На главную Карта сайта Написать письмо
+7 (495) 517-87-65

E-mail: post@ingn.ru
Инвестиции, развитие, управление
Стратегические разработки
Девелопмент недвижимости
Инвестиционный консалтинг
Юридические услуги

Об Институте
ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ - коллектив профессиональных консультантов и практиков, оказывающий поддержку компаниям, руководителям и собственникам при принятии инвестиционных, управленческих, маркетинговых и стратегических решений в бизнесе, в государственном (муниципальном) управлении и общественной деятельности.

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ заинтересован в повышении эффективности и прибыльности принимаемых компаниями решений и реализуемых проектов, для чего по заказам собственников и руководителей организаций выполняет услуги, проводит собственные исследования, издает и распространяет их результаты.

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ размещает на своем сайте издания, опубликованные как в электронном, там и в типографском формате, по вопросам управления бизнесом и активами, стратегическому маркетингу, отраслевому и конкурентному анализу, привлечению финансирования и правовому сопровождению в сферах:

промышленность и электроэнергетика

банковские и страховые услуги

кредитование и прямые инвестиции

фондовый и валютный рынки

рынки инноваций и технологий

медиа-, теле- и IT-рынки

недвижимость и девелопмент

розничная торговля и ритейл

внешнеэкономическая деятельность

отраслевое управление

проекты гражданского общества

научные исследования и разработки

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ приглашает Вас к ознакомлению с ними и призывает к диалогу по освещенным в публикациях направлениям и вопросам. Вы можете напрямую обратиться к нам или изложить свое мнение на страницах журнала "Экономика. Управление. Право".
Издания и публикации
Предмет и объекты управления инвестиционными проектами

Целью управленческой деятельности является обеспечение эффективного функционирования определенной организационной системы, каковой является инвестиционный проект. Поэтому предметом УИП является деятельность по реализации работ проекта, т.е. непосредственно сам системообразующий признак категории проект.

Категория проект является самостоятельной преобразующей системой. Преобразуемые системы являются объектом воздействия проектной деятельности. То есть, если выразить кратко по сути, - предметом управления проектом является деятельность по преобразованию окружающей действительности.

Нередко в литературе можно встретить определение в качестве объекта управления проектом следующие явления:

- системы (социально-экономические, отраслевые, региональные);
- проектно-ориентированные организации;
- программы;
- проекты;
- фазы жизненного цикла объекта управления.

В частности подобная позиция содержится в Национальных требованиях к компетенции специалистов по управлению проектами. При этом к управлению проектами ими также применяется подход управления системами. Получается, что они противоречат сами себе.

Проект является организационной системой. Организационные системы принадлежат к особому типу систем – социотехническим. Они включают две основные составляющие – «человеческую» и «технологическую». Управленческая деятельность соприкасается с обеими из них. Поэтому объектами УИП являются люди и организации, участвующие в реализации инвестиционного проекта, информационные, временные, трудовые и материальные ресурсы, используемые при реализации проекта.

Люди и организации, участвующие в реализации инвестиционного проекта, составляют команду инвестиционного проекта. Если участник команды инвестиционного проекта является сотрудником компании, осуществляющей управление или реализацию инвестиционным проектом, тогда объектом управления будет являться физическое лицо. Если участник команды инвестиционного проекта самостоятельное юридическое лицо, являющееся внешним по отношению к управляющему лицу, тогда объектом управления будет являться организация.

В обоих случаях управление осуществляется путем вынесения решений обязательных для исполнения. Отличия состоят в характере обеспечения исполнения указаний: для сотрудников это прежде всего меры дисциплинарного и поощрительного характера, для внешних юридических лиц это меры финансовых санкций и бонусных систем. Отличия также существуют в психологических аспектах взаимодействия с внутренними и внешними участниками инвестиционного проекта, входящими в команду проекта.

Как правило, участниками инвестиционного проекта являются:

  • заказчик – главная сторона, заинтересованная в осуществлении проекта и достижении его целей. Будущий владелец результатов проекта. Заказчик определяет основные требования к проекту, обеспечивает финансирование проекта за счет своих или привлекаемых средств, заключает контракты с основными исполнителями проекта и несет ответственность по этим контрактам, управляет процессом взаимодействия между всеми участниками проекта или делегирует основному исполнителю эту функцию, несет ответственность за проект в целом перед обществом и законом. В российской практике таковым являются собственники земельных участков, предприятий и иных объектов инвестирования, в отношении которых будет производится инвестиционные вложения;

  • клиент – физическое или юридическое лицо, которая будет использовать продукты инвестиционного проекта. Это могут быть также группы клиентов. По сути, клиенты – это бенефициарии (выгодополучатели), они могут совпадать с заказчиком, могут определяться им самим в соответствии с договором (например, долевые инвесторы строительства жилых домов) или в соответствии с законом (например, социально незащищенные лица, которым полагается предоставление жилья);

  • спонсор – физическое или юридическое лицо, которое обеспечивает финансовые, материальные, человеческие и другие ресурсы для осуществления инвестиционного проекта;

  • инициатор – сторона, являющаяся автором главной идеи проекта, его предварительного обоснования и предложений по осуществлению инвестиционного проекта. В качестве инициатора может выступать практически любой из будущих участников проекта, но деловая инициатива по осуществлению проекта в конечном счете должна исходить от заказчика;

  • финансовые партнеры (кредиторы) – сторона, предоставляющая денежные средства для реализации инвестиционного проекта в целях получения прибыли от выданной ссуды. В качестве финансовых партнеров обычно выступают банки, инвестиционные фонды и другие организации. Финансовые партнеры могут в итоге становится клиентами инвестиционного проекта;

  • контрактор (генеральный контрактор) – сторона или участник проекта, вступающий в отношения с заказчиком и берущий на себя ответственность за выполнение работ или услуг по контракту – это может быть весь проект или его часть. В российской практике таковым является организация, выполняющая функции заказчика;

  • субконтрактор – вступает в договорные отношения с контрактором или субконтрактором более высокого уровня. Несет ответственность за выполнение работ и услуг в соответствии с контрактом. В российской практике таковыми являются организации, выполняющие функции технического заказчика;

  • проектировщик – юридическое лицо, выполняющее по контракту проектно-изыскательские работы в рамках инвестиционного проекта. Вступает в договорные отношения с генконтрактором или субконтрактором проекта;

  • генеральный подрядчик – юридическое лицо, принимающее на себя обязанность и ответственность за выполнение работ по инвестиционному проекту в соответствии с контрактом, заключаемым с генконтрактором (субконтрактором). Подбирает и заключает договоры с субподрядчиками на выполнение отдельных работ и услуг;

  • органы власти – сторона, удовлетворяющая свои интересы путем получения налогов от участников инвестиционного проекта, выдвигающая и поддерживающая экологические, социальные и другие общественные и государственные требования, связанные с реализацией инвестиционного проекта.

    Второй составляющей объекта УИП являются различного рода ресурсы: информационные, временные, трудовые и материальные.

    Информация является самостоятельным элементом ресурсов, имеющимся в распоряжении управляющего инвестиционным проектом. Наличие или отсутствие информации, в том числе знаний о методах и технологиях управления и производства, в конечном счете влияют на содержание, целевые и итоговые показатели реализации инвестиционного проекта. Основным назначением информационных ресурсов является принятие решений в рамках УИП.

    К информационным ресурсам относятся данные об окружающей среде инвестиционного проекта. Они являются основанием для принятия решений по целям и содержанию инвестиционного проекта, а также о методах и способах его реализации.

    К информационным ресурсам не относятся системы информирования (коммуникаций) внутри команды проекта, т.е. процесс передачи сообщений другой стороне, включая ее понимание. Процесс коммуникации относится к элементам управления людьми, т.е. это не ресурс, а средство управления. Степень обеспеченности информационными ресурсами влияет на потребность во временных, трудовых и материальных ресурсах. И наоборот, достижение инвестиционным проектом необходимого уровня информационного обеспечения приводит к расходам временных, трудовых и материальных ресурсов. Временные ресурсы инвестиционного проекта это временные рамки, в которые должен уложиться период реализации инвестиционного проекта. Временные ресурсы зависят от различных факторов: срока предоставления кредита, стоимости денег, законодательных норм, альтернативных проектов и т.д. Временные ресурсы необходимо отличать от потребности во времени на реализацию той или иной стадии в рамках жизненного цикла инвестиционного проекта. Именно распределение временных ресурсов между фазами и стадиями жизненного цикла инвестиционного проекта является основной задачей управляющего при планировании проекта.

    Ограниченность временными ресурсами определяет выбор применяемых управленческих и производственных технологий при реализации проекта, что в свою очередь влияет на уровень использования информационных, трудовых и материальных ресурсов.

    В свою очередь временные параметры работ в рамках технологии управления и производства зависят от количества трудовых и материальных ресурсов. Обеспеченность трудовыми и материальными ресурсами зависит от количества выделенных денежных средств на реализацию инвестиционного проекта. В рамках освоения выделенных финансовых ресурсов управляющему инвестиционным проектом необходимо уметь распределять их между трудовыми и материальными потребностями.

    Состав участников инвестиционного проекта, их роли, функции, полномочия, обязанности и ответственность, а также потребность в тех или иных видах ресурсов зависят от:

    - класса, типа, масштаба, длительности и сложности инвестиционного проекта;
    - стадии жизненного цикла, на которой находится инвестиционный проект в данный момент времени.

    Классификация инвестиционных проектов:

    - класс проекта – по составу, структуре, степени концентрации и предметной области инвестиционные проекты подразделяются на монопроекты, мультипроекты и мегапроекты.

      монопроекты – проекты, имеющие единую проектную команду участников, единую систему финансового управления и независимую систему бухгалтерского учета и отчетности;

      мультипроекты – это комплексные программы или проекты, осуществляемые в рамках крупных организаций или их группой в общем контексте стратегии развития. Такие программы связаны с определением концепций и направлений стратегического развития организаций и предприятий и превращением их в прибыльные, конкурентоспособные фирмы. Их существенным признаком является учетно-отчетная зависимость от единого центра управления;

      мегапроекты – это целевые программы, содержащие множество взаимосвязанных проектов, объединенных общей целью, выделенными ресурсами и отпущенным на их выполнение временем.
    - тип проекта – по основным сферам деятельности, в которых осуществляется инвестиционный проект, выделяют: производственные, жилищные, социально-культурные и бытовые.

    - масштаб проекта – по размерам самого проекта, количеству участников и степени влияния на окружающую среду инвестиционные проекты делят на мелкие, средние, крупные и очень крупные.

    - по длительности проектов – по продолжительности периода осуществления проекта инвестиционные проекты подразделяются на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные.

    - сложность проекта – по сложности инвестиционного проекта их делят на простые, сложные и очень сложные.

    Жизненный цикл проекта – это совокупность взаимосвязанных между собой фаз последовательного изменения состояния инвестиционного проекта от формирования исходных требований к нему до окончания его эксплуатации и потребления.

    В течение жизненного цикла проекта на каждой фазе делаются достижения. Завершение таких достижений выражается в создании результатов, ощутимых и поддающихся проверке и оценке продуктов работ, выполняемых по инвестиционному проекту. Фазы жизненного цикла проекта делятся в свою очередь на стадии, а стадии – на этапы.

    Значительные события в проекте, в том числе достижения, называются вехами проекта. Зачастую они обозначают смену фазы. В этих точках своего жизненного цикла инвестиционный проект подвергается переоценке и принимается решение, стоит ли продолжать проект, о начале следующей фазы, повторением одной или нескольких предыдущих фаз, о закрытии проекта.

    Жизненный цикл проекта является промежутком времени между моментом появления и моментом ликвидации проекта, определяет начало и окончание инвестиционного проекта. Сложность заключается в определении момента его начала и окончания. Ряд авторов считает, что начало инвестиционного проекта совпадает с началом его реализации. Однако, что является началом реализации проекта? Для одних участников проекта – это рождение блестящей идеи, для других начало финансирования или появление первых доходов от вложенных средств.

    Определение конкретных фаз будет сильно различаться от организации к организации. Еще сложнее с определением срока окончания проекта. Окончанием проекта можно считать сдачу (ввод) объекта в эксплуатацию, ликвидацию объекта, достижение проектом заданных характеристик, прекращение финансирования, начало работ по реконструкции и т.д.

    Сроки начала и окончания инвестиционного проекта каждым его участником определяются индивидуально. Сроки, как и цели проекта, ставятся в зависимость от уровня и предмета деятельности участника инвестиционного проекта, и именно по соотнесению с этими сроками участник и будет оценивать финансовые результаты от инвестиционного проекта. Естественно, оценивать их они будут на основании изначально определенных целей.

    Жизненный цикл проекта состоят по меньшей мере из четырех фаз:

    - концепция;
    - разработка;
    - реализация;
    - завершение.

    В соответствии с этим жизненный цикл инвестиционного проекта делится на самостоятельные фазы (Таблица 1).

    Таблица 1

    Фазы жизненного цикла инвестиционных проектов


    Наименование фазы Затраты времени, % Затраты ресурсов, % Степень информиро-
    ванности
    Точность принимаемых оценок, % Доля ресурсов для осуществления проекта, по которым принимается инвестиционное решение (веха проекта), %
    1 Концептуальная 3 1-2 Минимальная Качественная оценка Принятие решения об инвестировании ТЭО проекта - 1-1,5%
    2 Планирование 5 1-5 Малая ±20 Принятие решения об инвестировании проектных работ - 2-5%
    3 Планирование 20 2-5 Удовлетво-
    рительная
    ±10 Принятие решения об осуществлении строительства - 70-85%
    4 Строительство 60 60-70 Хорошая ±5 Сдача и ввод объекта в эксплуатацию - 10-15%
    5 Завершение 12 10-15 Хорошая ±3 Не предусматривается
    Эксплуатация Не ограни-
    чено
    Выручка Максимальная 0 Финансовый анализ полученных результатов

    Как можно видеть из таблицы 1, в начальной – концептуальной – фазе инвестиционного проекта уровни издержек (финансовых, кадровых, материальных и т.д.) являются низкими. В ней лишь несколько ключевых участников тратят свои ресурсы на проект. В этой фазе наименьшая степень информированности о будущем проекта (условиях его реализации и возможных результатах) и наибольшая вероятность того, что проект когда-нибудь будет завершен. По мере того, как проект переходит и проходит в последующие фазы, растут темпы расходов на него, растет степень информированности, увеличивается стоимость изменений и влияние рисков.

    На какой-то точке темпы издержек на инвестиционный проект начинают уменьшаться. В завершающей фазе инвестиционного проекта важно, чтобы руководитель проекта обеспечил плавный переход работы с участниками проекта от команды проекта к группе постоянного обслуживания и поддержки. Поэтому нередко фаза завершения инвестиционного проекта совпадает во времени с фазой эксплуатации результатов проекта.



    Список использованной литературы

    1. Алехин М.Ю. Управление инвестиционными проектами: Учебное пособие. - Спб: Издательский центр Морского технического университета, 1997.
    2. Бэгьюли Ф. Управление проектами. - М.: Гранд: Фаир Пресс, 2002.
    3. Гриффит А. Системы управления в строительстве. - Самара: Олимп-Бизнес, 2006.
    4. Карпов В.Г. Управление инвестиционными проектами. - Уфа: Изд. УГНТУ, 2004.
    5. Латкин А.А., Давиденко В.П. Управление проектами. - Самара: Самарская государственная архитектурно-строительная акдемия, 1998.
    6. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. - М.: Экономика, 2004.
    7. Моисеенко Н.А. Разработка строительной части инвестиционного проекта. - М.: ГУУ, 2005.
    8. Ньюэлл Майкл В. Управление проектами для профессионалов. Руководство по подготовке к сдаче сертификационного экзамена. - М.: КУДИЦ-ОБРАЗ, 2006.
    9. Управление инвестиционно-строительными проектами. Международный подход/ по ред. И.И. Мазур, В.Д. Шапиро. - М.: Авваллон, 2004.
    10. Управление проектами. Национальные требования. Основы знаний. - М.: Консалтинговое агентство «КУБС Групп-кооперация, Бизнес-сервис», 2001.
    11. Управление проектами в строительстве. - Спб: СпбГАСУ, 2004.
    12. Цогоев А.Как инвестировать в недвижимость. - М.: Альпина БизнесБукс, 2005.
    13. Черняк В.З. Управление инвестиционным проектом в строительстве. - М.: Русская деловая литература, 1998.
    14. Черняк В.З. Управление инвестиционными проектами. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004.

    Гаврилов М.В.
    Директор по маркетингу и инвестициям

    « назад



  • Контакты

    17098 Москва
    ул. Орджоникидзе, д.11
    E-mail: post@ingn.ru

    +7 (495) 517-87-65