девелопмент

розничная торговля и ритейл

внешнеэкономическая деятельность

отраслевое управление

проекты гражданского общества

научные исследования и разработки

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ приглашает Вас к ознакомлению с ними и призывает к диалогу по освещенным в публикациях направлениям и вопросам. Вы можете напрямую обратиться к нам или изложить свое мнение на страницах журнала "Экономика. Управление. Право".
Издания и публикации
Закрытие инвестиционного проекта и его частей

Закрытие инвестиционного проекта и его частей – представляет собой завершение работ по проекту в целом или его фазы (стадии), сдачу-приемку полученных результатов, полученных посредством реализации проекта, включая решение всех спорных вопросов по осуществленному инвестиционному проекту.

Завершение проекта может быть осуществлено в двух случаях:

1) после выполнения всех работ по проекту. При этом проводятся эксплуатационные испытания и сдача результата по проекту;

2) в результате решения о прекращении работы по незавершенному инвестиционному проекту. Этот вариант предусматривает уточнение объемов выполненных работ, расчеты с деловыми партнерами и закрытие контрактов.

Закрытие инвестиционного проекта включает:

А) ввод в эксплуатацию и принятие проекта заказчиком:

  • эксплуатационные испытания (тестирование);

  • выявление невыполненных работ и список претензий;

  • список открытых вопросов и заключительных работ;

  • завершение невыполненных работ;

  • формирование рабочей комиссии и сдача объекта государственной приемочной комиссии;

  • передача заказчику описания продуктов инвестиционного проекта, протоколов тестирования (эксплуатационных испытаний), отчетов по проведенным проверкам;

  • заключительная оценка финансовой ситуации (постпроектный отчет);

  • заключительный отчет по проекту и паспортизация объекта;

  • соглашение о гарантийных обязательствах и ответственности;

  • окончательные расчеты.

    Б) Документирование и анализ опыта выполнения данного проекта:

  • сбор, проверка и утверждение всех соответствующих данных по реализации проекта;

  • внешние и корректировочные воздействия;

  • база данных по управлению инвестиционными проектами;

  • анализ удовлетворенности клиентов и участников проекта;

  • оценка выполненных работ;

  • сбор рекомендаций и предложений по улучшению работы;

  • извлеченные уроки.

    Закрытие проекта является последней стадией процесса управления проектом на завершающей фазе жизненного цикла проекта. Закрытие инвестиционного проекта проецируется на различные подзадачи в разрезе подсистем управления инвестиционным проектом.

    Целью эксплуатационных испытаний (тестирования) является получение данных о качестве выполненного проекта. Испытания обычно осуществляются в следующем порядке:

  • сравниваются эксплуатационные характеристики инвестиционного проекта с плановыми;

  • оцениваются величины выявленных расхождений с точки зрения их допустимости;

  • определяются причины выявленных расхождений;

  • организуется устранение «недоделок».

    Возможна ситуация, при которой затруднительно оценить качество осуществленного проекта в ходе его эксплуатации. В этом случае организуются демонстрационные испытания, результаты которых могут быть признаны в качестве результатов эксплуатационных испытаний. По результатам испытаний составляется отчет, в который включается перечень испытанных технологических процессов, сравнение фактических и запланированных результатов, рекомендации и решения.

    Большое значение имеет работа над списком невыполненных работ (невыполненных обязательств; перечень «недоделок»). В их числе могут быть:

  • работы, оказавшиеся ненужными в связи с изменениями проекта;

  • работы, которые не могут быть выполнены при закрытии контракта (например, по техническим причинам);

  • «недоделки», которые могут быть устранены в ходе завершения контракта.

    По каждой позиции такого списка управляющий проектом совместно с Заказчиком проекта принимают отдельное решение.

    На этапе завершения невыполненных обязательств управляющий проектом:

  • организует работу по завершению «недоделок», которые могут быть устранены в период завершения контракта;

  • заключает дополнительный контракт на устранение «недоделок», которые не могут быть ликвидированы немедленно.

    Затраты на устранение дефектов обычно достигают 1-1,5 % стоимости проектов, причем 35-45 % этой суммы являются результатом ошибок действий руководителей, отвечающих за качество работ.

    Сдача-приемка объектов в эксплуатацию государственной приемочной комиссии осуществляется с соблюдением действующего законодательства и правил приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов, зданий и сооружений. Порядок и правила приемки в эксплуатацию законченных строительством или реконструкцией объектов с оценкой их качества регламентированы СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения».

    Законченные строительством соответствии с утвержденным проектом объекты, подготовленные к эксплуатации, предъявляются подрядчиком совместно с заказчиком (генеральным контрактором) приемочной комиссии.

    Законченные строительством объекты производственного назначения принимаются в эксплуатацию только в том случае, если они подготовлены к эксплуатации (укомплектованы кадрами, оборудованием, энергоресурсами, сырьем и др.), на них устранены недоделки и на установленном оборудовании начат выпуск продукции (оказание услуг), предусмотренной проектом, в объеме, соответствующем нормам освоения проектных мощностей в начальный период.

    Законченные строительством объекты жилищно-гражданского назначения принимают в эксплуатацию только после выполнения всех строительно-монтажных работ и благоустройства территории при условии обеспеченности объектов оборудованием и инвентарем в полном соответствии с утвержденными проектами, а также после устранения недоделок.

    При застройке нового жилого микрорайона приемка в эксплуатацию жилых домов и общественных зданий производится преимущественно в виде законченного градостроительного комплекса, в котором к моменту сдачи в эксплуатацию жилых домов завершено также строительство учреждений и предприятий, связанных с обслуживанием населения, и выполнения работ по инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению территории с утвержденным проектом застройки микрорайона.

    Жилые дома, имеющие встроенные и пристроенные помещения для предприятий и учреждений торговли, общественного питания, бытового обслуживания населения и нужд непромышленного характера, предъявляются к приемке в эксплуатацию после выполнения всех строительно-монтажных работ, включая работы по указанным помещениям. Приемка таких помещений производится комиссиями по отдельному акту.

    Для предъявления объектов приемочным комиссиям назначаются рабочие комиссии, которые определяют соответствие объектов и установленного в них оборудования проектам;

    результаты испытаний и комплексного опробирования оборудования; подготовленность объектов к нормальной эксплуатации и выпуску продукции или оказанию услуг, включая выполнение мероприятий по обеспечению здоровых и безопасных условий труда и защите природной среды, качество строительно-монтажных работ и соблюдение требований экологической безопасности.

    Рабочие комиссии назначаются приказом руководителя генерального подрядчика и заказчика (генерального контрактора). Порядок и продолжительность работы рабочих комиссий определяются по согласованию между ними. В состав рабочих комиссий входят представители заказчика (генерального контрактора), генерального подрядчика, субподрядных организаций, проектных организаций (авторский надзор), технической инспекции труда, профсоюзов, органа государственного санитарного надзора, органа государственного пожарного надзора, организаций, на которые возлагается эксплуатация данного объекта и по решению заказчика представители других заинтересованных организаций.

    Рабочие комиссии обязаны:

  • проверить соответствие выполненных строительно-монтажных работ проектно-сметной документации, стандартам, строительным нормам и правилам производства работ;

  • провести проверку качества выполненных строительно-монтажных работ и дать им оценку;

  • произвести проверку данных о проведении монтажными организациями индивидуальных опробирований и испытаний смонтированного оборудования и принять его в комплексное опробирование;

  • дать заключение по результатам произведенного заказчиком (генеральным контрактором) комплексного опробирования оборудования, вынести решение о готовности его к эксплуатации и принять для предъявления приемочной комиссии смонтированное оборудование;

  • проверить подготовленность предъявляемых приемочной комиссии в эксплуатацию предприятий, их отдельных очередей и пусковых комплексов к началу выпуска продукции, предусмотренной проектом, бесперебойной работе и освоению проектной мощности в нормативные сроки. При этом должно быть проверено обеспечение предприятия эксплуатационными кадрами, технологической документацией, энергоресурсами, сырьем, вспомогательными материалами, полуфабрикатами, комплектующими изделиями и наличие условий для реализации продукции, а также обеспеченность необходимыми для обслуживания эксплуатационных кадров санитарно-бытовыми помещениями, пунктами питания, жилыми и общественными зданиями;

  • подготовить сводное заключение о готовности объекта в целом к приемке его в эксплуатацию приемочной комиссией;

  • при приемке объектов проверить наличие оформленных в установленном порядке документов о разрешении на эксплуатацию объектов и оборудования, подконтрольных соответствующим органам государственного надзора, представители которых не вошли в состав комиссии.

    По результатам произведенных рабочей комиссией проверок готовности к приемке объектов, а также смонтированного оборудования составляются акты приемки.

    В состав приемочных комиссий включаются представители заказчика (генерального контрактора), генерального подрядчика, генерального проектировщика, органов государственного санитарного надзора, органов государственного пожарного надзора, органов государственного архитектурно-строительного контроля и представителя организаций, предприятий и учреждений, на которые возлагается эксплуатация здания (сооружения), технической инспекции профсоюзов, а также представители инвестора (заказчика инвестиционного проекта).

    Работа приемочной комиссии проводится в три этапа:

  • проверка документов, предъявленных застройщиком;

  • осмотр объектов;

  • подведение итогов и составление основных выводов.

    Приемка в эксплуатацию законченного строительством (реконструкцией) объекта оформляется актом, подписанным всеми членами приемочной комиссии, при этом подпись члена приемочной комиссии является разрешением представляемого им органа и организации на ввод объекта в эксплуатацию.

    Юридическая сущность отчета приемочной комиссии является передача ответственности за состояние готовых объектов от команды управления проектом к команде по эксплуатации объекта. Однако сдача объекта государственной приемочной комиссией не всегда означает фактическую приемку от команды управления инвестиционным проектом к команде по его эксплуатации.

    В ходе проверки финансовой документации выверяются:

  • у генерального контрактора (заказчика строительства) – полнота выписки фактуры на весь объем выполненных работ, соответствие платежей и счетов, правильность расчета сумм удержаний (см. приложение 5);

  • у генерального подрядчика – полнота платежей поставщикам и субподрядчикам, соответствие платежей и счетов, подтверждение произведенных удержаний.

    По итогам такой проверки подсчитываются окончательные финансовые итоги проекта.

    Оформление паспорта на созданный объект является одним из важнейших элементов завершения инвестиционного проекта. Подготовка документов для паспортизации объекта начинается задолго до завершения строительства объекта, поскольку включает в себя данные о фактически реализованных работах и их результатах, что нередко сопровождается с внесением изменений в проектную документацию, которые должны быть заблаговременно согласованы со всеми участниками проекта.

    Закрытие проекта должно сопровождаться завершением расчетов, т.е. выпиской и исполнением счета для платежа. Как правило, окончательная сумма в соответствии с заключительным контрактом зависит от качества выполненных работ. Кроме того, контрактами обычно предусматриваются штрафные санкции за нарушение сроков строительства. Возможно также изменение договорной цены в случае экономии или перерасхода средств.

    В заключении всех работ и закрытия инвестиционного проекта происходит расформирование проектной команды. Проект завершен и все члены команды инвестиционного проекта в соответствии с индивидуальными контрактами прекращают свою работу в группе. Для команды управления инвестиционным проектом, организованной по функциональному признаку, в принципе ничего не меняется: они продолжают исполнять свои обязанности. Члены групп, сформированные по матричной модели, возвращаются на работу в свои функциональные службы.



    Список использованной литературы

    1. Алехин М.Ю. Управление инвестиционными проектами: Учебное пособие. - Спб: Издательский центр Морского технического университета, 1997.
    2. Бэгьюли Ф. Управление проектами. - М.: Гранд: Фаир Пресс, 2002.
    3. Гриффит А. Системы управления в строительстве. - Самара: Олимп-Бизнес, 2006.
    4. Карпов В.Г. Управление инвестиционными проектами. - Уфа: Изд. УГНТУ, 2004.
    5. Латкин А.А., Давиденко В.П. Управление проектами. - Самара: Самарская государственная архитектурно-строительная акдемия, 1998.
    6. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. - М.: Экономика, 2004.
    7. Моисеенко Н.А. Разработка строительной части инвестиционного проекта. - М.: ГУУ, 2005.
    8. Ньюэлл Майкл В. Управление проектами для профессионалов. Руководство по подготовке к сдаче сертификационного экзамена. - М.: КУДИЦ-ОБРАЗ, 2006.
    9. Управление инвестиционно-строительными проектами. Международный подход/ по ред. И.И. Мазур, В.Д. Шапиро. - М.: Авваллон, 2004.
    10. Управление проектами. Национальные требования. Основы знаний. - М.: Консалтинговое агентство «КУБС Групп-кооперация, Бизнес-сервис», 2001.
    11. Управление проектами в строительстве. - Спб: СпбГАСУ, 2004.
    12. Цогоев А.Как инвестировать в недвижимость. - М.: Альпина БизнесБукс, 2005.
    13. Черняк В.З. Управление инвестиционным проектом в строительстве. - М.: Русская деловая литература, 1998.
    14. Черняк В.З. Управление инвестиционными проектами. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004.

    Гаврилов М.В.
    Директор по маркетингу и инвестициям

    « назад



  • Контакты

    17098 Москва
    ул. Орджоникидзе, д.11
    E-mail: post@ingn.ru

    +7 (495) 517-87-65