На главную Карта сайта Написать письмо
+7 (495) 517-87-65

E-mail: post@ingn.ru
Инвестиции, развитие, управление
Стратегические разработки
Девелопмент недвижимости
Инвестиционный консалтинг
Юридические услуги

Об Институте
ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ - коллектив профессиональных консультантов и практиков, оказывающий поддержку компаниям, руководителям и собственникам при принятии инвестиционных, управленческих, маркетинговых и стратегических решений в бизнесе, в государственном (муниципальном) управлении и общественной деятельности.

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ заинтересован в повышении эффективности и прибыльности принимаемых компаниями решений и реализуемых проектов, для чего по заказам собственников и руководителей организаций выполняет услуги, проводит собственные исследования, издает и распространяет их результаты.

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ размещает на своем сайте издания, опубликованные как в электронном, там и в типографском формате, по вопросам управления бизнесом и активами, стратегическому маркетингу, отраслевому и конкурентному анализу, привлечению финансирования и правовому сопровождению в сферах:

промышленность и электроэнергетика

банковские и страховые услуги

кредитование и прямые инвестиции

фондовый и валютный рынки

рынки инноваций и технологий

медиа-, теле- и IT-рынки

недвижимость и девелопмент

розничная торговля и ритейл

внешнеэкономическая деятельность

отраслевое управление

проекты гражданского общества

научные исследования и разработки

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ приглашает Вас к ознакомлению с ними и призывает к диалогу по освещенным в публикациях направлениям и вопросам. Вы можете напрямую обратиться к нам или изложить свое мнение на страницах журнала "Экономика. Управление. Право".
Издания и публикации
Инициация инвестиционного проекта

Инициация инвестиционного проекта охватывает процессы, санкционирующие начало нового проекта или следующей фазы проекта. Проводятся приблизительные оценки успешности проекта и выполняется предварительное определение содержания проекта. Эти оценки используются по крайней мере для выполнения предварительного обоснования инвестиционного проекта. Выпускается устав проекта. До выпуска устава проект официально не существует.

Инициация инвестиционного проекта включает следующие задачи и процедуры:

1. Разработка концепции инвестиционного проекта:

  • сбор исходных данных и анализ потребности в проекте;

  • исследование инвестиционных возможностей и перспектив;

  • определение целей и задач проекта;

  • разработка концепций по отдельным подсистемам управления проектом.

    2. Рассмотрение и утверждение концепции.

    3. Собственно инициирование:

  • принятие решения о начале инвестиционного проекта или о начале следующей его фазы;

  • принятие решения об обеспечении ресурсами выполнения первой фазы проекта или его очередной фазы.

    Инициация инвестиционного проекта начинается с рождения идеи проекта. Рождение инвестиционного замысла происходит в ходе непрерывного поиска новых экономических «ниш». На рынке открытие таких ниш новых направлений инвестирования происходит в результате выявления:

    А) неудовлетворенного спроса;

    Б) неиспользуемых ресурсов;

    В) уже сформированных идей предпринимателей и т.д.

    Поэтому на этой стадии происходит сбор исходных данных, создается список идей и производится их экспертная оценка. Варианты инвестирования, прошедшие через «экспертное сито», анализируются более подробно.

    Далее производится исследование инвестиционных возможностей. Эта деятельность требует сбора сведений, включающих:

    - маркетинговую информацию;

    - оценку окружающей среды и местных источников сырья;

    - информацию о региональных административно-политических условиях;

    - прогнозный спрос на получаемый проектный продукт и т.д.

    На данной стадии необходимо провести анализ перспектив инвестиционного замысла в макроэкономическом аспекте. Этот аспект анализа предполагает формирование предварительных суждений:

  • как будет влиять инвестиционный проект на развитие региональной экономики;

  • целесообразно ли вкладывать ресурсы в экономику именно этой страны (региона, города) и нет ли альтернативных путей использования ресурсов; Можно сказать, что нормальной, желательной ситуацией для экономики является такая ситуация, когда точка рыночного равновесия находится одновременно на эластичном участке кривой спроса и участке инвестиционной активности кривой предложения. Проделав подобный анализ по региону, можно говорить о перспективности инвестиционного замысла вообще, хотя бы на качественном уровне, о виде инвестиций, о тенденциях в развитии экономики, которая может служить основным элементом прогноза инвестиционного климата в регионе.

    Инвестиционный замысел должен быть соотнесен со следующими социально-экономическими параметрами:

  • соответствие социально-культурным особенностям населения, проживающего на данной территории;

  • демографическая ситуация в регионе и ситуация на рынке труда;

  • стратегия реализации проекта, а также форма и степень участия местного населения в проекте.

    На основе собранной информации формируются первоначальные представления:

  • о целесообразной масштабах инициируемого проекта;

  • о конечном продукте инвестиционного проекта;

  • об обеспеченности проекта ресурсами;

  • о месте размещения объекта;

  • об основных строительных решениях;

  • об уровне воздействия на окружающую среду;

  • об примерном объеме потребных инвестиций.

    В соответствии с полученными представлениями также определяется осуществимость инвестиционного замысла с технологической, экономической, политической, социальной и экологической стороны. Полученные результаты могут быть оформлены в документ под название Предварительное Резюме Проекта (далее – ПРП).

    Основной задачей функции инициирования инвестиционного проекта является определение целей и стратегии проекта. После изучения ПРП и его одобрения принимаются за выработку целей и задач инвестиционного проекта.

    Цели и стратегия кладутся в основу принятия решения о концепции проекта, начале проекта, при планировании проекта, при определении размеров финансирования проекта и т.д. В зависимости от важности и срочности целей и стратегии инвестиционного проекта принимаются эти основополагающие решения на первичном этапе жизненного цикла проекта.

    Цели инвестиционного проекта – желаемый результат деятельности, достигаемый в итоге успешного осуществления проекта в заданных условиях его выполнения.

    Стратегия инвестиционного проекта – определяет направления и основные принципы осуществления проекта, характеризуется набором качественных и количественных показателей, по которым оценивается выполнение проекта.

    Нахождение целей инвестиционного проекта равнозначно определению проекта и составляет важный этап в разработке концепции проекта. Цели инвестиционного проекта описывают весь спектр основных вопросов, связанных с проектом. Они состоят из трех основных показателей: результаты-время-ресурсы.

    Определение целей инвестиционного проекта принципиально не может быть осуществлено каким-либо формализованным методом. При разработке новых инвестиционных проектов методика выбора цели заключается в реализации логической цепочки «цель-средства», которая включает в себя цели проекта различных уровней – от глобальных общечеловеческих до локальных целей исполнителей. Поэтому разумно добавлять к слову «цель» определение ее уровня.

    Очевидно, что цели всех участников инвестиционного проекта могут не совпадать, поэтому для обеспечения дружной совместной работы хорошо уяснить себе общность и различия в интересах. Невероятно, но факт: цели своей деятельности даже на микроуровне точно не могут сформулировать даже обычных производственных систем. При этом одновременно добиться всех целей еще никому не удавалось.

    На практике рекомендуется избегать семантических споров между участниками и командой инвестиционного проекта по поводу понятия и уровня цели и сосредоточиться на согласовании логической концепция определения целей инвестиционного проекта, получившая название логфрейм. Ясно, что логфрейм не решает всех проблем, а лишь фиксирует основные цели (см. таблицу 2).

    Таблица 2

    Логфрейм определения целей инвестиционного проекта


    Различные уровни абстракции целей инвестиционного проекта Результаты Средства достижения целей (время-ресурсы)
    1 Глобальные
    2 Отраслевые
    3 Проектные
    4 Технико-экономические
    5 Финансовые
    6 Экологические
    7 Прочие

    Цель становится задачей, если указан срок ее достижения и заданы количественные характеристики желаемого результата. После нахождения целей инвестиционного проекта приступают к поиску и оценке альтернативных способов ее достижения. Стандартной является ситуация, когда анализ показывает существование, с одной стороны, организационного решения проблемы, а с другой, - лоббирование проекта группой лиц, преследующих свои интересы.

    В ходе реализации инвестиционного проекта под воздействием изменений в окружении проекта или в зависимости от прогресса проекта и получаемых промежуточных результатов цели проекта могут претерпевать изменения. Поэтому целеполагание нужно рассматривать как непрерывный процесс, в котором анализируются сложившаяся ситуация и тенденции и корректируются цели. Это еще раз подтверждает, что инициация инвестиционного проекта есть всеобхватывающая функция, реализуемая на протяжении всего жизненного цикла проекта.

    Стратегия инвестиционного проекта должна быть комплексной и охватывать все основные аспекты выполнения проекта. По мере разработки инвестиционного проекта стратегия должна соответствующим образом обновляться и пересматриваться.

    Полученные первоначальные представления (ПРП), цели и стратегия кладутся в основу принятия решения и о финансировании выработки концепции (ТЭО) инвестиционного проекта. Разработку концепции проекта обычно выполняет специально созданная заказчиком (в целях сохранения инвестиционной тайны) группа. Для подготовки концепции (ТЭО) может быть привлечена подрядная организация. Пример регламентации процесса инициации инвестиционных проектов представлены в Приложении 3.

    Концепция (ТЭО) – это основной документ, рассматривающий целесообразность и эффективность инвестиций в изучаемый инвестиционный проект. В практике обоснования инвестиционных проектов выделен ряд аспектов (видов проектного анализа), по которым проводятся исследования на всех этапах разработки проекта. Они также используются при разработке концепции (ТЭО). Таковыми являются:

  • технический анализ;

  • маркетинговый анализ;

  • коммерческий анализ;

  • организационный анализ;

  • социальный анализ;

  • экологический анализ;

  • финансово-экономический анализ.

    Разработанная концепция (ТЭО) представляется на рассмотрение и утверждение, может дорабатываться и в конечном итоге должна получить свой рабочий вариант. После утверждения концепции и принятия решения о его реализации принимается устав (декларация) проекта и происходит собственно инициирование инвестиционного проекта.

    Инициация инвестиционного проекта часто ассоциируется с начальной (концептуальной) фазой проекта, на которой создаются необходимые предпосылки для успешного осуществления проекта. Этот этап характеризуется наибольшей степенью неопределенности исходных и результирующих данных, возможностью их изменения и ограниченным временем для принятия решения.

    На концептуальной (начальной) стадии инвестиционного проекта основными задачами являются:

  • формирование команды проекта;

  • определение целей и масштабов проекта;

  • определение необходимого оборудования и материалов;

  • прояснение и разработка основных условий;

  • определение и создание организации проекта;

  • определение процедур сотрудничества;

  • первоначальное планирование проекта;

  • разработка резюме (декларации, устава, паспорта) проекта.

    Таким образом, на начальной стадии проекта с функцией инициации инвестиционного проекта пересекаются (осуществляются) функции планирования, организации и регулирования проекта. Инициация инвестиционного проекта тесно связана с подсистемами управления предметной областью и управления стоимостью инвестиционного проекта, так как должны быть предварительные оценки для проекта, чтобы иметь возможность перейти к функции планирования.

    В рамках подсистем управления командой и персоналом и управления коммуникациями в проекте функцией инициации инвестиционного проекта достигается:

  • выработка общего видения проекта путем определения целей и стратегии проекта;

  • достижение определенности в планах путем определения масштабов предстоящей работы, проектной организации и существующих ограничений на качество, затраты и время;

  • обеспечение работы команды проекта путем согласования режима функционирования и каналов связи; переориентация команды проекта на цели проекта и методы по их достижению.



    Список использованной литературы

    1. Алехин М.Ю. Управление инвестиционными проектами: Учебное пособие. - Спб: Издательский центр Морского технического университета, 1997.
    2. Бэгьюли Ф. Управление проектами. - М.: Гранд: Фаир Пресс, 2002.
    3. Гриффит А. Системы управления в строительстве. - Самара: Олимп-Бизнес, 2006.
    4. Карпов В.Г. Управление инвестиционными проектами. - Уфа: Изд. УГНТУ, 2004.
    5. Латкин А.А., Давиденко В.П. Управление проектами. - Самара: Самарская государственная архитектурно-строительная акдемия, 1998.
    6. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. - М.: Экономика, 2004.
    7. Моисеенко Н.А. Разработка строительной части инвестиционного проекта. - М.: ГУУ, 2005.
    8. Ньюэлл Майкл В. Управление проектами для профессионалов. Руководство по подготовке к сдаче сертификационного экзамена. - М.: КУДИЦ-ОБРАЗ, 2006.
    9. Управление инвестиционно-строительными проектами. Международный подход/ по ред. И.И. Мазур, В.Д. Шапиро. - М.: Авваллон, 2004.
    10. Управление проектами. Национальные требования. Основы знаний. - М.: Консалтинговое агентство «КУБС Групп-кооперация, Бизнес-сервис», 2001.
    11. Управление проектами в строительстве. - Спб: СпбГАСУ, 2004.
    12. Цогоев А.Как инвестировать в недвижимость. - М.: Альпина БизнесБукс, 2005.
    13. Черняк В.З. Управление инвестиционным проектом в строительстве. - М.: Русская деловая литература, 1998.
    14. Черняк В.З. Управление инвестиционными проектами. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004.

    Гаврилов М.В.
    Директор по маркетингу и инвестициям

    « назад



  • Контакты

    17098 Москва
    ул. Орджоникидзе, д.11
    E-mail: post@ingn.ru

    +7 (495) 517-87-65