На главную Карта сайта Написать письмо
+7 (495) 517-87-65

E-mail: post@ingn.ru
Инвестиции, развитие, управление
Стратегические разработки
Девелопмент недвижимости
Инвестиционный консалтинг
Юридические услуги

Об Институте
ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ - коллектив профессиональных консультантов и практиков, оказывающий поддержку компаниям, руководителям и собственникам при принятии инвестиционных, управленческих, маркетинговых и стратегических решений в бизнесе, в государственном (муниципальном) управлении и общественной деятельности.

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ заинтересован в повышении эффективности и прибыльности принимаемых компаниями решений и реализуемых проектов, для чего по заказам собственников и руководителей организаций выполняет услуги, проводит собственные исследования, издает и распространяет их результаты.

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ размещает на своем сайте издания, опубликованные как в электронном, там и в типографском формате, по вопросам управления бизнесом и активами, стратегическому маркетингу, отраслевому и конкурентному анализу, привлечению финансирования и правовому сопровождению в сферах:

промышленность и электроэнергетика

банковские и страховые услуги

кредитование и прямые инвестиции

фондовый и валютный рынки

рынки инноваций и технологий

медиа-, теле- и IT-рынки

недвижимость и девелопмент

розничная торговля и ритейл

внешнеэкономическая деятельность

отраслевое управление

проекты гражданского общества

научные исследования и разработки

ИНСТИТУТ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ приглашает Вас к ознакомлению с ними и призывает к диалогу по освещенным в публикациях направлениям и вопросам. Вы можете напрямую обратиться к нам или изложить свое мнение на страницах журнала "Экономика. Управление. Право".
Издания и публикации
Девелопмент жилья в малых городах России на примере г. Переславль-Залесский Ярославской области

Гаврилов Максим Владиславович Девелопмент недвижимости сопряжен с рисками социально-экономического характера. Характер рисков обусловлен инвестиционным содержанием девелопмента как деятельности. Развитие объектов недвижимости связано с долговременными решениями вложения средств, период возврата которых находится в диапазоне 7-10 лет.
Кроме финансовых рисков девелопмент имеет градостроительные риски. Возведение объектов недвижимости, имеющих средний срок эксплуатации 50-70 лет, требует учета перспектив жизнедеятельности населенного пункта (города, поселка, района) и его жителей на десятилетия вперед. Иллюстрацией градостроительных рисков являются здания и дома периода индустриальной застройки 50-70 годов 20 века и индивидуального жилищного строительства 90 годов того же столетия. Сейчас они сносятся в целях строительства на их месте новых объектов…

Девелопмент жилой и коммерческой недвижимости в крупных города отличается меньшими финансовыми и градостроительными рисками. Финансовые риски снижаются за счет более высоких потребительских возможностей жителей и мигрантов города. Градостроительные риски уменьшаются за счет более активной нормативной, землеустроительной и архитектурно-градостроительной деятельности администраций и бизнес-сообществ больших городов. Девелопмент недвижимости в малых городах России, особенно третьей и четвертой волны освоения (города с численностью населения менее 100 и 50 тыс. чел.), имеет большую подверженность рискам. Финансовые риски обусловлены меньшей покупательской способностью населения, большей потребительской инертностью, сложностью восприятия новшеств и нововведений, особенно в градостроительном плане. Градостроительные риски связаны с меньшей степенью проработанности градостроительных и землеустроительных вопросов.

Уровень рисков и нормы прибыльности девелопмента в малых городах России останавливают крупных девелоперов при их освоении. В результате архитектурно-градостроительное, жилищное и инфраструктурное развитие этих поселений имеет удручающее состояние. Примеры можно увидеть повсюду, и в городах Подмосковья на удалении 50-70 км от МКАД, и в городах краев, областей и республик на удалении 30-50 км.
Подобный взгляд присущ сейчас если не всем, то абсолютному большинству участников рынка недвижимости, в том числе и девелоперам. Однако жизнь не стоит на месте. Рост конкуренции и насыщение рынков недвижимости крупных и средних городов толкают внешних и внутренних девелоперов малых городов к более тщательному и глубокому изучению ситуации в них. Примерами результатов таких исследований являются проекты, реализуемые на территории городов Подмосковья Ногинск, Павловский Посад, Сергиев Посад, Электросталь и др.

Активизация девелоперов в подмосковных городах объясняется, конечно же, близостью к Москве, обеспечивающая спрос на жилье в Московской области за счет кризисного роста цен в самой столице. В тоже время необходимо отметить, что в малых городах в последние 3-4 года начался рост внутреннего спроса на жилье и коммерческую недвижимость. Данный факт подтверждается на основании исследования, проведенного ИНСТИТУТОМ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ в г. Переславль-Залесский Ярославской области в июне-июле 2008 г. по заказу компании "МЕОТЭК девелопмент".

Полученные в результате исследования выводы представлены ниже. В данной статье приводятся выдержки из отчета по исследованию рынка жилой и коммерческой недвижимости г. Переславль-Залесский.

Социально-экономическая характеристика г. Переславль-Залесский

Переславль-Залесский располагается на юго-восточном берегу Плещеева озера при впадении в него реки Трубеж в 21 км от ж.д. станции Бередеево, в 124 км к юго-западу от Ярославля. 130 км по трассе Москва - Холмогоры. Автомобильная трасса Москва - Ярославль (М8) проходит непосредственно через город. Железнодорожного сообщения с Переславлем нет. Территория - 23 кв.км.

Численность населения Переславля имеет тенденцию к снижению. За 2005-2007 гг. численность жителей города снизилась на 1%. В то же время по сравнению с другими городами Ярославской области, динамика сокращения населения в Переславле ниже в 1,2 - 1,5 раза.
Возрастной состав жителей Переславля отражает старение населения города. В результате превышения уровня смертности над уровнем рождаемости доля населения в трудоспособном возрасте и моложе трудоспособного возраста снижается за счет увеличения жителей старше трудоспособного возраста. В то же время по результатам проведенного анкетирования выявлено, что основная доля семей г. Переславль-Залесский имеет 1 и более детей младше 6 лет (43,27%), а семей, у которых второй ребенок также младше 6 лет, составляет 34,94%. Это говорит о том, что порядка 80 % семей города находятся в демографически активном состоянии.

В г. Переславль-Залесский в 1,5-2 раза ниже смертность по причинам основных заболеваний и несчастных случаев на производстве. Это отражает положительное экологическое состояние в городе. Также как косвенный фактор благополучия в городе можно выделить то, что в Переславле один из наивысших показателей брачности и один из наименьших показателей разводимости по Ярославской области.
По состоянию на 01.04.2008 г. в Переславле насчитывалось 1042 организаций-хозяйствующих субъектов. Средний ежегодный прирост количества компаний составляет 5 %. Доля компаний производственного сектора составляет 22%, компаний сферы услуг - 47%, компаний строительства, транспорта и связи - 13%, социальных организаций - 15%.

В 2007 г. объем отгруженной промышленной продукции крупными, средними и малыми предприятиями составил 5 736 млн. руб., это на 11,3% больше, чем в 2006 г. Основой экономики г. Переславль-Залесский является промышленное производство, составляющее от 55 до 70 % от совокупного городского оборота за год.

Вторым по размеру оборота является розничная торговля - 20-37 %. Платные услуги населению, строительство, транспорт и связь занимают третью позицию - 8-10 %. В составе платных услуг населения услуги предприятий ЖКХ занимают порядка 75 %.
В настоящее время в городе имеется более 400 объектов потребительского рынка. В 2007 г. объем потребительских расходов в целом составил 3 116 млн.руб., на одного жителя приходится 73,4 тыс.руб. или 6,1 тыс.руб. в месяц. В структуре потребительских расходов розничный товарооборот составляет 2 616 млн.руб., или 84%.

За период 2005-2007 гг. рост совокупного оборота города составил 40 %, что соответствует росту инфляции за этот же период. Полученный экономический рост достигнут прежде всего за счет роста оборота розничной торговли и общественного питания при незначительном росте объема промышленного производства. Индекс физического объема розничного товарооборота составил 112,9%, т.е. рост товарооборота связан в основном с увеличением покупательской способности города. Это говорит о застое в экономике, о сохранении действующего положения и даже о потенциальном упадке. Общая численность населения, занятых в экономике города составляет порядка 14,5-14,7 тыс.чел. Доля числящихся в организациях Переславля работников в трудоспособном возрасте ежегодно снижается (до 34,7 % от общего числа населения или 55 % от трудоспособного населения). При этом количество человек, зарегистрированных в службе занятости в качестве безработных, составляет 1-1,7% от числа населения в трудоспособном возрасте. Количество зарегистрированных вакантных мест в службе занятости практически равно количеству зарегистрированных безработных. Это говорит о том, что местные предприятия не испытывают кадровых проблем, но и не имеют возможностей увеличить количество рабочих мест. По сути в городе существует скрытая безработица. В данных условиях факторами роста потребительского спроса в условиях снижения роста промышленного производства может быть только увеличение спроса со стороны внешних потребителей.

Такое объяснение развития экономики города обосновывается увеличением спроса на индивидуальные жилые дома и земельные участки со стороны московских покупателей. Экономика города постепенно становится зависимой от внешнего производства и потребительского спроса. Часть жителей города - до 20 % рабочих-мужчин - работает в Москве, также порядка 20 % рабочих-мужчин работает на строительстве индивидуальных домов москвичей. В результате источниками дохода местного населения являются как местные предприятия, так и внешние предприятия и частные лица. По данным статистики, в 1 квартале 2008 г. средняя номинально начисленная зарплата работников составляла 11 982,1 руб. По результатам проведенного анкетирования выявлено распределение уровня дохода среди местного населения. Доход в размере 6 000-15 000 руб. в месяц на одного члена семьи имеют 59,29 % населения. Доход в размере 15 000 и более руб. в месяц на одного члена семьи имеют 11,7 % жителей города.

Уровень зарплат на городских предприятиях явно недостаточен для проживания и удовлетворения всех потребностей жителей, поэтому существует трудовая миграция. Уровень зарплат высших должностей остается вне рамок информации и рыночного воздействия, так как определяется степенью родства и знакомства с работодателем.

Перспективы развития реального сектора экономики города связаны прежде всего с инвестиционной активностью. В последние года инвестиционная активность на территории Переславль-Залесский характеризуется низкими абсолютными показателями. Инвестиционные вложения в производстве связаны с продажами существующих промышленных объектов. Половина инвестиционных вложений осуществляется в строительство жилья, 60% - это вложения в строительство индивидуальных домов, основными потребителями которых являются внешние (московские) покупатели и инвесторы.

За 2004-2006 гг. введено всего 6,2 тыс. кв.м торговых площадей и объектов общественного питания на 46 посадочных мест. Из них не более 30 % площадей - вновь построенные объекты. Остальные торговые и сервисные площади размещены в переоборудованных и реконструированных непрофильных помещениях (квартиры первых этажей жилых домов, производственные объекты, административные здания и т.д.).

В результате развитие потребительского сектора экономики города находится на крайне низком уровне: в городе практически отсутствуют объекты сетевых ритейлеров. Запросы и поиски с их стороны помещений для размещения своих объектов остаются неудовлетворенными в силу отсутствия предложения помещений должного уровня.

Присутствие в г. Переславль-Залесский сетевых операторов регионального и российского уровня минимально: "Авоська", "Магнит", "Шатура", "Эльдорадо", "Ярославия", "SELA". В итоге местные розничные предприниматели имеют практически монопольное положение на рынке во всех группах товаров. Как результат цены на потребительские товары в Переславле выше, чем в центральных города (Ярославле и Москве).
Таким образом, внутренние резервы развития экономики г. Переславль-Залесский находятся в стадии коллапса. Будущее экономики на настоящем этапе связано прежде всего с активностью внешних инвесторов и предпринимателей. Другим важным фактором развития экономики города является активность Администрации Переславля и тех решений, которые будут заложены в стратегию развития города и Переславского района.

Характеристика рынка жилья г. Переславль-Залесский

По мнению риелторов г. Переславль-Залесский, в 2007 - начале 2008 гг. рынок жилья в многоквартирных домах переживал хаотичный рост, вызванный прежде всего ростом спроса. Оборот рынка жилья увеличился в 2-3 раза. Оборот рынка за год весна 2007 - весна 2008составил - 38 880 кв.м. В основном спрос был направлен на улучшение жилищных условий жителей города ("альтернативные сделки"), приобретение квартир "с нуля" (чистые покупки) практиковалось меньше. Рынок жилья в многоквартирных домах г. Переславль-Залесский является рынком предложения: ситуацию в ценообразовании определяют продавцы квартир. Это связанно прежде всего с дефицитом жилья и дефицитом качественного жилья. В настоящее время предложение жилья на 98% представлено вторичным жильем. Из-за высоких цен приобретение имеющегося жилья замедлилось.
В настоящее время спрос на жилье сохраняется, однако 100-%-ный рост цен и качество жилья ограничивают возможности и желание жителей приобретать ее. Динамика оборота рынка жилья снизилась в 2-3 раза по сравнению с 2007 - 2008 гг. и пришла на позиции 2006 г. Данную ситуацию можно определить как ценовой перегрев рынка со стороны предложения.

Объяснением ценового перегрева рынка жилья является:
  • во-первых, рост доходов жителей города в связи с началом работы в Москве и привлечения к строительству индивидуальных жилых домов для москвичей;
  • во-вторых, демографическая активность семей города;
  • в-третьих, увеличение возможностей по ипотечному кредитованию;
  • в-четвертых, отсутствие нового предложения на рынке жилья: за период 2002-2006 г. в действие было введено всего 46,5 тыс.кв.м, из них 18,5 тыс.кв.м - ввод индивидуальных жилых домов.

    В результате анкетирования выявлено, основная часть населения имеет жилье в собственности (81%). Жилищная активность жителей г. Переславль-Залесский увеличилась с 1990-х гг. В период с 1990 по 1998 гг. последние переезд был у 21,72%, с 1999 по 2004 г. сменило жилье 27,05 %. За период 2005-2008 гг. жилье сменило уже 2,05% семей города.

    На момент анкетирования желание переехать имело 62,34% населения. У большинства желающих переехать (55%) потребность в переезде возникла в последние 3 года, у пятой части желающих переехать - за последние 5 лет. Данные показатели показывают, что возникающая потребность в жилье решается жителями города в период с 3 до 5 лет после возникновения потребности в новом жилье. Высокий уровень формирования потребности в жилье в последние 3 года объясняется высокой демографической активностью: 40,35% готовых к переезду нуждаются в новом жилье для разъезда с родственниками.
    Удовлетворены своим жильем половина жителей города (52,6%), вторая половина населения оценивает свое жилье неудовлетворительно (43,23%). Среди семей, готовых к переезду, порядка трети в настоящий момент удовлетворены им (27,32%). Это показывает, что в городе сформирован также и требовательный покупатель, желающий повысить комфортность своего жилья.

    Наиболее высокий удельный вес запрашиваемого жилья - 2-комнатные квартиры - 47,87% из числа готовых к переезду, на втором месте - 3 комнатные квартиры (20,74%), 1-комнатные квартиры интересуют только 15,96% семей, готовых к переезду.
    Активность населения по решению жилищного вопроса является невысокой, но четко выраженной. Узнавали цены на жилье и консультировались почти 20% семей, почти 10% производят целевые накопления на смену жилья. Важным является показатель распоряжения накоплениями. Из опрошенных лиц 33,33% производили накопления, 24,71% производили накопления, но могут их потратить. Таким образом, 58 % домохозяйств города производят накопления. Покупательская способность жителей г. Переславль-Залесский в настоящее время увеличивается, так как растут сбережения. Ужесточение условий предоставления ипотечных кредитов является дополнительным фактором роста сбережений: непременным условием выдачи ипотеки является 30%-ный первоначальная оплата приобретаемой квартиры.

    Среди семей, готовых к переезду 35,03% семей производят накопления, а 26,11% производят накопления, но могут их потратить на другие цели. Таким образом, среди семей, готовых к переезду, 61,14 % осуществляет целенаправленные накопления.
    Основная масса семей, готовых к переезду, (77,55%) видит наличие препятствий этому. Основным препятствием рассматривается отсутствие достаточных средств. Основным источником средств для переезда рассматривается ипотека - 32,76%, 28,16% будут использовать собственные накопления, 19,54% - продадут имеющееся жилье.

    Стоимость 1 кв.м. вторичного жилья составляет 35-75 тыс.руб., что практически равно ценам на жилье в Ярославле; средняя стоимость жилья в Ростове и Рыбинске - 30-40 тыс.руб. Тем не менее цены на жилье в Переславль-Залесском не снижаются.
    Местные риелторы считают, что оптимальной ценой на вторичную недвижимость является 43-48 тыс.руб./кв.м, на первичную - 54 - 60 тыс.руб./кв.м. Скорее всего это излишние ожидания о покупательской способности жителей г. Переславль-Залесский. Спад покупок жилья приходится на период 60-70% роста цен относительно уровня цен на начало 2007 г. Соответственно, приемлемым уровнем цен на приобретение первичного жилья на сегодняшний день является 45-50 тыс.руб./кв.м. В результате 1-комнатная новая квартира площадью 35-40 кв.м будет стоить от 1 575 до 2 000 тыс. руб.
    Приведенный вывод по уровню цен на новое жилье подтверждается результатами проведенного анкетирования. В качестве приемлемой цены приобретения жилья основная часть населения называет 1 700 - 2 000 тыс.руб. В соответствии с запрашиваемым форматом жилья, его метража, ориентировочной стоимости и уровня доходов, цена, по которой население г. Переславль-Залесский способно приобретать новое жилье, находится в диапазоне 35-50 тыс.руб. за квадратный метр.

    При такой стоимости первичного жилья емкость рынка нового качественного жилья рассматривается в объеме 8-12 тыс. кв.м в год. В ближайшие 5 лет емкость внутреннего спроса на новое качественное жилье оценивается в объеме 40-60 тыс.кв.м. Емкость внешнего спроса на жилье (москвичи, приезжие, приобретение по сертификатам и т.д.) - 2 - 4 тыс.кв.м в год или 10-20 кв.м - за 5 лет. Таким образом, при сохранении сложившейся ситуации в экономике города течение ближайших 5 лет емкость рынка нового качественного жилья г. Переславль-Залесский составит от 50 до 80 тыс.кв.м.

    Резюме

    Результаты проведенного исследования рынка жилой и коммерческой недвижимости г. Переславль-Залесский Ярославской области показывают, что в малых городах существует сформировавшийся объем платежеспособного спроса. Конечно, он не является сопоставимым даже в малой степени со спросом в крупных и средних городах России.

    Особенностью спроса на жилье в малых городах является его стабильность при сохранении сложившихся тенденций социально-экономического и градостроительного развития. С учетом того, что экономика малых городов слабо связана с глобальными и макроэкономическими изменениями, можно утверждать, что определившийся на сегодняшний день спрос будет иметь только положительную динамику.



    « назад



  • Контакты

    17098 Москва
    ул. Орджоникидзе, д.11
    E-mail: post@ingn.ru

    +7 (495) 517-87-65