На главную Карта сайта Написать письмо
+7 (495) 517-87-65

E-mail: post@ingn.ru
Инвестиции, развитие, управление
Стратегические разработки
Девелопмент недвижимости
Инвестиционный консалтинг
Юридические услуги

Об Институте
ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ - коллектив профессиональных консультантов и практиков, оказывающий поддержку компаниям, руководителям и собственникам при принятии инвестиционных, управленческих, маркетинговых и стратегических решений в бизнесе, в государственном (муниципальном) управлении и общественной деятельности.

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ заинтересован в повышении эффективности и прибыльности принимаемых компаниями решений и реализуемых проектов, для чего по заказам собственников и руководителей организаций выполняет услуги, проводит собственные исследования, издает и распространяет их результаты.

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ размещает на своем сайте издания, опубликованные как в электронном, там и в типографском формате, по вопросам управления бизнесом и активами, стратегическому маркетингу, отраслевому и конкурентному анализу, привлечению финансирования и правовому сопровождению в сферах:

промышленность и электроэнергетика

банковские и страховые услуги

кредитование и прямые инвестиции

фондовый и валютный рынки

рынки инноваций и технологий

медиа-, теле- и IT-рынки

недвижимость и девелопмент

розничная торговля и ритейл

внешнеэкономическая деятельность

отраслевое управление

проекты гражданского общества

научные исследования и разработки

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ приглашает Вас к ознакомлению с ними и призывает к диалогу по освещенным в публикациях направлениям и вопросам. Вы можете напрямую обратиться к нам или изложить свое мнение на страницах журнала "Экономика. Управление. Право".
Издания и публикации
Факторы развития рынка строительства жилья и ЖСК как институт обеспечения граждан России доступным жильем

Гаврилов Максим Владиславович От решения вопросов жилищного строительства во многом зависит экономический и политический климат в стране. Отсутствие доступного и комфортного жилья снижает демографическую и экономическую активность населения, что в итоге приводит к замедлению экономического развития страны и обостряет социальную напряженность в обществе.

В настоящее время можно констатировать, что выполнение мероприятий ФЦП "Жилище" и Национального проекта "Гражданам России - доступное и комфортное жилье" не обеспечили большинству жителей страны возможность улучшить свои жилищные условия. Более 40% населения России живет в жилье, не отвечающем современным требованиям благоустройства и комфортности. Около 3,1 млн. семей (6,4% населения страны) приняты органами местного самоуправления на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Не удовлетворены своими жилищными условиями более 60% семей страны, при этом фактически улучшить свои жилищные условия при существующем уровне доходов и цен на жилье могут не более 20% граждан Российской Федерации.

В решении жилищного вопроса основное место отводится увеличению жилищного фонда страны, доступности первичного жилья населению, объемам и срокам строительства. В современных условиях эти вопросы решаются за счет деятельности рынка строительства жилья. При разработке государственной жилищной политики на следующий период необходимо опираться на закономерности развития рынка строительства жилья на основании фактических данных прошедшего десятилетия. В государственном управлении выявленные закономерности развития рынка строительства жилья позволят проводить выбор регуляторов в отношении жилищного строительства как объекта управления при повышении роли социально-ориентированных направлений развития.

В этих целях было проведено исследование развития и государственного управления рынка строительства жилья за период 1998-2008 гг. На базе данных трех российских городов - Самары, Ульяновска, Ярославля - с использованием методов стратегического маркетинга, системного анализа и эконометрического моделирования выявлены факторы, определявшие развитие рынка строительства жилья в прошедшее десятилетие. Выявление данных факторов позволило обосновать социально-экономические механизмы повышения доступности первичного жилья. В настоящей статье излагаются основные выводы исследования для продолжения в дальнейшем детального разговора по этой теме на страницах журнала.

В настоящее время в Российской Федерации сложился рынок строительства жилья, поэтому к нему применимо классическое понимание рынка, а именно: представляет собой совокупность социально-экономических отношений в сфере распределения и обмена, посредством которого осуществляется реализация товара. Товар является системообразующей категорией рынка. Оборот материальных ценностей образует рынки по товарному принципу. Рынок является формой связи между хозяйствующими субъектами, отношения между которыми строятся на базе института частной собственности.

Товаром рынка строительства жилья являются строящиеся дома, квартиры и комнаты, реализуемые как на этапе строительства, так и после его завершения до оформления первичного права собственности на них. Особенностью рынка строительства жилья является то, что в отношении товара не установлено право собственности, поэтому сделки заключаются не в форме договора купли-продажи, а в виде договоров, включающих в себя элементы простого товарищества, совместной деятельности, инвестирования, участия в долевом строительстве и т.п. Таким образом, товаром рынка строительства жилья являются объекты незавершенного и завершенного строительства жилья, в отношении которых не установлено право собственности.

Сторонами рынка строительства жилья являются застройщики и участники долевого строительства. Участниками рынка строительства жилья являются фирмы инфраструктуры рынка: риелторы, брокеры, аналитики и т.д. Социально-экономическая характеристика отношений сторон рынка строительства жилья заключается в том, что продавец (застройщик) является собственником либо владельцем земельного участка, в т.ч. на правах аренды, строительных материалов и результатов их преобразований за счет приложения труда и средств труда (инструменты, оборудование, машины и механизмы), а покупатель приобретает будущий объект или объект, не обеспеченный статусом правового режима недвижимости.

Застройщики обеспечивают производство жилья. Они не планирует использовать будущий объект в производственных целях, а создают его для последующей продажи, поэтому являются его производителями. Продукцией застройщиков является первичное жилье. В законодательных определениях содержатся признаки понятия застройщик, во-первых, владение земельным участком, во-вторых, обеспечение разрешения на строительство, проектных и строительных работ, в-третьих, привлечение денежных средств участников долевого строительства или инвесторов.

Соответственно, в определении компании-застройщика нужно выделять три составляющие:

1) владение и права на земельный участок и строительства на нем;
2) деятельность по обеспечению проектирования и строительства;
3) деятельность по аккумуляции денежных средств и продаже первичного жилья.

Вторая и третья составляющие содержания деятельности застройщика относятся к девелоперской деятельности. В соответствии с имеющимися в зарубежной и российской теории и практике определениями можно выделить функции девелоперской деятельности:

  • организация и управление деятельностью по созданию объекта недвижимости (управление прединвестиционными исследованиями, проектированием и строительством);
  • привлечение денежных средств кредитных организаций для финансирования деятельности по созданию объекта недвижимости;
  • продажа создаваемого и созданного объекта недвижимости.

    Реализация именно этих функций и деятельности по их выполнению приводит к созданию нового объекта недвижимости. Выполнение функций девелопера может осуществляться также компанией, которая не является владельцем земельного участка и прав строительства на нем. Таким образом, в понятии застройщика объединены функциональные составляющие по владению земельным участком и получением прав строительства на нем и по выполнению девелоперской деятельности. Выполнение функций застройщика может быть разделено не только в организационно-структурном плане, но и на уровне целей деятельности, что позволяет выделять их в качестве самостоятельных факторов рынка строительства жилья.

    Основой производства жилья является строительная продукция, которая является результатом строительного производства, осуществляемого строительными компаниями или подразделениями застройщика. Для производства необходимы оборотные средства, которые также не являются для строительного предприятия инвестиционными.

    Особенности товара рынка строительства жилья определяются спецификой жилья, являющимся недвижимым имуществом. Его создание является долговременным и дорогостоящим процессом, требующим отвлечения значительных оборотных средств на период его производства. Соответственно приобретение жилой недвижимости путем самостоятельного строительства, участия в долевом строительстве или покупки готового строительства является инвестиционным вложением со стороны будущего собственника.

    Поэтому инвесторами при строительстве жилья являются потребители, т.е. покупатели нового жилья. Потребители продукции строительства жилья могут, во-первых, получать доход от их эксплуатации в форме сдачи в аренду, во-вторых, осуществлять их бытовое потребление без цели извлечения прибыли. Инвесторами также являются государственные органы и органы местного самоуправления, приобретающие жилье для последующего его предоставления по социальному найму.

    Лица, приобретающие доли в строящемся доме для последующей их реализации по мере роста стоимости доли, не являются инвесторами. Они являются перепродавцами прав на будущий объект недвижимости и тем самым обеспечивают финансирование оборотных средств на период строительства объекта.

    Подобное понимание помогает раскрыть содержание экономических отношений, складывающихся на рынке строительства жилья:

    1) при строительстве жилья инвестиционная функция следует за покупателями нового жилья, планирующими использовать его для собственных или социальных нужд и для извлечения прибыли;

    2) застройщик - производитель товара - нового жилья, основной особенностью которого является длительный цикл производства и значительные оборотные средства на период его производства;

    3) строительный комплекс - совокупность отраслей, производств и организаций, характеризующихся тесными устойчивыми экономическими и технологическими связями в получении конечного результата - строительной продукции;

    4) перепродавцы прав на будущий объект недвижимости являются финансовыми спекулянтами, зарабатывающими на особенности производства строительной продукции - длительный цикл производства, значительный объем финансирования и рост стоимости по мере приближения к готовности объекта строительства;

    5) кредитные организации обеспечивают кредитными средствами как спрос на рынке строительства жилья, когда они предоставляют кредиты потребителям-инвесторам и финансовым спекулянтам на приобретение строящегося жилья, так и предложение, когда они предоставляют кредиты застройщикам на период строительства.

    Приведенные теоретические положения позволяют перейти в выделению элементов и факторов рынка строительства жилья. В данной работе мы исходим из понимания, что рынок строительства жилья является социально-экономическим механизмом товарно-денежного обмена, обеспечивающим оборот первичного жилья как товара, являясь системой. Соответственно, цель существования рынка строительства жилья состоит в обороте первичного жилья, в обмене строящегося жилья на деньги в количестве, выраженном ценой.

    Цена отражает эквивалент обмена, поэтому если целью системы рынка строительства жилья можно признать обмен, то объем реализованного первичного жилья и цены на него являются количественными характеристиками достижения цели. Определение цели позволяет разделить модель рынка строительства жилья на три подсистемы: товара, предложения и спроса, включающих в себя элементы и связи между ними, в том числе с внешней средой. Модель сформирована в виде иерархии целей элементов трех целеформирующих подсистем, включающих в себя внутренние и внешние элементы и факторы и определяющие в результате своего взаимодействия количественные характеристики цели рынка строительства жилья.

    На основании эконометрических методов выявлена тесная взаимосвязь развития рынка строительства жилья со следующими показателями:

  • количество организаций экономической деятельности;
  • доходы и расходы городского бюджета;
  • среднемесячная зарплата, стоимость минимального набора и свободные средства зарплаты;
  • цены на строительные материалы, технику и рабочих;
  • средняя цена 1 кв.м вторичного жилья.

    На основании методов системного анализа и эконометрического моделирования выявлены следующие закономерности и факторы развития рынка строительства жилья:

    1. Полная прямая связь выявлена между ценами на первичное жилье и на вторичное жилье, что характеризует их как товары-субституты и отражает существование единого товарного рынка жилья. Данная закономерность определяет зависимость развития рынка строительства жилья от внутренних факторов товарных границ рынка, а именно: цен вторичного жилья.

    2. Установлено, что чем выше в городе абсолютные показатели отгруженной продукции и розничного оборота на душу населения, тем выше цены на первичное и вторичное жилье по сравнению с другими городами. Соответственно, в городах с более высоким и интенсивным экономическим развитием цены первичного жилья выше, чем в городах с более низким экономическим развитием.

    3. Чем выше значение свободных средств зарплаты, тем выше значение себестоимости 1 кв.м жилья.

    4. Чем выше значение цен на первичное жилье, тем меньше теснота корреляции с себестоимостью строительства 1 кв.м жилья.

    5. Чем выше цены на первичное жилье, тем выше рентабельность застройщиков.

    6. Чем выше рентабельность застройщиков, тем меньше корреляция цен на первичное жилье с себестоимостью 1 кв.м жилья.

    Таким образом, в городах с более высоким экономическим развитием и, соответственно, более высокими ценами на первичное жилье большее влияние на их рост оказывает прибыль застройщика и меньшее - себестоимость строительства.

    Сопоставление динамики цен первичного и вторичного жилья, а также свободных средств зарплаты показывает:

    1. темпы роста цен на жилье и свободных средств зарплаты совпадают в период 1998-2004 гг. С 2005 г. цены на жилье стали опережать роста доходов населения.

    2. цены на первичное и вторичное жилье отражают одинаковый уровень и амплитуду роста на протяжении всего анализируемого периода. При этом в период 1998-2004 гг. рост начинался с цен первичного жилья, а с 2005 г. - с цен вторичного жилья, после чего к ним "подтягивались" цены первичного жилья.

    Смена уровня и амплитуды темпов роста цен на первичное и вторичное жилье по отношению к свободным доходам населения объясняется ростом ипотечного кредитования на рынке вторичного жилья. Опережающий рост цен на первичное жилье по отношению к ценам на вторичное жилье в 1998-2004 г. объясняется наличием различных программ рассрочек на период строительства в условиях отсутствия развитой ипотеки. Первичное жилье было более доступным, цены на первичное жилье были критерием оценки цен на вторичное жилье, т.е. ценообразование на рынке жилья происходило по затратному подходу оценки рыночной цены жилья. С 2005 г. условия развития рынка жилья изменились, вторичное жилье стало более доступным, базой определения цен на первичное жилье стали цены на вторичное жилье, утвердился доходный подход оценки рыночной цены жилья. При этом увеличение покупательской способности и объема спроса не приводит к снижению цен на первичное жилье в условиях роста объемов строительства (предложения).

    Оценка соотношения динамики цен на первичное жилье с ценами на строительные материалы, технику, рабочих и себестоимостью строительства 1 кв.м жилья показывает, что рост цен на строительные материалы, технику, рабочих, себестоимости 1 кв.м жилья и цен 1 кв.м первичного жилья во всех трех городах в разные периоды развивались в определенной последовательности:

  • 1998 - 2001 гг. - опережающие темпы роста цен на строительные материалы, технику и рабочих (1998-2000 гг.); за ними темпы роста стала наращивать себестоимость 1 кв.м жилья (1999-2001 гг.); вслед за ними увеличился рост цен на первичное жилье (2000-2001 гг.);

  • 2002 - 2004 гг. - рост себестоимости строительства жилья в период 2002-2003 гг. при отстающем росте цен на строительные материалы, технику и рабочих; при этом рост цен на стройматериалы, технику и рабочих ближе к росту себестоимости строительства жилья в регионах, характеризующихся тесной корреляционной связью себестоимости строительства с ценами первичного жилья. Темпы роста цен на первичное жилье в данный период также отстают от темпов роста себестоимости 1 кв.м жилья;

  • 2005-2008 гг. - характеризовался опережающими темпами роста цен на первичное жилье и стройматериалы, техники и рабочих по сравнению с темпами роста себестоимости 1 кв.м жилья.

    На основании соотношения темпов роста цен 1 кв.м первичного жилья с динамикой цен на строительные материалы, технику, рабочих и себестоимости строительства 1 кв.м жилья можно сделать следующие выводы:

  • в период 1998-2001 гг. рынок строительства жилья развивался как под влиянием роста покупательской способности, так и под влиянием роста цен на строительные материалы, технику, рабочих и себестоимости строительства 1 кв.м жилья, формировался сбалансированный рынок;

  • в период 2002-2004 гг. рост себестоимости строительства 1 кв.м жилья опережал рост цен 1 кв.м первичного жилья, покупательская способность достигла своих пределов, спрос уменьшился, сформировался рынок власти спроса; особенностью периода является опережающий рост себестоимости строительства 1 кв.м жилья по сравнению с ростом стоимости строительных материалов, техники и рабочих, соответственно, факторами роста себестоимости 1 кв.м жилья были другие ее элементы;

  • в период 2005-2008 гг. рынок строительства жилья развивался под влиянием роста покупательской способности, темпы роста себестоимости 1 кв.м жилья уступали темпам роста цен 1 кв.м первичного жилья, в условиях роста покупательской способности сформировался рынок власти предложения; особенностью данного периода является опережающий рост цен на стройматериалы, технику и рабочих по сравнению с ростом себестоимости строительства жилья, как и в период с 1998-2001 гг.

    На основании полученных выводов можно установить закономерности развития рынка строительства жилья периода 1998-2008 гг.:

  • рынок строительства жилья развивается волнообразно в силу длительного цикла производства. В результате рост стоимости элементов себестоимости строительства 1 кв.м жилья отражается на цене 1 кв.м первичного жилья с инерцией 1-2 года и ограничивается только покупательской способностью жителей города;

  • рост себестоимости строительства 1 кв.м жилья зависит не только от роста стоимости строительных материалов, техники и рабочих, но от роста стоимости других элементов;

  • чем ниже покупательская способность на жилье в городе и ниже цены на первичное жилье, тем больше зависимость роста себестоимости 1 кв.м жилья от стоимости строительных материалов, техники и рабочих;

  • чем меньше зависимость цен первичного жилья от изменения стоимости строительных материалов, техники, рабочих и себестоимости строительства, тем больше зависимость цены 1 кв.м первичного жилья от покупательской способности жителей города.

    Закономерности развития рынка строительства жилья, выявленные на основании сопоставления роста себестоимости 1 кв.м жилья и стоимости строительных материалов, техники, рабочих с ростом цен 1 кв.м первичного жилья, не позволяют раскрыть факторы роста себестоимости строительства жилья в период, когда ему не предшествовал и не сопутствовал рост цен на строительные материалы, технику и рабочих. Требуется проанализировать влияние других элементов себестоимости строительства 1 кв.м жилья на цены первичного жилья. Необходимо также определить закономерности прибыли и рентабельности застройщиков и их участие в формировании цен на первичное жилье.

    В структуре себестоимости строительства жилья порядка 70% составляют проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы, т.е. непосредственно те элементы, которые относятся к производству нового жилья. Остальные 30% относятся к затратам, связанным с приобретением прав на земельный участок, выполнением технических условий, развитием инженерной и социальной инфраструктуры и согласованиями.

    Рост стоимости выполнения технических условий и строительства инженерной и социальной инфраструктуры укладывается в логику роста себестоимости проектирования и строительно-монтажных работ, так как складывается из тех же элементов себестоимости (проектирование, строительные материалы, техника и рабочие). Поэтому данные элементы не могут рассматриваться как скрытые факторы роста себестоимости строительства жилья.

    Неисследованными элементами роста себестоимости строительства жилья являются затраты на приобретение прав на земельный участок застройки и платежи за согласования. В структуре себестоимости строительства жилья они в совокупности составляют порядка 20%. При этом необходимо отметить, что данные расходы практически невозможно отграничить от прибыли застройщика, т.к. размер расходов на них зависит от степени доступности государственных (муниципальных) земель и отношений с государственными (муниципальными) согласующими органами.

    В условиях недоступности информации о характере и условиях формирования затрат на приобретение прав на земельный участок и согласования, а также отделения этих затрат от прибыли застройщиков, данные элементы и факторы системы рынка строительства жилья рассматриваются в исследовании в качестве "черного ящика": автором не ставится задача изучения состава и структуры объекта, ограничивается наблюдением его поведения на основе измерения только входных воздействий и выходных результатов.

    Соотношение роста рентабельности застройщика и доли затрат на земельный участок и согласования с ростом цен на первичное жилье отражает следующие взаимосвязи:

  • периоды повышения темпов роста рентабельности застройщиков совпадают с периодами повышения темпов роста цен 1 кв.м первичного жилья и наоборот периоды снижения темпов роста цены 1 кв.м первичного жилья совпадают с периодами снижения темпов роста рентабельности застройщиков;
  • чем меньше темп роста рентабельности застройщиков, тем больше темп роста доли земли и согласований в цене 1 кв.м первичного жилья, соответственно, снижение и увеличение темпов роста цены 1 кв.м первичного жилья совпадают со снижением и увеличением темпов роста доли затрат на землю и согласования;
  • периоды роста рентабельности застройщиков и роста доли затрат на землю и согласования сменяют друг друга с периодичностью 1-2 года, рост доли затрат на землю и согласования приходится на периоды роста себестоимости 1 кв.м жилья особенно при отстающих темпах роста стоимости строительных материалов, техники и рабочих;
  • периоды роста цены 1 кв.м первичного жилья совпадают с периодами роста совокупной доли затрат на землю и согласования и прибыли в цене 1 кв.м первичного жилья, при этом темпы роста доли затрат на землю и согласования и прибыли застройщиков превышают темпы роста цены 1 кв.м первичного жилья.

    Соотношение показателей прибыли и рентабельности застройщиков, доли затрат на землю и согласования основано на их линейной функциональной зависимости с ценой 1 кв.м жилья и себестоимостью 1 кв.м жилья. Тем нагляднее выделяется влияние данных факторов на развитие рынка строительства жилья и его целевой показатель - цены на первичное жилье. На основании имеющихся данных видно: в структуре цены совокупная доля затрат на землю, согласования и прибыль застройщиков составляет от 20 до 50 %, при этом периоды роста доли затрат на землю и согласования и прибыль застройщиков совпадают с периодом роста цен на первичное жилье.

    На основании соотношения темпов роста цен на первичное жилье с темпами роста рентабельности и прибыли застройщиков и доли затрат на землю и согласования в 1998-2008 гг. можно сделать следующие выводы:

  • на рост цен на первичное жилье и себестоимость строительства жилья значительную роль оказывают затраты на землю и согласования и прибыль застройщиков;
  • затраты на землю и согласования повышаются через 1-2 года после повышения цен на стройматериалы, технику и рабочих;
  • рост затрат на землю и согласования сменяется ростом рентабельности застройщиков;
  • чем выше доля затрат на землю, согласования и прибыли застройщиков, тем меньше зависимость цен на первичное жилье от изменения стоимости строительных материалов, техники, рабочих;
  • рост затрат на землю и согласования отражает процесс приобретения и оформления земельных участков для нового строительства;
  • совокупная доля затрат на землю и согласования и прибыль застройщиков в цене 1 кв.м первичного жилья отражает их определяющую роль в структуре цен 1 кв.м первичного жилья.

    Таким образом, на основании взаимосвязей факторов развития рынка строительства жилья, можно выделить следующие закономерности:

    1. Сегменты первичного и вторичного жилья являются субститутами единого рынка жилья, взаимодействующими на принципах ценовой конкуренции: при ограниченной покупательской способности цены на жилье определяются на основании затрат на создание нового жилья (затратный подход, цены вторичного жилья следуют за ценами первичного жилья, рынок власти спроса), при высокой покупательской способности цены на жилье определяются на основании возможностей спроса по покупке жилья (доходный подход, цены первичного жилья следуют за ценами вторичного жилья, рынок власти предложения).

    2. Уровень и рост цен в городах связан с покупательской способностью населения. Увеличение покупательской способности и объема спроса не приводит к снижению цен первичного жилья в условиях роста объемов строительства и ввода жилья в эксплуатацию. Рост покупательской способности приводит к росту цен первичного жилья и рентабельности застройщиков.

    3. В городах с более высоким и интенсивным экономическим развитием в отношении на душу населения и более высокими доходами населения цены на первичное жилье и себестоимость строительства 1 кв.м жилья выше, чем в городах с более низким экономическим развитием в отношении на душу населения и доходами на душу населения.

    4. В городах с более высоким и интенсивным экономическим развитием и, соответственно, более высокими ценами на первичное жилье большее влияние на рост цен первичного жилья оказывает уровень рентабельности застройщика и меньшее - себестоимость строительства 1 кв.м жилья и наоборот.

    5. Чем выше цены на первичное жилье в городе, тем выше доля затрат на землю и согласования и прибыль застройщиков. Чем выше доля затрат на землю и согласования и прибыль застройщиков, тем меньше зависимость цен на первичное жилье от изменения стоимости строительных материалов, техники, рабочих и себестоимости строительства 1 кв.м жилья.

    6. Чем меньше зависимость цен первичного жилья от изменения стоимости строительных материалов, техники, рабочих и себестоимости строительства 1 кв.м жилья, тем больше зависимость цены 1 кв.м первичного жилья от покупательской способности жителей города.

    7. Развитие рынка строительства жилья происходит волнообразно, что связано с длительным циклом строительного производства. Рост стоимости элементов себестоимости строительства 1 кв.м жилья отражается на цене 1 кв.м первичного жилья с инерцией 1-2 года и ограничивается только покупательской способностью жителей города, не подвергаясь влиянию конкуренции со стороны компаний отрасли.

    8. Первым инициирующим фактором роста себестоимости строительства жилья является рост стоимости строительных материалов, техники и рабочих. Вторым инициирующим фактором роста себестоимости строительства жилья является рост стоимости земли и процедур согласования. Инициирующим фактором ценообразования является прибыль застройщиков.

    9. Возможность получения застройщиками сверхприбыли определяется механизмами, объединенными в элемент "черный ящик" системы рынка строительства жилья, включающего в себя затраты на землю и согласования и прибыль застройщиков, которые составляют от 20 до 50 % структуры цены 1 кв.м первичного жилья.

    10. "Черный ящик" системы рынка строительства жилья рассматривается в качестве определяющего фактора развития рынка строительства жилья.

    Таким образом, основными факторами развития рынка строительства жилья и рост цен на первичное жилье являются:

    1. Рост цен на вторичное жилье и рост инвестиционного спроса.

    2. Элементы "черного ящика", имеющие существенное значение в условиях дефицита жилья и зависимости рынка строительства жилья от государственного участия.

    Определение основных факторов позволяет провести прогнозирование развития рынка строительства жилья. Основными посылками прогноза при сохранении докризисных условий являются следующие условия:

    1. В 2008 г. рынок строительства жилья прошел стадию роста стоимости строительных материалов, техники и рабочих и перешел в стадию роста затрат "черного ящика". Для данной стадии характерна стабилизация цен на первичное жилье, что связано с достижением ограничений покупательской способности.

    2. При сохранении прочих равных условий развития экономики рост цен на первичное жилье прогнозируется с 2010 г., который должен будет продлиться до 2013 г.

    3. Объем ввода в период 2009-2013 гг. сохранит существующие темпы роста и обеспечит тем самым удовлетворение платежеспособной части жителей городов.

    4. Начиная с 2014 г. в связи с исчерпанием платежеспособного спроса возобновится ситуация, существовавшая в 2002-2004 гг., когда рынок строительства жилья приближался к коллапсу:
  • сформировавшийся уровень цен на первичное жилье останется недоступным для 60% населения городов, начнется снижение цен на первичное жилье;
  • средства, затраченные застройщиками на приобретение прав на земельные участки застройки и согласования, будут удерживать падение цен на первичное жилье до уровня себестоимости;
  • снижение цен на первичное жилье приведет к снижению объема ввода жилья до уровня 2002-2005 гг., так как сформировавшийся рыночный механизм, обеспечивший рост ввода нового жилья настроен на работу только при наличии сверхприбыли.

    Таким образом, с 2014 г. на рынке строительства жилья при сохранении докризисных экономических условий прогнозировалась ситуация, сложившаяся на рынке жилья в настоящее время после мирового финансового кризиса, уменьшившая долю платежеспособных покупателей жилья. Мировой финансовый кризис ускорил наступление ситуации коллапса рынка строительства жилья в России, который мог сложиться при сформировавшихся закономерностях его развития. В текущем периоде - 2009 г. - на рынке строительства жилья сложилась ситуация, характеризующаяся признаками ситуации 2002-2004 гг. и прогноза 2014 г. На рынке строительства жилья формируется власть спроса. В результате сокращение платежеспособного спроса приведет к сокращению объема ввода жилых домов с ценой первичного жилья не превышающей себестоимости строительства, в том числе элементы "черного ящика".

    При сложившейся системе рынка строительства жилья его развитие зависит от восстановления мировой финансовой системы и формирования доступности ипотечных кредитов и кредитов для застройщиков. Проблема восстановления мировой финансовой системы выходит за рамки настоящего исследования, поэтому автор исходит из условия, что до 2015 г. доступность ипотечного кредитования не повысится. Развитие рынка строительства жилья прогнозируется по условиям 2002-2004 гг., когда цены практически равны себестоимости строительства жилья, ввод нового жилья сократится до уровня 2002-2004 гг.

    В соответствии с прогнозными данными, можно сказать об отрицательном развитии рынка строительства жилья в период до 2015 г. Обеспеченность населения жильем увеличится не более чем на 5%, снижение коэффициента доступности первичного жилья будет связано с уменьшением цен на него, что в свою очередь вызовет снижение ввода нового жилья.

    Прогноз развития рынка строительства жилья не позволит достичь намеченных проектом Долгосрочной стратегии целевых показателей:

  • ежегодный ввод жилья в объеме 1 кв.м на душу населения;
  • средняя обеспеченность жильем к 2025 г. - 36 кв.м общей площади жилья на 1 человека;
  • средний срок накопления средств для приобретения жилья в собственность к 2025 г. - 3 года;
  • улучшение жилищных условий до 2025 г. не менее 48 % граждан России.

    На основании полученных показателей можно дать социально-экономическую оценку развития рынка строительства жилья. Сформировавшаяся система рынка строительства жилья не позволяет населению решать вопросы улучшения жилищных условий за счет сложившихся условий на рынке. Попытки государственного управления преодолеть ситуацию путем усиления "рыночных механизмов" (рост ввода жилья за счет активизации спроса путем повышения доступности ипотечного кредитования при несопоставимо меньшем стимулировании самого жилищного строительства) привели к прямо противоположному результату: увеличение платежеспособного спроса на жилье привело к росту цен, но не к росту предложения в объеме, соответствующем потребностям населения.

    Развитие рынка строительства жилья в России показало, что проблема жилищного обеспечения не решается рыночными механизмами либо что воздействие оказывалось не на те элементы. Меры по устранению причин монополизации рынка строительства жилья и устранению административных барьеров не привели к успеху, по всей видимости, в силу их характеристик, совпадающих с характеристиками "черного ящика".

    На основании выявленных закономерностей и социально-экономической оценки развития рынка строительства жилья необходимы новые системные решения жилищного вопроса. Необходимо принимать соответствующие меры государственного управления жилищным строительством, позволяющие достичь коэффициентом доступности первичного жилья значения, обеспечивающего положительную социально-экономическую оценку развития рынка строительства жилья.

    Для решения поставленных задач необходимо обеспечить рост ввода жилья и повышения доступности первичного жилья. Для этого необходимо устранить влияние основных факторов, оказывающих негативное влияние на развитие рынка строительства жилья. В соответствии с выводами, полученными выше, регулирующее воздействие должно быть направлено на:

  • устранение перекрестной ценовой эластичности сегментов первичного и вторичного жилья;
  • устранение предпринимательского спроса на первичное жилье;
  • устранение влияния фактора "черного ящика" на себестоимость нового жилья.

    На рынке жилья необходимо внедрить разные механизмы ценообразования для первичного и вторичного жилья и, соответственно, сформировать два самостоятельных рынка с собственной системой индикаторов и регуляторов государственного управления и планирования. Если на вторичном рынке жилья необходимо сохранить свободное ценообразование на основе соотношения спроса и предложения, то приоритетным способом формирования рыночной цены первичного жилья должен стать затратный метод, при котором рыночный механизм работает на снижение его себестоимости. Формирование стоимости первичного жилья по затратному методу исключит из ценообразования факторы перманентного роста и, соответственно, качества эквивалентного актива для предпринимательского спроса.

    Ограничение предпринимательского спроса на первичное жилье необходимо обеспечить исключением возможности его перепродажи как на этапе строительства, так и в течение нескольких лет после регистрации права собственности на него. Данное условие можно обеспечить налоговыми методами, а именно: установлением повышенного налога на перепродаваемое первичное жилье в течение периода его создания и 3-5 лет после регистрации права собственности на него.

    Воздействие на факторы "черного ящика" возможно путем устранения их участия в ценообразовании первичного жилья. В состав "черного ящика" входят затраты на земельный участок, согласования и прибыль застройщиков, которые зависят от изменения покупательской способности.

    Факторами роста доли данных элементов в цене первичного жилья являются:

  • объем потребности в новом жилье,
  • объем платежеспособного спроса, т.е. факторы внутрирыночного действия, не имеющие в основе производственных затрат застройщика, природа которых раскрывается за счет теории рентной стоимости земли.

    Для устранения воздействия данных факторов на цены первичного жилья необходимо, чтобы владельцами земельных участков, на котором строятся новые дома, являлись не застройщики, а будущие жильцы дома. В результате устраняется возможность для формирования и правового обеспечения получения прибыли застройщиками как владельцами земельного участка. Спрос и предложение на рынке строительства жилья совпадут. Усилия будущих владельцев квартир строящегося дома в условиях повышенной потребности в жилье будут сопоставимы с усилиями застройщиков, направленных на получение прибыли. Устранение из цепочки строительства жилья владельца земли, желающего и обладающего возможностью получать сверхприбыль, приведет к распределению формируемой добавленной стоимости на строительные предприятия, что приведет к развитию строительной отрасли в условиях увеличения спроса на подрядные работы.

    В любом случае, развитие рынка строительства жилья привело бы к сокращению размера прибыли застройщиков, так как платежеспособный спрос являлся явно ограниченным. В условиях кризиса этот процесс ускорился и отражает экономическую несостоятельность сформировавшейся системы рынка строительства жилья. Для исключения влияния земли в формировании стоимости нового жилья необходимо обеспечить безвозмездное предоставление ее от государства и муниципалитетов для использования в целях жилищного строительства с указанными условиями.

    Фактор влияния согласований проектирования и строительства жилья является условием, полностью зависящим от деятельности государственных и муниципальных органов. Основная масса согласований и расходов на них приходится на этап проектирования будущего строительства. Поэтому необходимо, чтобы выделяемые земельные участки были подготовлены уже под строительство, что возможно путем использования типовых (вторично используемых) архитектурно-строительных проектов и их "привязки" к конкретному земельному участку.

    В данных условиях для реализации проекта строительства жилого дома потребуется выполнение только девелоперских функций, которые в условиях отсутствия необходимости заниматься поиском и закреплением земельного участка, а также проведения маркетинговых исследований, проектирования и согласования, сократятся до функций управления строительством и привлечением финансирования за счет кредитов или будущих жильцов.

    На последней задаче девелопмента при описанных условиях строительства жилья остановимся отдельно. Как известно, привлечение кредитного финансирования связано с выплатой процентов за использование денег. Начисляемые за кредит проценты повышают себестоимость нового жилья. С другой стороны, общим условием приобретения первичного жилья в рассрочку является внесение первоначальной суммы в качестве оплаты, размер которой зависит от финансовой политики застройщика. Соответственно, покупателю первичного жилья необходимо производить накопления на первый взнос денежных средств, которые в условиях инфляции теряют свою покупательскую способность.

    При строительстве жилья происходит привлечение двух видов финансовых фондов: банковского кредитования и накоплений домохозяйств. Одновременное использование в финансовой схеме двух источников финансирования приводит к уплате двойной цены за оборотные средства: процентов за кредит и обесценения денег в период накопления.

    Чтобы исключить расходы на проценты за оборотные средства необходимо максимально привлекать покупателей первичного жилья на начальных этапах строительства и использовать их средства, образующиеся не в виде произведенных накоплений, а за счет текущих доходов. Фактическое обладание покупателями правами на земельный участок, на котором строится будущий дом, обеспечит гарантии того, что строительство будет завершено и жилье перейдет в их собственность.

    Таким образом, при устранении влияния факторов "черного ящика" на себестоимость первичного жилья, цена первичного жилья может быть снижена от 20 до 50 %, что приведет к достижению коэффициентом доступности первичного жилья в целом по России значения 4,8. Объединив полученные результаты с заложенной в Долгосрочной стратегии обязанностью муниципалитетов финансировать строительство инженерной и социальной инфраструктуры на осваиваемых участках либо по завершении строительства выкупать построенные объекты по сметной стоимости, позволит довести коэффициент доступности первичного жилья в среднем по Российской Федерации до значения 4.

    Достижение данных показателей позволяет обоснованно утверждать о возможности самофинансирования населением строительства нового жилья без привлечения кредитного финансирования. При данном значении коэффициента доступности первичного жилья срок накоплений на приобретение новой квартиры будет равен среднему сроку проектирования и строительства нового многоквартирного дома. В результате свободные средства зарплаты можно будет трансформировать в накопления путем внесения платежей на финансирование строительства жилья.

    Достигнутые значения коэффициента доступности первичного жилья позволят поддерживать уровень строительства и ввода нового жилья на уровне, максимально приближенном к объему платежеспособного спроса, определенного от нормативного показателя жилищной обеспеченности. Для этого необходимо разработать и внедрить организационно-экономический механизм, включающий в себя необходимые регуляторы, обеспечивающий выполнение перечисленных условий достижения положительной социально-экономической оценки развития рынка строительства жилья.

    Наиболее эффективной формой выполнения перечисленных условий развития рынка строительства жилья, в т.ч. устранения влияния на цены первичного жилья затрат на землю и согласования рассматривается предоставление государственных и муниципальных земель жилищно-строительным кооперативам (далее - ЖСК). ЖСК представляют собой негосударственные некоммерческие организации, не имеющие в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли. Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Объединение средств для участия в строительстве жилья приводит к появлению у членов кооператива права собственности на жилое помещение при полной выплате паевого взноса после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Условия деятельности кооператива и порядок оплаты паевых взносов позволяют производить не накопления на приобретение будущей квартиры, а осуществлять финансирование проектирования и строительства многоквартирного жилого дома.

    Эффективность деятельности ЖСК зависит от соотношения коэффициента доступности первичного жилья и сроков реализации проекта строительства нового дома. При значительной разнице между ними появляется потребность в использовании различных схем привлечения заемного финансирования и накопления. При равенстве сроков проектирования и строительства нового дома и накоплений на новое жилье отпадет необходимость использовать заемные средства. С устранением потребности в проведении маркетинговой деятельности и функций по поиску финансирования и реализации первичного жилья функции ЖСК-застройщика сокращаются до функций службы заказчика, содержание которой осуществляют пайщики.

    Решение данных вопросов возможно путем реализации новой жилищной политики, которая получает свое развитие в последующей законодательной деятельности. В практическом плане на государственном уровне вопрос деятельности ЖСК отразился, во-первых, в Жилищном кодексе РФ (далее - ЖК РФ) (Раздел V "Жилищные и жилищно-строительные кооперативы"), в принятом недавно в первом чтении проекте изменений и дополнений данного раздела ЖК РФ и Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) и в проекте Долгосрочной стратегии.

    В ЖК РФ определяются основы правого статуса жилищных и жилищно-строительных кооперативов как добровольных объединений граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Дополнительных привилегий или правомочий в действующей редакции ЖК РФ жилищные кооперативы не имеют.

    Принятые в первом чтении изменения и дополнения "кооперативного" раздела ЖК РФ и ЗК РФ направлены как раз на установлении правовых основ для выделения земли жилищной кооперации. В законопроекте предусмотрено создание двух форм жилищных некоммерческих объединений граждан (ЖНОГ): открытые и закрытые кооперативы. Членом открытых ЖСК может стать любой гражданин, закрытые кооперативы предназначены преимущественно для нуждающихся в улучшении жилищных условий (очередников, малоимущих). Право собственности на недвижимость в открытых кооперативах переходит к его членам после выплаты паев. В закрытых ЖСК собственником остается кооператив.

    Расходы на покупку земли сокращаются с помощью инструментов, прописываемых в ЗК РФ. Объединения граждан будут иметь возможность получать землю под строительство максимально дешево или даже бесплатно. Если кооператив принимает участие в обычном аукционе наряду с другими застройщиками, муниципалитет вправе поддержать ЖНОГ с помощью специальной субсидии.

    Предусмотрены три формы выделения земли для ЖНОГ. Первый вариант - проведение закрытых аукционов, в которых будут участвовать только ЖНОГ без застройщиков. Второй вариант - предоставление земельных участков по заявлению кооператива о выделении ему земельного участка. Для принятия решения в местном СМИ публикуется объявление о предстоящих торгах. При заявлении о своем желании других кооперативов - проводят торги. При отсутствии других претендентов на участок в течение месяца земля передается заявителю без процедуры торгов. Третий вариант - бесплатное предоставление земли закрытым кооперативам. Такая привилегия предусмотрена только для объединений, учредителями которых выступают органы муниципальной власти.

    Таким образом, в системе рынка строительства жилья закладываются основы института кооперативного строительства, поддерживаемого государством в форме льготного предоставления земельных участков как на коммерческой, так и на безвозмездной основе. Представляется, что выделение земельных участков на коммерческой основе породит те же самые вопросы злоупотреблений, от которых мы безуспешно пытаемся уйти на протяжении последнего десятилетия. С другой стороны, выделение формы так сказать социальных кооперативов приведет также к злоупотреблениям только уже при распределении членства в них, так как стоимость жилья в них будет на порядок ниже.

    Таким образом, введение правовых форм и возможностей кооперативного строительства без наполнения их программным содержанием не приведет к устранению влияния факторов "черного ящика" и присутствия предпринимательского спроса на членство в ЖСК. Для успешного развития рынка строительства жилья необходимо устранить распределительный элемент в выделении земельных участков кооперативам. Кроме того, кооперативы также, как и застройщики, столкнуться с вопросами согласования. Поэтому сохраняя на уровне законодательства все предложенные формы обеспечения кооперативов землей, на государственном уровне необходимо на уровне программного документа (например, новой редакции Федеральной целевой программы "Жилище") закрепить приоритетные направления деятельности государства в кооперативном сегменте жилищного строительства.

    Существующие на сегодняшний день программные положения развития рынка строительства жилья закреплены в проекте Долгосрочной стратегии, где формами государственного регулирования кооперативного сегмента выступают:

  • стимулирование развития и поддержка некоммерческих объединений граждан для строительства и приобретения жилья, а также государственная поддержка индивидуальных застройщиков;
  • предоставление преимущественного права приобретения земельных участков в целях жилищного строительства некоммерческими объединениями граждан в форме ограничения участия иных видов застройщиков в аукционах, инициированных объединениями граждан;
  • предоставление рассрочки или отсрочки выплаты аукционной стоимости земельного участка, предоставляемого в целях жилищного строительства объединениям граждан.
  • развитие механизмов долгосрочного кредитования объединений граждан в целях жилищного строительства и рефинансирования таких кредитов.

    Устанавливается, что на государственном уровне должно стимулироваться и поощряться участие граждан в жилищных кооперативах: жилищно-накопительных, жилищно-строительных, кооперативах малоэтажного жилья. В то же время максимальный приоритет отдается накопительным схемам приобретения и строительства жилья, внедрению принятым в мировой практике финансовых институтов, таких как строительные сберегательные кассы, позволяющие стимулировать целевые накопления граждан на приобретение и строительство жилья. Как было показано выше, накопительные институты строительства жилья приводят к потере покупательской способности денег и времени, которое можно было использовать на проектирование и строительство.

    Мерами государственного обеспечения кооперативного строительства предусматривается только обеспечение устойчивого развития данного института. В разделах, посвященных финансированию жилищного строительства, ЖСК не рассматриваются в качестве одного из основных источников финансирования строительства жилья. Это явно противоречит замыслам составителей Долгосрочной стратегии массового строительства жилья, так как в соответствии с планами Долгосрочной стратегии 50 % жилищного строительства должно обеспечиваться за счет деятельности кооперативов (см. рис. 1).

    В соответствии с приведенными посылками, в проект Долгосрочной стратегии массового строительства жилья необходимо внести следующие положения о деятельности и поддержке ЖСК:

    1. Утвердить подпрограмму по развитию кооперативного строительства с целью обеспечения ее массовости.



    Рис. 1. Прогноз ежегодного ввода жилья по сегментам рынка до 2025 года в соответствии в Долгосрочной стратегией массового строительства жилья для всех категорий граждан


    2. Приоритетной формой поддержки развития жилищного строительства признать кооперативное строительство, осуществляемое на предоставляемых безвозмездно земельных участках.

    3. Сформировать земельный фонд, предоставляемый под строительство ЖСК на безвозмездных началах без проведения аукционов.

    4. Обеспечить оснащение земельных участков для кооперативного строительства инженерной и социальной инфраструктурой и автодорогами за счет муниципалитетов и государства.

    5. Привлекать строительные кооперативы и их возможности по финансированию для комплексного освоения территорий.

    6. Контроль и координацию за кооперативным строительством возложить на государственную жилищную корпорацию.

    В результате деятельность ЖСК обеспечит массовое вовлечение финансовых средств населения в создание нового жилья. Данные меры государственного управления могут стать регуляторами достижения положительного развития рынка строительства жилья, что повлечет за собой активность строительной отрасли и повышения внутреннего спроса, т.е. будет иметь мультипликативный эффект на уровне макроэкономики Российской Федерации.



    « назад



  • Контакты

    17098 Москва
    ул. Орджоникидзе, д.11
    E-mail: post@ingn.ru

    +7 (495) 517-87-65