ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ - коллектив профессиональных консультантов и практиков, оказывающий поддержку компаниям, руководителям и собственникам при принятии инвестиционных, управленческих, маркетинговых и стратегических решений в бизнесе, в государственном (муниципальном) управлении и общественной деятельности.

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ заинтересован в повышении эффективности и прибыльности принимаемых компаниями решений и реализуемых проектов, для чего по заказам собственников и руководителей организаций выполняет услуги, проводит собственные исследования, издает и распространяет их результаты.

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ размещает на своем сайте издания, опубликованные как в электронном, там и в типографском формате, по вопросам управления бизнесом и активами, стратегическому маркетингу, отраслевому и конкурентному анализу, привлечению финансирования и правовому сопровождению в сферах:

промышленность и электроэнергетика

банковские и страховые услуги

кредитование и прямые инвестиции

фондовый и валютный рынки

рынки инноваций и технологий

медиа-, теле- и IT-рынки

недвижимость и девелопмент

розничная торговля и ритейл

внешнеэкономическая деятельность

отраслевое управление

проекты гражданского общества

научные исследования и разработки

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ приглашает Вас к ознакомлению с ними и призывает к диалогу по освещенным в публикациях направлениям и вопросам. Вы можете напрямую обратиться к нам или изложить свое мнение на страницах журнала "Экономика. Управление. Право".

Контроль и анализ выполнения работ инвестиционного проекта

Контроль и анализ выполнения работ инвестиционного проекта – это процесс сравнения фактического выполнения с запланированным, анализ отклонений и оценка возможных альтернатив ликвидации нежелательных отклонений от базового уровня.

Контроль – это процесс, с помощью которого управляющий проектом определяет соответствие фактического состояния реализуемого проекта плановому. Основная цель контроля инвестиционного проекта – обеспечить выполнение плановых показателей проекта в ходе его реализации.

Сущность контроля инвестиционного проекта заключается в выработке механизмов, обеспечивающих формирование ответных воздействий, возникающих при любом отклонении от плана выполнения работ и направленных на уменьшение данного отклонения с учетом изменений в окружающей среде.

В рамках функции контроля реализации инвестиционного проекта решаются задачи измерения, прогнозирования и оценки складывающейся ситуации по достижению заданных результатов, затратам времени и ресурсов, анализу и устранению причин отклонения от базисного плана, корректировки плана.

Контроль хода реализации инвестиционного проекта должен обеспечить:

наблюдение – систематическое и планомерное отслеживание за осуществляемым выполнением проекта;

выявление отклонений фактических характеристик реализации проекта от плановых;

прогнозирование последствий сложившейся ситуации;

обоснование необходимости корректирующих воздействий.

Процедуры осуществления контроля инвестиционного проекта тесно взаимосвязаны и могут быть объединены в интегрированный процесс контроля. Такой единый процесс можно представить в виде совокупности трех отдельных этапов:

1. Отслеживание – сбор и документирование фактических показателей выполнения работ, определение степени соответствия плановых и фактических параметров, оформление полученной информации в утвержденной форме в виде отчетов.

2. Анализ – оценка текущего состояния работ и сравнение полученных результатов с плановыми показателями, определение причин отклонений, выработка возможных действий по устранению негативных последствий отклонений.

3. Корректировка – выработка и планирование и реализация мероприятий, направленных на выполнение работ в плановые сроки, снижение последствий неблагоприятных отклонений и увеличение эффективности использования преимуществ от благоприятных отклонений.

К основным процессам контроля инвестиционного проекта относят:

общий контроль изменений – координация изменений по проекту в целом;

ведение отчетности по проекту – сбор, обработка и передача информации о ходе реализации проекта в виде отчетов, составление прогнозов на основе имеющейся информации.

В теории управления системами в рамках функции контроля выделяют обеспечение процесса обратной связи. Процесс обратной связи включает вход, процесс выполнения проекта и выход. Параметры на выходе системы контролируются, сравниваются с соответствующими плановыми параметрами и при условии их отличий по цепи обратной связи формируются корректирующие воздействия, которые попадают на вход системы и либо устраняют произошедшие отклонения, либо изменяют входные параметры (см. рисунок 16).



Рис. 16. Процесс обратной связи в системе управления

Наиболее важным результатом контроля является не констатация наличия отклонений, а определение их величины, приемлемости этих отклонений с точки зрения достижимости заданных целей. Допустимость выявленных отклонений определяют исходя из природы самого проекта и влияния масштаба отклонений на достижение заданных целей. Следовательно, важнейшим критерием приемлемости выявленных в результате контроля отклонений является прогнозирование последствий сложившейся ситуации. При отсутствии необходимости внесения корректирующих воздействий отклонения считаются приемлемыми и наоборот.

На рисунке 17 приведена общая схема контроля выполнения работ по инвестиционному проекту.



Рис. 17. Общая схема контроля выполнения работ по инвестиционному проекту

До начала реализации инвестиционного проекта при содействии всех членов команды проекта должны быть выработаны требования к системе контроля, определены состав анализируемой информации и структура отчетов, распределена ответственность за сбор данных, утвержден регламент анализа информации и принятия корректирующих решений.

Для создания эффективной системы контроля инвестиционного проекта необходимо выполнение следующих условий:

тщательность проработки графиков работ по проекту;

точность оценки продолжительностей, стоимостей и потребностей в ресурсах для всех работ проекта;

учет фактического выполнения работ и фактических затрат по периодам времени;

регулярная переоценка продолжительностей и стоимостей, необходимых для завершения отдельных работ проекта;

постоянное сравнение плановых и фактических продолжительностей, сроков и стоимостей работ.

Выделяют следующие основные принципы формирования эффективной системы контроля инвестиционного проекта:

1. Составление содержательных, четко составленных графиков проекта, используемых в качестве основы для контроля.

2. Формирование информативной системы отчетности. Отчеты должны отображать фактическое состояние работ по инвестиционному проекту. Относительно базисных планов на основании единых критериев. Для этого должны быть разработаны простые и четко регламентированные процедуры подготовки и предоставления отчетности, задана периодичность составления и обсуждения отчетов.

3. Разработка эффективной системы анализа фактических параметров работ проекта. Эта система должна также обеспечивать возможность анализа тенденций изменения стоимостных и временных показателей проекта.

4. Формирование эффективной системы реагирования на отклонения.

Источники информации, позволяющие осуществлять контроль, можно разделить на 2 вида:

формальные (карточки табельного учета, накладные, отчетные формы управленческого учета и т.д.);

неформальные, включая измерения (контрольные замеры), произведенные внутренней службой контроля.

Информация, необходимая для контроля, может поступать различными каналами: от личных контактов по телефону, в виде отчетов, таблиц, графиков и т.д.

Независимо от формы сбора и регистрации необходимой информации, она должна обязательно включать следующие пять элементов:

1) плановые показатели реализации инвестиционного проекта;

2) данные о фактическом выполнении работ по проекту;

3) отклонения и прогнозируемые последствия;

4) причины отклонений.

Очень важен правильный выбор контролируемых показателей. Их количество должно быть минимальным, но позволяющим делать правильный вывод о состоянии проекта. В любом случае в рамках девелоперских проектов в их составе должны быть данные:

А. выполнении объемно-временных параметров проекта (объемы выполненных работ, сдача этапов работ, наличие фронтов работ и т.д.).

Б. выполнении бюджета (уровень фактических затрат денежных средств, в том числе отдельно накладные расходы, интегральные показатели издержек и т.д.).

В. расходе материально-трудовых ресурсов (материалов, конструкций, рабочего времени и т.д.).

Различают три основных вида контроля:

1. Предварительный – осуществляется до начала осуществления работ. Он, как правило, затрагивает ресурсное и организационное обеспечение работ.

2. Текущий контроль – проводится во время выполнения работ по проекту. Здесь проверяются временные параметры (соответствие хода работ намеченному плану), соответствие бюджету проекта по времени и суммам, затраты трудовых и материальных ресурсов, уровень качества работ.

3. Заключительный этап контроля осуществляется на стадии завершения проекта. Его цель – определить интегральную оценку реализации проекта, обобщить опыт для последующей деятельности.

Важнейшей задачей контроля является регистрация отклонений до того, как они навредят проекту, станут неприемлемыми. Однако тотальный контроль слишком дорог и невозможен.

Существует ряд основных технологий контроля, достигающие цели при относительно небольшой величине затрат:

1. Контроль в момент окончания работ (метод «0-100»).

2. Контроль в момент 50-% готовности работ (метод «50-50»).

3. Контроль в заранее определенных точках инвестиционного проекта (метод контроля по вехам («пороговым датам»)).

4. Регулярный оперативный контроль на «текущую дату».

5. Экспертная оценка степени выполнения работ в любой заданный момент.

Для контроля исполнения календарных планов и расходования ресурсов могут применяться различные методы. Общие требования к ним: они должны реально отражать реализацию инвестиционного проекта, в т.ч. происходящее на строительной площадке, и при этом быть наглядными, несложными для понимания.

Существуют следующие основные методы анализа состояния работ:

сбор фактических данных о выполнении работ по состоянию на отчетную дату (период, этап и т.д.);

определение фактических затрат по состоянию на отчетную дату (период, этап и т.д.);

оценка оставшегося объема работ;

анализ фактической выработки по состоянию на отчетную дату (период, этап и т.д.).

При помощи программы Primavera Project Planner можно проанализировать реализацию инвестиционного проекта в различных разрезах. На рисунке 18 приведен пример анализа затрат по проекту при помощи гистограмм: в левом столбике отражается планируемый объем потребления, в правом – реальный.



Рис. 18. Пример анализа затрат по инвестиционному проекту в программе Primavera Project Planner при помощи гистограмм

Также можно анализировать потребление ресурса в динамике при помощи S- кривой. На рисунке 19 приведен пример анализа потребления ресурса 3 с января по июнь 2004 г.



Рис. 19. Пример анализа затрат ресурса по инвестиционному проекту в программе Primavera Project Planner при помощи S-кривой

В рамках подсистем управления инвестиционными проектами функция контроля выполняет следующие задачи:

в управлении предметной областью проекта – контроль изменений содержания (предметной области) проекта, зафиксированных в СРР (декомпозиции);

в управлении проекта по временным параметрам – контроль изменений временных параметров, зафиксированных в графиках реализации проекта;

в управлении стоимостью и финансами в проекте – контроль изменений стоимостных параметров, зафиксированных в бюджете проекта;

в управление качеством в проекте – контроль качества результатов проекта, зафиксированных в стандартах качества, а также принятие необходимых мер по устранению причин, приводящих к ухудшению качества продукта проекта;

в управлении рисками в проекте – реагирование на изменение уровня риска в ходе реализации проекта.

Используются следующие типы отчетов о ходе работ по инвестиционному проекту:

отчет о выполнении работ – форма отчета, подготавливаемая и выдаваемая ответственным руководителям, чтобы они могли вводить данные о состоянии выполненных работ в перечень запланированных к выполнению в течение определенного периода времени работ;

отчет о ходе работ – регулярно составляемая отчетность о ходе выполнения работ, представляемая высшему руководству, финансирующим организациям или участникам проекта. Включает краткую характеристику показателей выполнения работ по проекту, в т.ч. ключевых, контрольных событий, сроков, затрат и т.д.;

отчет о затратах на выполнение работ – регулярно составляемый отчет, включающий информацию о состоянии затрат и фактических сроках отдельных работ;

отчет о состоянии проекта – отчет о фактическом состоянии выполнения проекта и отклонений от базисных показателей, в т.ч. от плановых затрат и сроков.



Список использованной литературы

1. Алехин М.Ю. Управление инвестиционными проектами: Учебное пособие. - Спб: Издательский центр Морского технического университета, 1997.
2. Бэгьюли Ф. Управление проектами. - М.: Гранд: Фаир Пресс, 2002.
3. Гриффит А. Системы управления в строительстве. - Самара: Олимп-Бизнес, 2006.
4. Карпов В.Г. Управление инвестиционными проектами. - Уфа: Изд. УГНТУ, 2004.
5. Латкин А.А., Давиденко В.П. Управление проектами. - Самара: Самарская государственная архитектурно-строительная акдемия, 1998.
6. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. - М.: Экономика, 2004.
7. Моисеенко Н.А. Разработка строительной части инвестиционного проекта. - М.: ГУУ, 2005.
8. Ньюэлл Майкл В. Управление проектами для профессионалов. Руководство по подготовке к сдаче сертификационного экзамена. - М.: КУДИЦ-ОБРАЗ, 2006.
9. Управление инвестиционно-строительными проектами. Международный подход/ по ред. И.И. Мазур, В.Д. Шапиро. - М.: Авваллон, 2004.
10. Управление проектами. Национальные требования. Основы знаний. - М.: Консалтинговое агентство «КУБС Групп-кооперация, Бизнес-сервис», 2001.
11. Управление проектами в строительстве. - Спб: СпбГАСУ, 2004.
12. Цогоев А.Как инвестировать в недвижимость. - М.: Альпина БизнесБукс, 2005.
13. Черняк В.З. Управление инвестиционным проектом в строительстве. - М.: Русская деловая литература, 1998.
14. Черняк В.З. Управление инвестиционными проектами. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004.

Гаврилов М.В.
Директор по маркетингу и инвестициям

« назад