На главную Карта сайта Написать письмо
+7 (495) 517-87-65

E-mail: post@ingn.ru
Инвестиции, развитие, управление
Стратегические разработки
Девелопмент недвижимости
Инвестиционный консалтинг
Юридические услуги

Об Институте
ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ - коллектив профессиональных консультантов и практиков, оказывающий поддержку компаниям, руководителям и собственникам при принятии инвестиционных, управленческих, маркетинговых и стратегических решений в бизнесе, в государственном (муниципальном) управлении и общественной деятельности.

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ заинтересован в повышении эффективности и прибыльности принимаемых компаниями решений и реализуемых проектов, для чего по заказам собственников и руководителей организаций выполняет услуги, проводит собственные исследования, издает и распространяет их результаты.

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ размещает на своем сайте издания, опубликованные как в электронном, там и в типографском формате, по вопросам управления бизнесом и активами, стратегическому маркетингу, отраслевому и конкурентному анализу, привлечению финансирования и правовому сопровождению в сферах:

промышленность и электроэнергетика

банковские и страховые услуги

кредитование и прямые инвестиции

фондовый и валютный рынки

рынки инноваций и технологий

медиа-, теле- и IT-рынки

недвижимость и девелопмент

розничная торговля и ритейл

внешнеэкономическая деятельность

отраслевое управление

проекты гражданского общества

научные исследования и разработки

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ приглашает Вас к ознакомлению с ними и призывает к диалогу по освещенным в публикациях направлениям и вопросам. Вы можете напрямую обратиться к нам или изложить свое мнение на страницах журнала "Экономика. Управление. Право".
Издания и публикации
Содержание управления инвестиционными проектами

Содержание деятельности по УИП определяется сущностью деятельности – управление.

Под управлением в качестве рабочего определения будем понимать воздействие на объект с целью достижения определенного результата. Вторым понятием, определяющим содержание деятельности по УИП, является понятие «проект». Категория «проект» в методологии управления проектами отличается от традиционного определения проекта как комплекса конструкторской, технической и прочей документации, предназначенной для строительства какого-либо объекта, создания новых видов и образцов продукции промышленности. Существуют различные определения категории «проект» в контексте понимания управления проектом.

Алехин М.Ю., Кочетков А.И. под проектом понимают «систему сформулированных в его рамках целей, создаваемых или модернизируемых для их реализации физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению». Отсюда выводится, что проект есть понятие комплексное, проект – это соединение в процессе достижения цели, капитала, труда, земли, средств производства, предпринимательских способностей, а результатом может быть проектная документация, производственные помещения, технологическое оборудование, производимый продукт. Основным критическим доводом к данному определения можно привести то, что поставив на один уровень все элементы проекта они превращаются в набор разрозненных составляющих, не объединенных системообразующим признаком.

В Национальных требованиях к компетенции специалистов по управлению проектами проект определяется как «целенаправленное ограниченное во времени мероприятие - комплекс работ, направленных на создание уникального продукта или услуги, достижение определенной цели в рамках выделенного бюджета и прочих условий и ограничений». Другими характеристиками проекта в них приводится новизна, комплексность, юридические условия его выполнения, необходимость выполнения работ в смежных областях деятельности.

В самом широком понимании проект определяется как «ограниченное во времени целенаправленное изменение отдельной системы с установленными требованиями к качеству результатов, возможными рамками расхода средств и ресурсов и специфической организацией». Подобной позиции придерживаются Мазур М.И. и Шапиро В.Д.

Сам проект является системой, основное целевое назначение которой является преобразование другой системы. Системообразующим признаком категории проект является деятельность, характеризующаяся следующими основными признаками:

- наличие цели, выраженной определенным, конкретизированным результатом;
- содержанием результата реализации проекта является изменение системы, т.е. преобразование действительности;
- ограниченность во времени и ресурсах;
- уникальность (новизна и неповторимость);
- комплексность и разграничение;
- специфическая организация.

Поэтому проект это деятельность по преобразованию действительности, любой её сферы (материальной, социальной, организационной, духовной и т.д.), по созданию новых условий жизнедеятельности. Этим проект отличается от производственной, управленческой, научной и творческой деятельности, в результате которых создается продукт, не преобразующий имеющуюся реальность, а воссоздающий существующее положение дел.

Интересным здесь будет сопоставление проектного продукта и научного или творческого продукта. Очевидная схожесть этих явлений в уникальности продукта и его новизне. В то же время наглядно их принципиальное различие: результатом проекта планируется или является практическое преобразование действительности, а результатом творческой деятельности является продукт эстетического осмысления, отображения реальности. Определение границ проекта, его содержания, целей и, соответственно, сроков его реализации определяется каждым из его участников относительно их уровня, занимаемыми в рамках реализации проекта.

Понимание «управление проектом» также неоднозначно.

Под управлением проектом понимают «метод выполнения работ, увязывающий между собой цели, ресурсы, способы и время использования ресурсов» (Алехин М.Ю., Кочетков А.И.). Данное определение можно назвать узким, так как управление не сводится к методам и приемам выполнения работ. В Национальных требованиях к компетенции специалистов по управлению проектами под управлением проектом понимается «использование знаний, навыков, методов, средств и технологий при выполнении проекта с целью достижения или превышения ожиданий участников проекта». Здесь деятельность по управлению сведена к использованию знаний, методов, средств, а задачи управления проектом ставят сводят к целям непосредственно самого проекта.

Определение, используемое проф. Черняком В.З. и Мильнером Б.З., является наиболее приемлемым: «управление проектом – это искусство руководства и координации людских и материальных ресурсов на протяжении жизненного цикла проекта путем применения современных методов и техники управления для достижения определенных в проекте результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству и удовлетворению участников проекта». Существенным является то, что к управлению проектами применяется подход, используемый для управления системами. Под этим понимается что управление проектами является процессом, берущим входные элементы, обрабатывающим их и генерирующим выходные элементы. Внутри процесса управления проектами выполняются функции управления, которые и обеспечивают цели и задачи управления. Необходимо также выделять фактор неопределенности, т.е. факторы риска в деятельности при реализации проекта.

Рабочее определение: управление проектом – это воздействие на деятельность по реализации проекта путем применения на основании анализа и оценки ситуации методов и технологий управления для выполнения утвержденных по составу и объему работ в условиях заданных времени, стоимости и качества при относительной неопределенности возможного развития событий с целью достижения заложенных в проекте результатов.

Задачами управления проектами является выполнение работ, необходимых для достижения целей и результатов проекта. То есть управляющее воздействие направлено и имеет своей целью именно выполнение работ и получение результатов, содержанием которых является преобразование окружающей действительности.

Общие положения теории о категориях управление, проект и управление проектом распространяются на УИП и соотносится как общее и частное. Частным случаем здесь является то, что целью реализации инвестиционного проекта является реализация инвестиционного замысла. Инвестиционный замысел определяется на основании категории инвестиции.

Из всего множества определений понятия инвестиции общим для всех является следующее содержание: инвестиции – это долгосрочные вложения ценностей (финансовых, материальных, интеллектуальных, трудовых) в приобретение (создание, модернизацию, реконструкцию) объектов деятельности в целях достижения экономического результата и/или социального эффекта.

Объединение в рамках инвестиций экономического и социального эффекта возможно в зависимости от уровня оценки инвестиций – микроэкономического и макроэкономического.

В микроэкономическом плане объектами инвестиций являются:

- финансовые (портфельные) инвестиции;
- реальные инвестиции (приобретение основных производственных фондов);
- нематериальные активы (инновационные разработки, интеллектуальная собственность).

В макроэкономическом плане объектами инвестиций являются:

- создание основного капитала (реального и нематериального);
- создание запасов (товарно-материальные ценности);
- жилищный фонд.

Таким образом, в микроэкономическом плане ими являются объекты, способные в будущем приносит прибыль от их эксплуатации или обладания, в макроэкономическом – объектами инвестиций являются материальные ценности, которые составляют основу национального богатства. Объекты инвестиций в микроэкономическом понимании составляют лишь часть объектов инвестиций в макроэкономическом смысле. Оставшиеся виды макроэкономических объектов инвестирования не являются объектами, способными приносить увеличение материального благосостояния. Они обеспечивают существование общества и их увеличение имеет социальный эффект.

В настоящем курсе следуя российскому законодательству под объектами инвестирования будут пониматься вложения в основные фонды, а именно: здания и оборудование гражданского и промышленного назначения. Цели инвестиций при этом будут рассматриваться в микроэкономическом понимании.

На основании выше изложенного можно сформулировать рабочее определение инвестиций: инвестиции – это вложения ценностей (финансовых, материальных, интеллектуальных, трудовых) в приобретение (создание, модернизацию, реконструкцию) объектов основных фондов гражданского и промышленного назначения (здания и оборудование) в целях получения прибыли от их эксплуатации.

Соответственно, инвестиционный проект – это деятельность по вложению ценностей (финансовых, материальных, интеллектуальных, трудовых) в приобретение (создание, модернизацию, реконструкцию) объектов основных фондов гражданского или промышленного назначения (здание или оборудование) в целях получения прибыли от их эксплуатации.

Соответственно, УИП – это воздействие на деятельность по вложению ценностей (финансовых, материальных, интеллектуальных, трудовых) в приобретение (создание, модернизацию, реконструкцию) объектов основных фондов гражданского или промышленного назначения (здание или оборудование) путем применения на основании анализа и оценки ситуации методов и технологий управления для выполнения утвержденных по составу и объему работ в условиях заданных времени, стоимости и качества при относительной неопределенности возможного развития событий с целью получения прибыли.

Необходимо отличать инвестиционные вложения в приобретение готовых объектов и инвестиции во вновь создаваемые объекты. В последнем случае речь идет о более узком понятии – о девелоперских проектах.

Девелоперским проектом является деятельность по подготовке и реализации инвестиционных проектов по созданию недвижимости, по контролю и надзору за ходом строительства объектов недвижимости. В рамках реализации таких инвестиционных проектов осуществляется производственно-строительная деятельность по созданию объекта недвижимости. В основной своей части настоящий курс посвящен управлению именно девелоперскими проектами.



Список использованной литературы

1. Алехин М.Ю. Управление инвестиционными проектами: Учебное пособие. - Спб: Издательский центр Морского технического университета, 1997.
2. Бэгьюли Ф. Управление проектами. - М.: Гранд: Фаир Пресс, 2002.
3. Гриффит А. Системы управления в строительстве. - Самара: Олимп-Бизнес, 2006.
4. Карпов В.Г. Управление инвестиционными проектами. - Уфа: Изд. УГНТУ, 2004.
5. Латкин А.А., Давиденко В.П. Управление проектами. - Самара: Самарская государственная архитектурно-строительная акдемия, 1998.
6. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. - М.: Экономика, 2004.
7. Моисеенко Н.А. Разработка строительной части инвестиционного проекта. - М.: ГУУ, 2005.
8. Ньюэлл Майкл В. Управление проектами для профессионалов. Руководство по подготовке к сдаче сертификационного экзамена. - М.: КУДИЦ-ОБРАЗ, 2006.
9. Управление инвестиционно-строительными проектами. Международный подход/ по ред. И.И. Мазур, В.Д. Шапиро. - М.: Авваллон, 2004.
10. Управление проектами. Национальные требования. Основы знаний. - М.: Консалтинговое агентство «КУБС Групп-кооперация, Бизнес-сервис», 2001.
11. Управление проектами в строительстве. - Спб: СпбГАСУ, 2004.
12. Цогоев А.Как инвестировать в недвижимость. - М.: Альпина БизнесБукс, 2005.
13. Черняк В.З. Управление инвестиционным проектом в строительстве. - М.: Русская деловая литература, 1998.
14. Черняк В.З. Управление инвестиционными проектами. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004.

Гаврилов М.В.
Директор по маркетингу и инвестициям

« назад



Контакты

17098 Москва
ул. Орджоникидзе, д.11
E-mail: post@ingn.ru

+7 (495) 517-87-65